سه راهکار اصلاحی
پاره‌ای از ایرادات مسکن مهر در برهه‌ای در قالب مسکن ویژه برطرف شد و امروز هر انسان خردمند و عالی می‌تواند نسبت به پیشرفت محسوس موفقیت آن صحه گذارد. مسکن اجتماعی، امید، مشارکتی یا هر آنچه اخیرا در آگهی‌های راه و شهرسازی دیده می‌شود چند نقص قدیمی و تجربه نگرفتن از گران‌ترین تجربه تاریخی حوزه مسکن کشور را در ذهن تداعی می‌کند که امید است اصلاح شود. نخست آنکه بیش از نیمی از پروژه‌های مسکن مهر در کشور با مبالغی بین ۵ تا ۱۰ میلیون تومان در اختیار مردم قرار گرفت و هم‌اکنون زندگی در آن جاری است و حسب توان مالی مالکان تبدیل به احسن برایشان میسر است، زیرا دارای حداقل آورده با فروش آپارتمان خود هستند. اما در مقابل آن تعداد مردمی که واحد خود را تحویل گرفته‌اند تعدادی نیز هنوز منتظر هستند تا مجری طرح واحدشان را با چند برابر آورده نقدی و چند برابر وام بانکی تحویلشان دهد. سوال این است که آیا انصاف و عدالت در خصوص این دو گروه متقاضی رعایت شده است؟
تا هر زمانی شیوه واگذاری ساخت‌وساز بدون بررسی خوشنامی سازنده باشد و صرفا یک تا ۲ درصد اختلاف در پیشنهاد درصد مشارکت ملاک راه و شهرسازی یا هر نهاد دیگری باشد صلاح و نفع مردم لحاظ شده است؟ این در حالی است که تجربه نشان داده طی این سال‌ها بدحساب‌ها همیشه تشویق و خوش حساب‌ها تنبیه می‌شوند، شرکت‌هایی که باید سال‌های قبل واحدهای خود را تحویل می‌دادند، اما روز با افزایش ۳ برابر قیمت ساخت مورد تشویق قرار می‌گیرند تا لطف کرده و پروژه خود را تمام کنند. تیم مشاور طرح، تیم کارفرما بدون وقفه بر پروژه‌ها نظارت دارند و از این تعطیلی کار دست‌کم بی‌بهره نیستند، بانک‌های عامل نیز همین طور سود دوران مشارکت خود را محاسبه می‌کنند و از این روند ضرری نمی‌برند و این تنها مردم هستند که از نظر روحی، خانوادگی و اقتصادی متضرر می‌شود.
با وجود تجربیاتی اخیرا نیز دولت در قالب یک فراخوان مجددا از بخش خصوصی برای مشارکت در یک پروژه ساخت روی زمینی با مساحت بالغ‌بر یک میلیون مترمربع معادل ۱۰۰ هکتار در ۲۳ استان کشور در قالب ۱۴۶ پروژه دعوت کرده است. از آنجا که مبنای انتخاب سازنده برای اجرای این طرح بر برگزاری مناقصه و بررسی پیشنهادهای ارائه‌شده به دولت از سوی سازنده‌های متقاضی قرار داده شده است، یکی از اصلی‌ترین شروطی که طراحان این طرح در دولت به‌عنوان معیار انتخاب سازنده در نقش شریک دولت در ساخت این واحدها تعیین کرده‌اند، انتخاب سازنده براساس بیشترین سهم پیشنهادشده به دولت از فرآیند مشارکت از سوی سازنده‌های متقاضی است؛ به این معنا که مانند سایر مناقصه‌ها، سازندگانی به‌عنوان شریک دولت انتخاب می‌شوند که بیشترین سهم از فرآیند مشارکت را برای دولت درنظر بگیرند. این در حالی است که این موضوع تفاوت اساسی این بازار با بازار مشارکت در ساخت غیردولتی است؛ در بازار مشارکت در ساخت مسکن که سازنده‌ها به‌عنوان شریک مالکان زمین اقدام به ساخت‌وساز می‌کنند سهم سازنده و مالک زمین از فرآیند مشارکت براساس عرف بازار و توافق طرفین تعیین می‌شود؛ هم‌اکنون نسبت معمول مشارکت در ساخت در عمده مناطق مصرفی شهر تهران بر مبنای تعیین سهم ۶۰ درصدی برای مالک زمین و سهم ۴۰ درصدی برای سازنده است.
