تزریق مُسکن به بازار
بررسی این دو سیاست و نتایج احتمالی اجرایی شدن آنها در وضعیت کنونی اقتصاد ایران نتایج جالبی به دست می دهد.
درحال‌حاضر اقتصاد کلان کشور با چند چالش مهم و بزرگ مواجه است. از یکسو نرخ تورم عمومی کشور منجر به ایجاد بی‌ثباتی و نااطمینانی از آینده اقتصادی کشور شده و در چنین شرایطی دولت امکان اجرای سیاست‌های کنترلی دقیق و صحیح، به‌ویژه در نبود ابزارهای اطلاعاتی کافی برای رصد وضعیت بازار ندارد. از سوی دیگر نوسانات شدید در اقتصاد کشور سبب شده تا بخش زیادی از موجران برای تامین مخارج و هزینه‌های زندگی، به‌منابع حاصل از اجاره واحد مسکونی خود وابستگی بیشتری پیدا کنند. با لحاظ چنین شرایطی دولت افزایش هزینه خدمات ارائه شده خود را نیز با درصد بالایی از افزایش اعمال می‌کند. مجموعه این عوامل نشان می‌دهد تعیین سقف برای افزایش نرخ اجاره‌بها در شرایط فعلی نمی‌تواند معنای درستی داشته باشد. به تعبیری دیگر تعیین سقف مشخص برای افزایش اجاره‌بها در شهرهای مختلف کشور(این سقف برای شهر تهران معادل 25 درصد، برای سایر کلان‌شهرها معادل 15 درصد و در سایر شهرهای کشور مشخص شده است) با منطق و اصول بنیادین اقتصادی سازگاری ندارد. اما از طرفی در شرایط فعلی که مجموعه سیاست‌گذاری اقتصاد کلان کشور دچار انسداد شده است؛ به‌دلیل بحرانی بودن شرایط بازار اجاره برای مستاجران، اجرایی شدن یک سیاست تجربه شده و موفق در سایر کشورهای دنیا، در کوتاهمدت نمی‌تواند مشکلات این بخش را حل‌وفصل کند مگر پرداخت یارانه‌های قابل‌توجه که در شرایط کنونی درآمد دولت عملا امکان‌پذیر نیست.
بنابراین اعلام اجرای سیاست تعیین سقف مشخص برای افزایش نرخ اجاره، در مقطع کنونی فعلی می‌تواند به‌صورت موقت و اندک تا حدودی از شدت فشار بر مستاجرین بکاهد. اما در این میان یک نکته مهم برای اجرای دقیق این سیاست نیز وجود دارد. این سیاست در صورت وجود سیستم‌های کنترلی و اطلاعاتی دقیق در اختیار سیاست‌گذار می‌تواند به شکل واقعی اجرایی شود اما از آنجاکه راه‌های گریز زیادی برای عبور از خط قرمز تعیین شده برای مالکان وجود دارد، بنابراین این سیاست فقط به لحاظ روانی آن هم در یک دوره زمانی کوتاهمدت می‌تواند جوابگو باشد.
اما این سیاست قیمتی در بازار اجاره در صورت ادامه‌دار بودن و تحت‌تاثیر قرار دادن بازار، از آنجاکه حقوق مالکیت را مخدوش می‌کند، می‌تواند یک اثر معکوس نیز داشته باشد. چراکه تعیین سقف مشخص برای افزایش نرخ اجاره‌بها، می‌تواند از میزان بازدهی موردانتظار موجران بکاهد و در نتیجه از عرضه واحد مسکونی خود در بازار مسکن صرف‌نظر کنند. این وضعیت می‌تواند معضل کنونی بازار اجاره یعنی کمبود واحدهای اجاری در مقابل‌تقاضای موجود را بیشتر کند. می‌توان گفت در صورت اجرای این سیاست، منافع بلندمدت بازار فدای منافع آنی و کوتاهمدت شده است.
