رفتار ملکی با عنصر «مذاکرات» هماهنگ شد؟
ماه فروش در بازار مسکن
سقوط تورم پنهان مسکن در تهران با رشد ۸درصدی فایل‌‌‌ها
رفتار فروشنده‌‌‌های مسکن در بازار معاملات املاک شهر تهران در بهمن با یک تغییر اساسی در مقایسه با ماه قبل همراه شد. این تغییر رفتار با جهت مذاکرات برجام و جنس اخبار منتشر شده درخصوص روند آن، مطابقت دارد.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» همزمان با انتشار اخبار امیدوارکننده در خصوص روند مذاکرات برجام، رفتار بازیگران معاملات ملک به‌خصوص فروشندهها وعرضه‌‌‌کنندگان آپارتمان‌‌‌ها، تغییر کرد به‌گونه‌‌‌ای که داده‌‌‌های اولیه نشان می‌دهد رفتار فروشندهها در بازار مسکن در بیست روز اول بهمن ماه کاملا با 30 روز سپری شده از دی متفاوت بوده است. اطلاعات استخراج شده از بازار نیازمندی‌‌‌های آنلاین دیوار نشان می‌دهد در 20 روز اول بهمن ماه، حجم عرضه فایل فروش آپارتمان به بازار مسکن شهر تهران در مقایسه با دی ماه 8درصد افزایش یافت. این در حالی است که تورم پنهان مسکن در این بازه زمانی یعنی تورم فایلهای فروش، معادل صفر بوده است.
در صورتی که روند بازار معاملات مسکن شهر تهران در 10 روز باقی مانده نیز مانند بیست روز اول باشد، می‌توان بهمن را به عنوان ماه فروش مسکن معرفی کرد. تورم پنهان (سرعت رشد قیمت پیشنهادی مسکن درج شده در فایلهای فروش آپارتمان) در حالی در بیست روز اول بهمن ماه به صفر رسیده است که این میزان در دی ماه معادل 3درصد بود. این موضوع به معنای سقوط تورم پنهان مسکن در عین افزایش 8درصدی حجم عرضه آپارتمان به بازار مسکن از سوی فروشنده‌‌‌هاست. رصد شرایط در بازار معاملات مسکن بهمن ماه نشان می‌دهد اگرچه حجم عرضه فایل از سوی فروشندهها به بازار افزایش یافته است اما اخبار امیدوارکننده ناشی از احتمال به نتیجه رسیدن مذاکرات برجام در وین، مانع از رشد قیمت در فایلهای فروش شده است.
معنا و مفهوم وضع موجود این است که در ماه مذاکرات نوعی «فشار فروش» شکل گرفته که نشان‌دهنده «واکنش بازار مسکن به متغیر برون‌زا» است. در واقع به دنبال شکلگیری انتظارات خوش‌بینانه در ارتباط با احتمال حصول نتیجه در مذاکرات برجام، برخی از فروشندهها که در ماه قبل در حال رصد شرایط در بازار ملک بوده و عملیات فروش را متوقف کرده بودند اقدام به عرضه فایلهای خود به بازار کردند. رصد فایلهای فروش مسکن در مناطق مختلف تهران از افزایش تعداد فایلهای عرضه شده به متقاضیان خبر می‌دهد. در این میان حجم عرضه فایل به بازار مسکن مناطق مصرفی نیز افزایش یافته است و پیش‌‌‌نگرهای بازار مسکن از احتمال قوی برای افزایش حجم معاملات خرید آپارتمان در بهمن ماه به دنبال افزایش عرضه فایل فروش خبر می‌دهد.
با این حال، این داده‌‌‌ها مربوط به اطلاعات اولیه وغیررسمی برگرفته از وضعیت فایلهای عرضه شده به بازار مسکن است و وضعیت قطعی بازار ملک در بهمن ماه بعد از انتشار اخبار رسمی در خصوص تغییرات قیمت وحجم معاملات مسکن و انعکاس آن در آمارهای رسمی در ماه بعد، مشخص خواهد شد.
