ماشین صدور رانت
چکیده کاربردی حدود ۴ ساعت صحبت - سوال شهروندان و جواب شهردار- در کلاب را می‌توان در ۷ سرفصل شرح داد و در نهایت یک نتیجه گرفت: «آن دو اتفاقی که باید در تهران یک‌بار برای همیشه بیفتد تا دروازه‌های فساد شهری، امضا‌فروشی، تراکم فروشی، آزارساختمانی شهروندان و سیاسی کاری با بودجه پایتخت مسدود شود، هنوز رخ نداده است.»
مهم‌ترین بخش‌های صحبت پیروز حناچی، شهردار تهران در پاسخ به مهم‌ترین دغدغه‌ها و ابهامات شهروندان و کارشناسان شهری شامل موارد زیر است:
۱-ماشین شهرفروشی متوقف شد؟
شهردار تهران می‌گوید شهرداری پای خود را از روی پدال گاز ماشین شهرفروشی برداشته و در شهرداری‌های مناطق هیچ پروانه‌ای خارج از مقررات طرح تفصیلی صادر نمی‌شود. او این وضعیت جدید را نشانه تحول در اداره شهر و مثبت ارزیابی می‌کند. اما آیا واقعیت ماجرا همین هست؟ پاسخ منفی است. ساختار معیوب صدور جواز ساختمانی در شهر تهران - و البته دیگر شهرهای کشور- به گونه‌ای است که ماشین «تخریب شهر و سلب آرامش شهروندان» هنوز روشن است و اگر چه سرعت حرکت آن به صورت نسبی کم شده اما موتور آن هنوز کار می‌کند. موتور این ماشین از دو جای مشخص شارژ میشود؛ کمیسیون ماده ۵ و شهرداری‌های مناطق. اینکه شهردار فعلی سرعت این ماشین را کاهش داده «موقتی» است کما اینکه، اگر «ماشین» از کار افتاده بود، او به‌خاطر یک پروژه ساختمانی در منطقه یک مجبور نمی‌شد هزینه بدهد (ممنوعیت ورود به جلسات هیات دولت). بنابراین کاملا مشخص است، کار اصولی برای «نجات تهران از فروش مقررات ضدشهر» انجام نشده است و مسافران این «ماشین» مترصد موقعیت برای پیشروی آن با سرعت دلخواه خود هستند. شر ماشین «شهرفروشی» با یک حرکت اساسی و اصولی از سر تهران کم خواهد شد؛ «اصلاح رویه صدور جواز ساختمانی از طریق اصلاح قانون شورای عالی شهرسازی». این قانون ابهاماتی دارد که گروه‌هایی طی همه سنوات گذشته با سوارشدن بر این ابهامات، برنامه‌های مصوب شهری تهران -طرح تفصیلی- را بی اعتبار کردند و از مبادی مختلف از جمله کمیسیون ماده ۵، توانستند «خواسته‌های نامتعارف اقلیت ساختمان‌ساز (اضافه‌خواهی ساختمانی) را با اسم رمز انعطاف‌بخشی به طرح تفصیلی، رسمیت ببخشند و به جواز ساختمانی تبدیل کنند». اصلاح آن قانون، این بساط را برای همیشه جمع می‌کند.
۲-پروانه‌های رانت زا در تهران
شهردار تهران درباره اینکه چرا به رغم ادعای «اصلاح رویه صدور جوازهای ساختمانی»، هنوز در مناطقی از شهر و عمدتا شمال پایتخت، ساخت وسازهای نامتعارف و مساله‌دار (ازنظر شهروندان) در جریان است و همچنان، تهرانی‌ها با برج‌سازی‌های ناسازگار با محله، غافلگیر می‌شوند، این‌طور پاسخ داد: «اعتبار پروانه‌های ساختمانی، ۹ سال است و جواز برخی از پروژه‌ها قبلا صادر شده است».
آنچه حناچی درباره اعتبار طولانی مدت پروانه‌های ساختمانی اعلام کرد تقریبا برای اولین بار است که گفته میشود.
تاکنون مطابق آنچه در قسمت پایین پروانه‌های ساختمانی نوشته میشود، تصور آن بود که حداکثر اعتبار یک مجوز ساختمانی، ۲سال است و اگر سازنده در این مهلت زمانی ساختمان را نسازد، جواز باطل میشود. اما اعتبار ۹ ساله پروانه به معنی آن است که ماشین چاپ برگه‌های جواز ساختمانی به جای آنکه «مجوز تولید مسکن و ساختمان صادر کند»، در عمل، به «ماشین صدور رانت» در شهر تبدیل شده است.
