پنج راه خروج از بحران مسکن
نقش بخش ساختمان در اقتصاد ملی
صنعت ساختمان، یکی از مهم‌ترین صنایع اقتصادی پیشران در کشور است که نقش شتاب‌دهنده برای کسب و کار دارد و نیروی محرکه قوی برای اشتغال‌زایی مولد محسوب می‌شود و رشد اقتصادی حدود ۳۵درصد ایجاد می‌کند تا چرخ اقتصاد کشور به حرکت درآید. از آنجاکه در سال‌های اخیر، نقش صنعت ساختمان در به حرکت درآوردن چرخ اقتصاد کمرنگ شده و با توانی در حدود ۱۲درصد ظرفیت فعالیت داشته، سبب شد تا سیل نقدینگی از فعالیت‌های ساختمانی به فعالیت‌های سوداگرانه هدایت شود و بسیاری از نیروهای متخصص و ماهر در بخش ساختمانی، کار خود را از دست بدهند و به فعالیت‌های خدماتی غیر مولد روی آوردند تا جایی که کمبود عرضه مسکن و افسارگسیختگی قیمت آن، به حدی رسید که بسیاری از افراد جامعه در سیاهچاله اجاره‌نشینی گرفتار شوند.
ریشه گرانی مسکن
در بررسی روابط علت و معلولی، مهم‌ترین عاملی که در سال‌های اخیر، موجب جهش قیمت مسکن شد، رشد شدید نرخ ارز(دلار) بوده که در سال ۱۳۶۹ مبلغ ۱۸۰۰ ریال، سال ۱۳۷۶ مبلغ ۴۸۰۰ ریال، سال ۱۳۸۴ مبلغ ۹۰۰۰ ریال و سال ۱۳۹۳ مبلغ ۳۴۰۰۰ ریال بوده و در سال ۱۳۹۹ نرخ ارز به مبلغ ۲۴۰ هزار ریال جهش یافت و سبب شد قیمت نهاده‌های مسکن (مواد و مصالح ساختمانی) به صورت سرسام‌آور افزایش یابد و بر عرضه مسکن تاثیر منفی بر جا بگذارد.
عرضه و تقاضای مسکن
بر اساس منطق اقتصادی، قیمت مسکن از قانون عرضه و تقاضا تبعیت می‌کند. با افزایش عرضه مسکن، قیمت مسکن کاهش می‌یابد و امید به داشتن مسکن برای طبقه متوسط و ضعیف جامعه تقویت می‌شود و برعکس، با کاهش عرضه مسکن، قیمت مسکن افزایش یافته و امید به داشتن مسکن برای طبقه متوسط جامعه تضعیف می‌شود، به طوری که اغلب خانوارهای چهار دهک اول جامعه از محل منابع درآمد خود یا با افزایش وام و تسهیلات بانکی، قادر نیستند واحد مسکونی مورد نیاز خود را خریداری کنند.
شاخص دسترسی به مسکن در ایران و جهان
شاخص دسترسی به مسکن یا زمان مورد انتظار برای صاحب مسکن شدن، در ایران در سال ۱۳۷۵ حدود ۱۰ سال، ۱۳۸۵ حدود ۱۵ سال، ۱۳۹۵حدود ۲۰ سال و با رشد جهشی قیمت مسکن، سال۱۳۹۹ به حدود ۴۵ سال رسید. بنابراین، تقاضاکننده مسکن باید حدود ۴۵ سال پس‌انداز کند تا بتواند به مسکن با متراژ متوسط (۷۵ تا ۹۰ متر) دست یابد. در حالی که در سال‌های ۲۰۲۰ - ۲۰۱۹ شاخص دسترسی به مسکن در آمریکا، به طور متوسط ۷ سال و در کشورهای عضو اتحادیه اروپا (شامل۲۷ کشور) حدود ۱۰ سال است.