علاوه بر این سیاست، راهکار دیگر دولت و سیاست‌گذار بخش مسکن برای کاهش فشار بر مستاجران ناشی از افزایش نرخ اجاره‌بها، پرداخت تسهیلات کمک ودیعه به آنها است. مشابه این نوع سیاست در بسیاری از کشورها همچون آمریکا تحت عنوان «کوپن کمک هزینه اجاره» رایج و در حال اجرا است اما بازهم درخصوص میزان اثرگذاری این وام در بازار اجاره، شکل اجرایی شدن آن است. هرچند این سیاست می‌تواند در کوتاهمدت به‌صورت محدود، به بخشی از مستاجران کمک کند. اما به‌طور قطع نمی‌تواند مشکلات این بازار را به‌صورت ریشه‌ای رفع کند. چراکه تازمانی که تورم در بخش مستغلات وجود دارد، قیمت تعادلی در بازار اجاره نیز پس از یک دوره زمانی افزایش پیدا خواهد کرد.
با بررسی میزان اثرگذاری این دو سیاست، این سوال به وجود می‌آید که راهکار ریشه‌ای برای حل معضلات بخش مسکن چیست؟ توسعه بازار اجاره و ساخت واحدهای مسکونی اجاری به‌منظور نهادسازی اجاره‌داری حرفه‌ای بدون تردید مهم‌ترین راهکار تنظیم این بازار محسوب می‌شود. البته نکته مهم در اجرای این راهبرد، برقراری ثبات قیمتی در بازار مستغلات است. نقش دولت در راه‌اندازی بازار اجاره‌داری حرفه‌ای نیز مهم است. دولت می‌تواند مهم‌ترین نقش در تدوین بسته‌های ساخت واحدهای اجاری مسکونی را به شکل فراهم‌سازی ابزارها داشته باشد. این نقش کاملا در تضاد با ورود مستقیم دولت برای ساخت واحدهای مسکونی اجاری است. به این معناکه دولت می‌تواند با واگذاری اراضی متعلق به خود، مسیر ساخت این نوع از واحدهای مسکونی را آسان کند. در عین حال با ابزار کنترلی مناسب می‌تواند در مدیریت این بازار نقش نظارتی خود را ایفا کند. این، ابزارها می‌تواند شامل عدم انتقال سند مالکیت، عقد قراردادهای سه‌جانبه میان دولت، بخش خصوصی و نهادهای رفاه اجتماعی با مکانیزم اقتصادی مناسب و... باشد.
در حوزه تنظیم بازار اجاره، تجربه سایر کشورها نیز قابل‌توجه است. به‌عنوان مثال، در دهه ۹۰ میلادی زمانی که بازار اجاره مسکن در دو کشور آلمان و فنلاند با التهاب ناگهانی مواجه شد، دولت‌ها میزان افزایش اجاره‌بها در برخی از شهرهای این دو کشور را محدود کردند؛ همچنین حدود 6 سال پیش زمانی که بازار اجاره مسکن در سوئد دچار التهاب شد، ابتدا اتحادیه مستاجران در اعتراض به رشد ناگهانی اجاره‌بها در این کشور اقدام به طرح شکایت کرده و به دنبال آن دولت سوئد اقدام به تعیین حریم مجاز برای میزان افزایش اجاره‌بها در این کشور کرد.
این درحالی است که هم‌اکنون در شهر تهران مهم‌ترین اهرم تضمین‌کننده برای اجرای سیاست‌های کوتاهمدت تنظیم بازار اجاره و اعمال نرخ رشد مجاز اجاره‌بها وجود ندارد و همین موضوع باعث شده حتی در صورت تعیین حریم مجاز افزایش اجاره‌بها، تضمینی بابت اعمال نرخ مصوب نیز وجود نداشته باشد.
در شرایط فعلی به‌دلیل نبود سامانه شفاف‌سازی رصد قراردادهای اجاره مسکن به‌عنوان مهم‌ترین اهرم تضمین‌کننده اجرا و اعمال نرخ رشد مجاز اجاره‌بها، عملا امکان پایش قراردادهای اجاره از بابت نحوه تعیین اجاره‌بها و میزان افزایش نرخ اجاره مسکن وجود ندارد؛ این درحالی است که در غیبت موجران بزرگ‌مقیاس و نبود بازار اجاره‌داری حرفه‌ای از سوی دیگر الزامی برای تنظیم قرارداد برای کلیه معاملات اجاره نیز وجود ندارد؛ تجربه ناکام و ناموفق تعیین حد مجاز افزایش اجاره‌بها در سال ۹۰ نشان می‌دهد نبود سامانه شفاف ثبت قراردادهای اجاره عملا امکان اعمال سیاست‌های کوتاهمدت برای تنظیم نرخ رشد اجاره‌بهای واحدهای مسکونی را غیرممکن می‌کند.