صاحب یک پروانه ساختمانی، فقط با همین برگه‌ای که از شهرداری می‌گیرد در طول ۹ سال از محل رشد قیمت زمین –زمینی که روی آن، جواز دریافت کرده است- به‌طور میانگین ۶۴۵درصد سود دریافت می‌کند. این عایدی نجومی ناشی از میانگین رشد سالانه قیمت زمین در پایتخت است که با «رانت زمانی پروانه ساختمانی»، نصیب صاحب پروانه میشود. به همین خاطر است که در تهران، به رغم آنکه صحبت از «کمبود زمین برای ساخت» میشود اما انبوه زمین‌های فریزشده –املاک بلااستفاده- در مقیاس بزرگ در محله‌ها دیده میشود. همچنین برج‌های نیمه کاره متروک رهاشده در شهر، محصول رانتی همین ماشین چاپ رانت در شهرداری است. این ماشین علاوه بر اینکه «پاس گل به احتکار ملک» می‌دهد، یک رانت مضاعف هم برای ملاکان ایجاد می‌کند و آن، «فرار از اعمال قانون» است. ماجرا خیلی ساده است؛ عوامل صدور جواز ساختمانی در یک سال مشخص، یک پروانه نامتعارف برای یک مالک صادر می‌کنند اما به او می‌گویند ۵ سال بعد که دوره مدیریتی ما به انتها رسید، پروژه را کلنگ بزن تا هم امکان ردیابی عاملان صدور جواز مغایر از بین برود و هم اینکه مدیران بعدی حتی اگر قصد برخورد داشته باشند به‌واسطه حقی که برای مالک ایجاد شده است نتوانند جلوی پروژه را بگیرند. برخی ساخت وسازهای مزاحم در این سال‌ها با همین نقشه پیشروی کرده است. شهردار تهران ظاهرا از تبعات «پروانه‌های رانت زا» اطلاع دقیقی ندارد اما چون به «تهران، شهری برای همه» اعتقاد دارد باید خیلی فوری «ماشین چاپ رانت» را از کار بیندازد. اینجا هم یک حرکت اساسی لازم است که هم ریشه «رانت ساختمانی و احتکار ملک» را خشک می‌کند و هم باعث «سرازیرشدن درآمد سالم و پایدار (منابع مالی کلان) به بودجه شهر» میشود. این حرکت، «واقعی کردن شارژ شهری از طریق دریافت مالیات سالانه بر املاک» است. قانون اجازه دریافت این مالیات را به شهرداری داده است. شهرداری همین الان، با دریافت «عوارض نوسازی»، عملا از مالکان، مالیات شهری دریافت می‌کند. اما مبلغ آن بسیار ناچیز و فرمول (نرخ) آن معیوب و ناکارآمد است. شارژ شهری یک آپارتمان ۱۰ میلیارد تومانی در تهران هم اکنون حدود ۲۰۰ هزار تومان در سال است. در حالی‌که مالک همین آپارتمان، ماهانه، یک میلیون تومان برای شارژ ساختمان پرداخت می‌کند. مالکان مناطق شمالی شهر که به مراتب بیشتر از ساکنان مناطق ضعیف شهر از خدمات شهری بهره می‌برند و عارضه‌های بیشتری به محیط زیست وارد می‌کنند، عملا «مهمان شهرداری» هستند، چون عوارضی که از آنها در قالب مالیات شهری دریافت میشود، در واقعیت «صفر» است.
واقعی کردن مالیات شهری به میزان نیم تا ۵/ ۱ درصد ارزش روز ملک، همان حرکتی است که شهردار فعلی تهران باید در عمر باقی‌مانده از دوره مدیریتی‌اش در شهرداری، آن را تحقق ببخشد. در همه شهرهای مدرن، درآمد حاصل از مالیات شهری بر املاک، حداقل ۲۵ تا ۳۰ درصد از هزینه‌های سالانه اداره شهر را تامین می‌کند؛ اما در تهران، سهم این مالیات به‌خاطر نرخ معیوب آن، حدود ۲/ ۲ درصد است. اگر این مالیات با عزم شهردار فعلی، راه بیفتد، «سفته‌بازی ملکی با پروانه ساختمانی» نیز ریشه کن میشود.
