بررسی تطبیقی نسبت قیمت به اجاره

علی صادقی‌همدانی دکترای اقتصاد پولی و مالی یکی از مفاهیمی که در اقتصاد مالی معرفی و بررسی می‌شود، حباب دارایی است. مسکن مانند سپرده بانکی، اوراق بدهی، سهام، طلا و ارز یک دارایی تلقی می‌شود. هنگامی که قیمت بازاری یک دارایی مانند سهام یا مسکن از قیمت بنیادی آن بیشتر می‌شود، حباب قیمتی برای آن دارایی شکل می‌گیرد. به عبارت دقیق‌تر، حباب قیمتی برابر است با قیمت بازاری دارایی منهای قیمت بنیادی.

در بازار سرمایه، با فرض اینکه نرخ تنزیل بازدهی‌های آتی سهم ثابت باشد، می‌توان نشان داد یک ارتباط بلندمدت بین قیمت بنیادی سهام و بازدهی‌های آتی و فعلی سهام وجود دارد. به‌عبارت دیگر، قیمت بنیادی سهام برابر است با مجموع بازدهی‌های آتی تنزیل‌یافته سهام (Discounted future value of earnings) + بازدهی فعلی سهام. مهم‌ترین بازدهی دارایی در بازار مسکن، اجاره است. بازدهی ناشی از مقیاس (Return to scale) هم نوع دیگری از بازدهی‌های دارایی در بازار مسکن است که انبوه‌سازان از آن بهره‌مند می‌شوند. اما از یک واحد مسکونی به خودی خود بازدهی‌ای غیر از اجاره نمی‌توان متصور بود.

 بنابراین، می‌توان قیمت بنیادی مسکن را با مجموع اجاره‌های آتی تنزیل یافته + اجاره دوره فعلی محاسبه کرد. 

پس یک نوع ارتباط منطقی بین قیمت دارایی و جریان اجاره در بازار مسکن وجود دارد. بر این اساس اهمیت دارد که نسبت قیمت بازاری به اجاره منطقی باشد. 

نسبت قیمت بازاری به اجاره در بازار مسکن، تعداد سال‌هایی را نشان می‌دهد که طول می‌کشد تا بتوان با درآمد اجاره یک واحد مسکونی، قیمت آن را به‌دست آورد. بررسی آمار بازار مسکن در برخی کشورهای دنیا نشان می‌دهد نسبت قیمت به اجاره از حدود 10 تا 36 متغیر است و در موارد نادری از 36 تجاوز می‌کند. 

مثلا این نسبت در اتریش برابر با 44 و در ترکیه برابر 52 است. جدول یک مقدار نسبت قیمت به اجاره را در برخی کشورهای منتخب دنیا نشان می‌دهد.

 اگر در یک اقتصاد نسبت قیمت به اجاره در محدوده (15-1) واقع شود، خرید مسکن بهتر از اجاره‌نشینی است. اما اگر در محدوده (20-16) واقع شود، اجاره‌نشینی بهتر از خرید مسکن است؛ و در صورتی که بزرگ‌تر از 21 باشد اجاره‌نشینی اکیدا بهتر از خرید مسکن است. 

براساس جدیدترین گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران که توسط بانک‌مرکزی در شهریور 1399 منتشر شد، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی برابر 242،881،000 ریال است. اگر در دو سناریوی فرضی متوسط اجاره ماهانه یک واحد مسکونی را به ترتیب 350 هزار ریال به ازای هر متر مربع و 250 هزار ریال به ازای هر متر مربع فرض کنیم، نسبت قیمت به اجاره برای شهر تهران مطابق با جدول دو به این شرح خواهد بود:

جدول دو نشان می‌دهد در هر دو سناریو نسبت قیمت به اجاره از حداکثر این نسبت در دنیا خیلی بیشتر است. بنابراین، بازار مسکن در ایران دارای حباب بزرگی است و به‌نظر می‌رسد قیمت بازاری به میزان زیادی از قیمت بنیادی فاصله گرفته است.

یک دیدگاه بالا بودن نسبت قیمت به اجاره در بازار مسکن تهران را به اشتباه به کمیابی فضای مسکونی در این شهر نسبت می‌دهد. درحالی‌که با احتساب دلار 300هزار ریالی، متوسط قیمت ارزی هر متر مربع واحد مسکونی در تهران کمتر از هزار دلار است، متوسط قیمت آپارتمان در ایالات‌متحده متجاوز از 17هزار دلار و در کانادا حدود 11هزار دلار به ازای هر متر مربع است. از آنجا که قیمت بیانگر درجه کمیابی به نسبت قدرت خرید متقاضیان در بازار مسکن است. پس می‌توان گفت درجه کمیابی واحد مسکونی به نسبت قدرت خرید خریداران از قضا در کانادا و ایالات‌متحده بسیار بیشتر از تهران است و این استدلال نمی‌تواند تفاوت فاحش نسبت قیمت به اجاره در تهران و ایران با سایر کشورهای دنیا را توضیح دهد.

 تنها عاملی که می‌تواند این تفاوت چشمگیر را توضیح دهد وجود حباب در بازار مسکن تهران است. 

نتیجه این نوشتار به منزله راهنما برای سرمایه‌گذارانی است که قصد دارند سهم دارایی مسکن در سبد دارایی‌شان را معین کنند. مسکن یک کالای مصرفی است که در ایران به‌دلیل افت ارزش پول ملی با هدف حفظ ارزش موردتوجه صاحبان وجوه ریالی قرار گرفته است. اما باید دقت داشت که نسبت قیمت به اجاره نشان می‌دهد بازار مسکن با حباب بی‌سابقه‌ای روبه‌روست که ممکن است به زودی بترکد.