جزئیات مربوط به قرارداد ورود به بزرگ‌ترین بازار مشارکت در ساخت مسکن که طی روزهای اخیر در اختیار سازنده‌های متقاضی شراکت در طرح ۲۵ هزار واحدی خانه‌سازی دولتی قرار گرفته است، نشان می‌دهد این قرارداد مشتمل بر ۲۹ ماده در ۳۵ صفحه تنظیم شده است. اما آنچه باعث شده است اعضای یکی از تشکل‌های ساختمانی فعال در ساخت مسکن در یک نامه رسمی به وزیر راه و شهرسازی ورود به این بازار برای سازنده‌ها را غیرممکن اعلام کند به سه شرط گنجانده شده در متن این قرارداد مربوط می‌شود. در متن این قرارداد سازنده‌ها مکلف به ارائه برنامه زمان‌بندی کلی و تفصیلی اجرای پروژه‌ها، نحوه تامین مالی، ارائه فهرست مشخصات مصالح ساختمانی و همچنین بیمه کیفیت ساختمان شده‌اند. با توجه به این جزئیات برای آنکه نتیجه اجرای این طرح متفاوت از سایر تجربه‌های گذشته باشد بهتر است دولت سه پیشنهاد را جهت پیشبرد صحیح پروژه مدنظر قرار دهد. نخست آنکه انتخاب مجریان ساخت اصولا باید براساس قیمت عادلانه و حسن سابقه صورت گیرد و درصد مشارکت باید آخرین کنترل باشد نه اولین.
ساخت‌وساز شهری توسط بسازبفروش‌ها بهترین نمونه سنجش این موضوع است. در هیچ محله‌ای هیچ صاحب‌خانه‌ای به فرد بدقول، کار دوم سپرده نمی‌شود حتی با پرداخت مبلغ بلاعوض بیشتر یا درصد بیشتر؛ صاحبخانه می‌داند که این مابه‌التفاوت حتما در نهایت از جایی که منافع ایشان نیز هست باید تامین شود، بنابراین همیشه دنبال خوش قولی می‌رود ولی آیا نهادهای دولتی ما نیز موقع قرارداد که برای هزاران نفر در حال تصمیم‌گیری و تصمیم‌سازی هستند چنین تصور و اندیشه‌ای دارند؟ دوم آنکه با بهره‌مندی از تجربه مسکن مهر و مسکن ویژه روش قرارداد باید اصلاح و محوریت آن اشتغال و تحویل خانه با کیفیت و قیمت مناسب به مردم باشد؛ چراکه شیوه فعلی مطلقا پاسخگوی این امر نیست. به‌عنوان مثال در این قرارداد امکان دریافت تسهیلات برای سازنده‌ها به‌منظور کمک به تامین مالی پروژه، به ارائه ضمانت‌نامه‌ای به ارزش ۵/ ۱ برابر ارزش زمین به‌عنوان آورده سهم شریک منوط شده است؛ این در حالی است که در همین بند ذکر شده است که سازنده تنها پس از پیشرفت ۳۵ درصدی پروژه مجاز به اقدام برای دریافت تسهیلات خواهد بود. این بند از قرارداد احتمال مشارکت را به صفر نزدیک کرده است.
یا آنکه در این قرارداد هر گونه تغییر در قیمت‌ها، تعرفه‌ها، تورم، تغییرات نرخ ارز و از این قبیل، هیچ‌گونه اثری در آورده‌ها و سهم‌الشرکه محاسبه شده برای طرفین نخواهد داشت؛ این ماده زیان یک‌طرفه در بازار مشارکت را متوجه سازنده‌ها می‌کند؛ به‌گونه‌ای‌که زیان ناشی از افزایش هزینه‌های ساخت در طول اجرای پروژه ناشی از اثر متغیرهای بیرونی همچون نوسان نرخ ارز، کاملا متوجه سازنده خواهد بود و ریسک شریک (دولت به‌عنوان مالک زمین) صفر خواهد بود. از این رو مناسب است اجازه تعدیل در سهم طرفین در صورت افزایش نامتعارف هزینه‌های ساخت در طول اجرای پروژه صادر شود.
ضمن آنکه در متن این قرارداد یک مطالبه اولیه از بابت ارائه ضمانت‌نامه‌ای معادل ۵ درصد از مبلغ مشارکت بابت تضمین انجام تعهدات از سوی سازنده به دولت به‌عنوان شریک و مالک زمین درنظر گرفته شده است؛ این ضمانت‌نامه پس از تحویل موقت می‌تواند آزاد شود؛ رقم ۵ درصدی ضمانت‌نامه رقم بالایی است که تامین آن می‌تواند فعالیت سازندگان را خدشه‌دار کند. سوم آنکه باید بیمه پیش‌فروش در دستور کار قرار گیرد تا همان‌طور که شرکت‌های مجری برای حوادث و مسوولیت خود بیمه تهیه می‌کنند یکبار برای مردمی که اعتماد کرده و واحد پیش‌خرید می‌کنند تضمین و بیمه دهند تا در صورت تاخیر و عدم‌اجرای کیفیت توافق شده بدون آنکه مستقیم به ایشان مراجعه کنند نمایندگان شرکت‌های بیمه مطالبه‌گری کنند و به مرور زمان شرکت‌های خوشنام تشویق و بدقول‌ها تنبیه شوند نه بالعکس.
ارسال نظر