در بیست روز اول بهمن ماه سال‌جاری در حالی حجم عرضه فایل به بازار فروش آپارتمان با رشد 8درصدی همراه شد که در دی ماه حجم عرضه فایل به بازار با افت 1درصدی مواجه شد. دی ماه، انتظارات در خصوص آینده ریسک‌های غیراقتصادی و روند پیش‌‌‌روی مذاکرات برجام، در وضعیت نامشخص قرار داشت. اما در بیست روز اول بهمن ماه به دلیل شکلگیری انتظارات مثبت، فضای بازار مسکن نیز تحت‌تاثیر قرار گرفت. افزایش عرضه فایل به بازار مسکن در بهمن ماه بر اساس تحقیقات و بررسی‌‌‌های میدانی به عمل آمده نه تنها در آمارهای اولیه مربوط به تعداد فایلهای عرضه شده در استارت‌آپ‌‌‌های ملکی مشخص است، بلکه واسطه‌‌‌ها وفعالان بازار معاملات مسکن شهر تهران در مناطق مختلف نیز از افزایش عرضه فایل به بازار سنتی خرید وفروش مسکن در این ماه خبر می‌دهند. برخی از واسطه‌‌‌ها نیز می‌‌‌گویند علاوه بر اثر مهم انتشار اخبار امیدوارکننده بر سر مساله برجام، قرار گرفتن بازار در مقطع زمانی شب عید نیز به عنوان دومین عامل افزایش تعداد فایل‌‌‌ها از یکسو و افزایش حجم بازدیدها از بازار ملک از سوی دیگر قابل ذکر است؛ اما عامل اصلی که منجر به افزایش محسوس و 8درصدی حجم عرضه فایل به بازار مسکن در بیست روز اول بهمن ماه شده است همان چشم‌‌‌انداز مثبت در خصوص آینده مذاکرات برجام واحتمال قوی برای کاهش ریسک‌های غیراقتصادی در آینده نزدیک است.
تحلیل‌‌‌های کارشناسی نشان می‌دهد این وضعیت، «استعداد بازار مسکن برای تخلیه اساسی حباب قیمت» بیش از هر زمان دیگر را نشان می‌دهد. در حالی که دماسنج‌‌‌های قیمتی نشان می‌دهد هم‌‌‌اکنون سطح متوسط قیمت مسکن در شهر تهران حدود 10 تا 20درصد بیشتر از سطح متعارف قیمت است و بازار با حباب و اضافه پرش قیمتی مواجه شده است، شرایط فعلی، بیش از هر زمان دیگر از وجود استعداد در بازار ملک برای تخلیه اساسی حباب قیمت خبر می‌دهد. البته این موضوع به این معنا نیست که حباب قیمت مسکن به سرعت می‌تواند تخلیه شود؛ اما از آنجا که جهش در بازار ملک در دوره اخیر پرفشار و مستمر بوده است این ظرفیت وجود دارد که حباب قیمت مسکن با سرعت بیشتری نسبت به دوره‌‌‌های قبلی تخلیه شود.
هم میزان فشار، هم طول دوره و هم ارتفاع جهش قیمت در بازار معاملات مسکن شهر تهران طی سه سال اخیر به قدری زیاد بوده است که انتظار می‌رود فرآیند تخلیه حباب قیمت در دوره فعلی در زمانی کمتر از دوره‌‌‌های قبلی پساجهش رخ دهد.
آمارهای رسمی که «دنیای‌اقتصاد» در گزارش‌های قبلی نیز به آن استناد کرده است نیز نشان می‌دهد بازار در مسیر تخلیه حباب قرار گرفته است. قیمت اسمی مسکن در برخی از ماه‌‌‌های سال‌جاری نسبت به ماه قبل-تورم ماهانه- کاهش یافت و قیمت واقعی مسکن که حاصل تفاضل قیمت اسمی از قیمت واقعی آپارتمان‌‌‌های مسکونی است نیز در 10 ماه اول سال‌جاری با کاهش 22درصدی همراه شد. با این حال با توجه به شرایط قیمتی بازار معاملات مسکن و همچنین شرایطی که از بازار معاملات مسکن 20 روز اول بهمن ماه رصد می‌شود می‌توان نتیجه گرفت یکی از انتظارات مهم از بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی، تخلیه حباب قیمت در بازار مسکن و سرعت بیشتر آن در مقایسه با دوره‌‌‌های قبلی جهش قیمت در بازار مسکن باشد.
برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد میانگین قیمت پیشنهادی فایل‌‌‌هایی که در بیست روز اول بهمن ماه به بازار معاملات مسکن شهر تهران عرضه شد نیز برابر با متر مربعی33میلیون تومان است که این میزان در مقایسه با میانگین قیمت پیشنهادی فایلهای فروش مسکن در دی ماه بدون تغییر بوده است.مطابق با آخرین آمارهای رسمی منتشر شده در خصوص تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران، دی ماه امسال، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران به 32میلیون و940هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با ماه قبل تورم 1/ 1درصدی را نشان می‌دهد. در دی ماه امسال مجموعا 9816 فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که این میزان در مقایسه با ماه قبل یعنی آذرماه 5/ 0درصد رشد داشته است.
تورم پنهان بازار مسکن در دی ماه نیز برابر با 3درصد گزارش شده بود و مطابق با آمارهای اولیه در خصوص حجم عرضه فایل به بازار معاملات مسکن دی ماه در این ماه تعداد فایل‌‌‌هایی که برای فروش به بازار معاملات مسکن شهر تهران عرضه شد در مقایسه با آذر یک‌درصد کاهش یافته بود.