سه معمای پارادوکسی صنعت مسکن
جمعیت ایران در پایان سال ۱۳۹۹ حدود ۸۴ میلیون نفر بوده که حدود ۲۶ میلیون خانوار است و تعداد واحدهای مسکونی حدود ۲۵/ ۵ میلیون واحد است. در این شرایط، صنعت مسکن با سه معمای پارادوکسی مواجه است، پارادوکس اول، از نظر ظاهری، کشور در حدود نیم میلیون واحد با کمبود مسکن مواجه است. پارادوکس دوم، در کشور حدود ۵/ ۲ میلیون واحد مسکونی خالی (مازاد) وجود دارد. پارادوکس سوم، حدود یک‌چهارم کل خانوارها، یعنی، حدود ۵/ ۶ میلیون خانوار در کشور اجاره‌نشین هستند. فصل مشترک معمای سه‌گانه صنعت مسکن، حکایت از این دارد که بسیاری از مالکان، بیش از یک واحد مسکونی، گروهی بیش از۱۰ واحد، برخی بیش از ۱۰۰ واحد و تعدادی حتی، بیش از هزار واحد مسکونی در اختیار دارند که نشانگر توزیع ناعادلانه ثروت، نادیده گرفتن حداقل حقوق عمومی و اجتماعی، شکاف درآمدی بی‌حد و حصر و اختلاف طبقاتی اسفناک و فساد اداری و مالی است.
راه‌حل‌های پنج‌گانه خروج از بحران مسکن
شناخت و درک واقعی مسوول نسبت به مشکل؛ تا زمانی که تصمیم‌گیرنده یا مسوول، درک درستی از مشکل مسکن نداشته باشد و از شایستگی و توانمندی لازم برخوردار نباشد، نمی‌تواند تصمیمات عالمانه و موثری برای رفع مشکل مسکن اتخاذ کند.
کاهش تدریجی و گام به‌گام نرخ ارز؛ همان طور که نرخ ارز با دستکاری و مداخله دولت به‌صورت غیرعادی و جهشی افزایش یافته است، برای اینکه سیستم اقتصادی به حالت طبیعی خود بازگردد، نرخ ارز (دلار)، باید به صورت تدریجی تا سطح مطلوب آن کاهش یابد تا قیمت کالاها و خدمات از جمله مسکن اصلاح شود. منطقی کردن الگوی توسعه شهری؛ برای هدایت سیل نقدینگی سرگردان و تشویق سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن، نیاز به واگذاری درست زمین‌های شهری، ایجاد شهرک‌های مسکونی و اصلاح بافت‌های قدیمی شهری است. در گذشته، سهم زمین در قیمت تمام شده ساخت مسکن، حدود ۳۰درصد بوده که به دلیل ساختار اداری و توزیع نادرست جمعیت شهری، سبب شد تا نسبت سهم زمین، در۱۰ سال گذشته به حدود ۴۰درصد برسد و در دو سال اخیر نیز به حدود ۵۵درصد افزایش یافت.
تقویت شرکت‌های ساختمان‌سازی صنعتی؛ تولید صنعتی ساختمان، موجب کاهش هزینه ساختمان می‌شود. جایگزین کردن ساخت و ساز صنعتی (سازه‌های پیش‌ساخته و نوین) به جای ساخت و سازهای سنتی، علاوه براینکه هزینه ساختمان را کاهش می‌دهد، سبب می‌شود کیفیت ساخت مسکن ارتقا یابد و نظارت فنی و اجرایی در طول دوران ساخت بیشتر شود. کنترل صنعت مسکن با اهرم مالیاتی؛ به‌روزرسانی ثبت اطلاعات در سامانه ملی املاک و اسکان، اخذ مالیات از خانه‌های خالی، اخذ مالیات بر املاک متناسب با دوره نگهداری املاک و مالیات بر عایدی، سبب می‌شود تا بر عرضه و تقاضای مسکن و بر واحدهای مسکونی خالی کنترل و نظارت دقیق‌تر و موثرتری صورت بگیرد.