۳-نگرانی حناچی از دوره بعد
پیروز حناچی پنج‌شنبه‌شب در کلاب‌هاوس، از نگرانی‌اش نسبت به آینده شهر تهران و اینکه همه چیز به حالت قبل برنگردد، سخن گفت. شهردار در عین حال این‌طور اعلام کرد که «برای جلوگیری از بی‌انضباطی، هر کاری لازم باشد انجام می‌دهد تا مشارکت مردم در انتخابات بعدی شوراها مثل این دوره، رکورد بزند.» درباره این گفته شهردار تهران لازم است به یک نکته مشخص اشاره شود و آن «ضامن مشارکت شهروندان در تصمیمات شهری و توقف بی‌انضباطی‌ها است». در حال حاضر –مثل سنوات گذشته- بودجه شهر تهران به جای آنکه متکی به ۳ میلیون مالک ساکن در شهر باشد، به جیب حدود ۳ هزار بساز و بفروش، وابسته است. وابستگی شهرداری به عوارض صدور پروانه‌ساختمانی باعث شده است، هزینه اداره شهر توسط اقلیت ساختمانی پوشش داده شود. در حالی‌که اگر مثل همه شهرهای مدرن، شهروندان مالک، در ازای بخشی از خدماتی که از شهرداری دریافت می‌کنند و عارضه‌هایی به شهر وارد می‌سازند، عوارض (مالیات) آن را هم بپردازند، «مطالبه عمومی از شهرداری و شورای شهر برای سیاستگذاری درست و اجرای سیاست‌های ضامن منافع عمومی» به یک نیروی بزرگ شهری تبدیل میشود و آن وقت، جلوی بسیاری از انحرافات و تصمیمات رانتی و سلیقه‌ای با نظارت شهروندان بر امور شهر، گرفته میشود. الان اما، خرج شهر را دیگران می‌دهند و طبیعی است، اولویت مدیریت شهری، تامین منافع همان اقلیت باشد. اقلیت ساختمانی، با تمام قوا با پهن کردن کارگاه در معبر عمومی –مشاعات شهر- آرامش شهروندان را سلب می‌کند. در مقابل، مطالبه قوی و فراگیر برای مهار این رفتارها شکل نگرفته است.
۴-شهرداری تهران، قوی‌ترین دستگاه اجرایی؟
شهردار تهران معتقد است شهرداری در بین دستگاه‌های اجرایی، قوی‌ترین دستگاه اجرایی شناخته شده است. به نظر می‌رسد اطلاعات نادرست به آقای شهردار داده شده است. ۵ دلیل در رد این ادعا وجود دارد که اتفاقا نشان می‌دهد «شهرداری تهران در برابر دولت در پایتخت، ضعیف ترین است.»
«تحمیل سیاست غلط لغو طرح ترافیک در ایام کرونا به شهرداری برای فرار از سیاست درست»، «خاموش کردن چراغ‌های شهر در شب به بهانه کنترل ترددها در کرونا بدون جلب نظر شهرداری»، «جلوگیری از حضور شهردار در جلسات هیات دولت و کم‌محلی دولت به نیازهای اعتباری پایتخت»، «بی‌تفاوتی دولت نسبت به مسوولیتی که در برابر ابرمشکلات محیط زیست تهران از جمله آلودگی هوا و دومینوی بوی بد در زمستان‌ها دارد» و همچنین «تعلیق پنهان لوایح دو قلوی مدیریت شهری که تصویب آنها می‌تواند اختیارات شهرداری‌ها را تقویت کند» از جمله مصادیق روشن درباره ضعف شهرداری در برابر دولت است.
۵- ریشه رکود ساختمانی چیست؟
شهردار تهران رکود ساختمانی موجود در تهران را ناشی از افزایش عوارض ساخت‌و‌ساز می‌داند. او در این باره گفت: «صدور پروانه ساختمانی معادل ۸ میلیون مترمربع در یک‌سال اخیر آن هم در شرایطی که پیش‌تر، سالانه بالای ۲۰ میلیون مترمربع پروانه مسکونی در سال صادر می‌شد به‌خاطر آن است که شهرداری عوارض ساخت‌و‌ساز را افزایش داده است».
