افزایش ۶۰ درصدی قیمت تمام‌شده مسکن
بررسی میدانی از فعالان ساختوساز حاکی است از میان متقاضیانی که برای دریافت پروانه ساختمانی تشکیل پرونده می‌دهند، حدود یک‌‌‌سوم تا مرحله صدور دستور نقشه پیش می‌‌‌روند و با توجه به هزینه‌‌‌های غیررسمی و موانعی که به‌‌‌ویژه در مرحله تاییدیه نقشه‌‌‌ها گریبانگیر آنان می‌شود، در تصمیم خود برای شروع عملیات ساختمانی دچار تردید جدی می‌‌‌شوند و از این رو بخشی از سرمایه‌گذاران اقدام به انصراف از سرمایه‌گذاری در ساختوساز مسکن می‌کنند که در عمل بسیاری از پروژهها را با کاهش سرمایه و متعاقب آن تاخیر روبهرو می‌کند. گزارش مرکز پژوهش‌‌‌ها نشان می‌دهد اخذ پروانه ساختمانی برای برخی املاک و اراضی به‌‌‌دلیل اعمال سلیقه، سختگیری‌‌‌های غیرموجه و غیرفنی و در تعدادی از موارد زمینه‌‌‌چینی برای ارتشا توسط افراد و نهادهای فاقد جایگاه و اختیارات مشخص همچون امضاهای طلایی، شورای معماری مناطق، کمیسیون توافقات و... دچار توقف می‌شود. از سوی دیگر متقاضیانی هم که با عبور از گام‌‌‌های چهلگانه و طاقت‌‌‌فرسای هفت‌‌‌خوان گردش کار پروانه ساختمانی دریافت می‌کنند، درصورتی‌‌‌که بنابر دلایلی موفق به آغاز انجام عملیات ساختمانی در زمان مقرر نشوند، با توجه به اعتبار دوساله پروانه ساختمانی و باطل شدن مجوز مزبور، مجبور به طی کردن مجدد گام‌‌‌های چهلگانه هستند. نیل استنزبری در گزارشی که برای مرکز مبارزه با فساد زیرساخت جهانی تهیه کرده، می‌‌‌نویسد ساختوساز به دلایلی مستعد فساد است.
در همین راستا رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان گلستان گفت: در این استان مجموع زمانی که در شهرداری و نظام مهندسی برای صدور پروانه و پایان کار و بعد از گرفتن استعلامات مختلف طی می‌شود، در حالت خوش‌بینانه حدود ۴ ماه است و در مواردی تا ۸ ماه هم زمان می‌برد. مشروط به اینکه موضوعاتی مانند اینکه با طرح کمیسیون ماده ۵ برخورد نکند و اگر قرار باشد پروانه همراه با تغییراتی در نوع تراکم و مسائل مشابه باشد، ممکن است این پروسه طولانی‌تر هم شود.
سیدمحمد مرتضوی، مدیرعامل شرکت مهندسی پایه گستر آسمان افزود: البته زمان ۴ ماهه صدور پروانه و پایان کار هم مربوط به پروژه‌هایی است که تعداد طبقات آنها محدود است و در گروه‌های الف و ب سازمان نظام مهندسی قرار دارند و مجموعه کنترل‌های آنها به لحاظ ضوابط فنی پیچیده نیست. علاوه بر اینکه مراحل شروع به کار و صدور مجوز اجرا هم جزو مواردی هستند که به ضوابطی نیاز دارند که برای اخذ آنها هم باید زمانی را در نظر گرفت. به طور متوسط باید زمان ۶ تا ۸ ماه را برای صدور پروانه‌ها در نظر بگیریم.
رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان کشور ادامه داد: صدور پایان کار اندکی کوتاه‌تر از این زمان است که البته این موضوع هم بستگی به میزان و حجم تخلفات دارد. همواره اندکی تخلفات فنی در ساخت‌وسازها وجود دارد که ناشی از عدم‌تطبیق مراحل اجرایی با نقشه‌هاست و یکسری خطاهای ناشی از اجرا در ساختمان‌ها وجود دارد که این خطاهای اجرایی می‌تواند میزان متراژ در پروانه را کمی افزایش دهد.
وی ادامه داد: در شرایط غیرمتعارف هم ممکن است سازنده سطح تراکم را برخلاف آنچه در پروانه صادر شده، افزایش دهد که در این صورت با چالش‌های بیشتری به لحاظ ارجاع به کمیسیون ماده ۱۰۰ جهت رسیدگی به آنها و حتی صدور رای جهت بررسی و بازبینی پرونده در کمیسیون تجدیدنظر مواجه خواهد شد و این موضوعات، تطویل زمان صدور پایان کار را تشدید می‌کند.
مرتضوی اعلام کرد: درمجموع برای صدور پایان کار هم تقریبا معادل با مدت زمان موردنیاز برای صدور پروانه را باید در نظر بگیریم.
این انبوه‌ساز همچنین درباره تاثیرات تاخیر در صدور پروانه و پایان کار بر فعالیت و سرمایه‌گذاری سازندگان گفت: از سال ۹۷ به بعد در یک شرایط تورمی و افزایش پی‌درپی قیمت تمام‌شده ساخت قرار داشته‌ایم و نرخ تورم بالا بوده و در شرایط کنونی هم با تورم ۵۰ تا ۶۰ درصدی در صنعت ساختمان مواجهیم. طبعا هر افزایشی در طول زمان ساخت، پروژهها را با تورم‌های متناسب با آن زمان تاخیر روبهرو خواهد کرد.
وی درباره تبعات این تاخیر در صدور مجوزها بر قیمت مسکن اظهار کرد: اگر مجموع مدت زمان صدور پروانه و پایان کار را یک سال تا یک سال و نیم در نظر بگیرید، طبیعی است این زمان می‌تواند در همین شرایط تورمی که اکنون در آن قرار داریم، افزایش قیمت ۶۰ درصدی در قیمت تمام‌شده مسکن به وجود بیاورد که این اعداد و ارقام تکان‌دهنده است. حتی علاوه بر بحث صدور مجوزها، بعد از اینکه ساختمان به طور کامل تمام می‌شود، ما با بحث برقراری انشعابات مواجهیم که فرضا در برخی پروژهها، تامین برق با تاخیرات یکساله مواجه می‌شود.
به گفته مرتضوی، این زمان‌ها هم منجر به تاخیر در اتمام پروژه می‌شود و سازنده نمی‌تواند منابع مالی خود را تحصیل کند. این موانع منجر به قیمت تمام‌شده ساختمان می‌شود، ریسک سرمایه‌گذاری را افزایش می‌دهد و مانع از ورود سرمایه در مسیر صحیح خود می‌شود. وی عنوان کرد: مجموعه دولت و دستگاه‌های اجرایی هر کدام بخشی از تعهدات را در پروسه‌های صدور پروانه، پایان کار و تامین انشعابات برعهده دارند. در این فرآیند لازم است یک مجموعه به صورت متمرکز بر فرآیند ساختوساز نظارت کند و همه بخش‌ها را به درستی مطالعه کند. این فعال اقتصادی خاطرنشان کرد: در شرایطی که از سازندگان می‌خواهیم سنتی‌سازی را کنار بگذارند و به سمت صنعتی‌سازی جهت ارتقای کیفیت و ایمنی ساختمان‌ها و حفظ سرمایه‌های ملی بروند، تسریع در فرآیند ساختوساز کمک می‌کند که مشکلات تولید مسکن را کاهش دهیم.