اینجا هم به نظر می‌رسد باز اطلاعات غلط به شهردار داده شده است. اینکه در پنج سال گذشته، متوسط تیراژ آپارتمان‌سازی در تهران به حدود ۷۰ هزار واحد مسکونی در سال سقوط کرده در حالی‌که، در اوایل دهه ۹۰، بالای ۱۵۰ هزار واحد در سال ساخته می‌شد، به‌خاطر «افزایش عوارض ساخت‌و‌ساز» نیست، بلکه به‌دلیل «رکود فروش مسکن، رشد نجومی قیمت زمین و عملیات ملاکان (خریدهای غیرمصرفی ملک) در سطح شهر است». هزینه «صفر» بلااستفاده گذاشتن ملک و ساختمان باعث چنین وضعی شده است. مالیات سالانه، این مشکل را هم حل خواهد کرد. البته حتی اگر این رکود ناشی از افزایش عوارض باشد باز هم بیانگر اشکال در سیاستگذاری شهری است چراکه «عوارض بر تولید» به معنی مانع‌گذاری در مسیر سرمایه‌گذاری مولد است. عوارض باید از بهره‌برداری ساختمان که همان شارژ شهری است دریافت شود.
۶-ارزش یک مترمربع «تراکم» از نگاه شهردار
پیروز حناچی معتقد است یک مترمربع تراکم ساختمانی در تهران و به‌خصوص در شمال شهر باید به قیمت یک مترمربع زمین مسکونی، به سازنده‌ها فروخته شود تا شهرداری بتواند با منابع حاصل از مجوز تراکم ساختمانی، خدمات شهری مطلوب در شهر ایجاد کند.
این فرمول به معنای آن است که سازنده‌ها باید برای دریافت جواز ساخت طبقه اضافه از شهرداری، مترمربعی ۱۲ تا ۱۵ میلیون تومان پرداخت کنند (سهم قیمت یک مترمربع زمین در یک مترمربع بنای مسکونی با توجه به میانگین قیمت زمین، همین حدود است). اما چنین رقمی در حال حاضر دریافت نمی‌شود. پروانه‌ساختمانی باید در نقش رگولاتور بازار عرضه و تولید مسکن در شهر تهران، جریان ساخت را بین مناطق اشباع از ساختمان و مناطق نیازمند تخریب و نوسازی فوری (بافت فرسوده) تنظیم کند. پروانه به جای آنکه در نقش «مجوز رانت»، بازی کند باید به ابزار تنظیم جریان عرضه مسکن بین شمال و جنوب شهر تبدیل شود. برای این منظور لازم است هزینه صدور مجوز ساخت براساس واقعیت مناطق مختلف به صورت شناور محاسبه شود.
۷-همه نگران «اتاق تاریک»
عمده پرسش‌ها از شهردار تهران حول یک محور است؛ «چرا شهروندان از معاملات شهرداری، واگذاری‌ها و حساب و کتاب‌های مالی بی خبر هستند». هنوز رقم دقیق بدهی شهرداری به دولت مشخص نیست، رقم دقیق طلب دولت از شهرداری هم نامشخص است. هنوز حجم قابل توجهی آپارتمان و ساختمان متعلق به شهرداری (دارایی‌های شهر) در اختیار افراد غیر است؛ اما شفاف نیست چرا و با چه استدلالی، این املاک به دیگران واگذار شده است. حتما اوضاع کنونی در مقایسه با قبل، تغییرات مثبتی پیدا کرده اما آن «اتاق شیشه‌ای» که وعده‌اش از حدود سه سال پیش داده شده بود، شکل نگرفته است. حتما با زور و مصوبه شورای شهر، چنین اتاقی شکل نخواهد گرفت؛ کمااینکه همین الان در سامانه شفافیت، اطلاعاتی وجود دارد که ظاهرا امکان اطلاع عمومی از معاملات و تبادلات مالی و ملکی را فراهم کرده اما ورود به این داده‌ها نمی‌تواند همه چیز را روشن کند. اینجا هم به نظر می‌رسد اگر «ارتباط شهرداری با شهروندان از طریق فرمول‌های صحیح همچون مالیات‌ها و عوارض واقعی، بازطراحی شود» در این صورت، مدیران خود را متعهد و موظف به پاسخگویی برای هزینه‌کردها خواهند کرد.
