پروژه‌های شرکت سرمایه‌گذاری مسکن شمال غرب تشریح شد
بازآفرینی شهر به سبک «آیمان»
درباره پروژه‌هایی که اکنون در دست اجرا دارید، توضیح دهید.
شرکت در طول دوره فعالیت معاصر خود طی چهار سال گذشته با خروج سبد تولیدی مسکن مهر، دچار رکود فعالیت شد که از سال ۱۳۹۶ نسبت به برنامه‌ریزی، مطالعه و تعریف پروژه‌ها اقدام کرد.
یکی از پروژه‌های شاخصی که به عنوان یک پروژه قابل تکثیر تعریف شد، پروژه «آیمان» تبریز با استعداد ۱۴۴۰ واحد مسکونی است که در قالب پروژه بازآفرینی شهری پایدار در حال اجراست. این پروژه به عنوان یک پروژه الگو و شاخص مطرح است که همه پکیج مطالعاتی و اهداف برنامه‌ریزی شرکت را در خود جای داده و قابلیت این را دارد که در پروژه‌های دیگر تاثیرگذار باشد و به عبارتی، به پروژه‌های دیگر تکثیر شود.
در سال مالی قبلی ما تعداد ۵ پروژه را به سبد توسعه شرکت اضافه کردیم؛ هرچند که پروژه‌های پیمانکاری و پروژه «ارغوان» شرکت هم در ۶ماه اخیر از سبد تولیدی شرکت در حال خروج است.
درباره پروژه «آیمان» بیشتر توضیح دهید.
پروژه «آیمان» با هدف ارائه الگوی سکونتی و محرک توسعه برای منطقه تعریف شده و مراحل اجرایی آن در حال انجام است. با توجه به وسعت پروژه آیمان، می‌توان آن را به عنوان یک شهرک و محله مسکونی تلقی کرد. پروژه «آیمان» به صورت پررنگ نقش توسعه‌محور داشته است. در مسابقه ملی معماری که در سال ۱۳۹۷ برای طراحی معماری آیمان انجام شد، شرکت خود را پایبند به اجرای طرح برگزیده آن مسابقه دانست و آن طرح را با تمامی مسائل و مشکلات خود اجرایی کرد.
پروژه «آیمان» می‌تواند به عنوان شیک‌ترین، هوشمندترین و مهم‌ترین مجتمع زیستی کشور و حتی منطقه غرب آسیا مطرح شود. شرکت در این راستا قدم‌های بزرگی برداشته و در حال ادامه دادن این فرآیند است. ما در پروژه «آیمان» برای ارائه الگوی سکونتی، مطالعات QFD انجام دادیم. یعنی در قالب ۳هزار پرسش‌نامه از ساکنان مجتمع‌های مسکونی درباره فضاهای سکونتی داخل واحدها و فضاهای مشاعی نظرسنجی کردیم و سپس این نظرات در طراحی پروژه لحاظ شد. درنهایت با توجه به این نظرات، سبد متراژ برای واحدهای این مجموعه بین ۷۶ تا ۲۵۰ متر تعریف شد.
در سال جدید چه برنامه‌هایی دارید و در چه بخش‌هایی سرمایه‌گذاری خواهید کرد؟
شرکت بر مبنای همان نگاه و رسالتِ توسعه‌گر دست به فعالیتهایی با همان رویکرد زده و در این بین، ما در مراکز استان‌های تحت پوشش فعالیت، پروژه «هُوگَر» را در شهر اردبیل با استعداد ۴۶۰ واحد مسکونی، پروژه «لاله زنجان» را با استعداد ۴۰ واحد مسکونی و یک پروژه مشارکتی را در قالب «ساختمان بورس زنجان» در زنجان تعریف کرده‌ایم. در شهر تبریز پروژه «ناران» واقع در شهرک نصر تبریز با استعداد ۱۶۵ واحد مسکونی وارد سبد تولیدی شرکت شده است. در شهر ارومیه نیز چهار پروژه در دست مطالعه است که پروژه «فدک ارومیه» با استعداد ۲۴ واحد و پروژه «کوهسار» با استعداد ۴۰۰ واحد مسکونی در دست مطالعه است که در سال آینده وارد سبد تولیدی شرکت خواهد شد.
پروژه‌هایی نیز در دست بررسی است که بخشی از آنها مربوط به پروژه‌های انبوه‌سازی غیرمتمرکز است که در یک فیلد جداگانه در حال بررسی و مطالعه است و اسناد امکان‌سنجی پروژه‌ها در دست تهیه است. تعداد ۴۰ پروژه انبوه‌سازی دیگر هم در دست بررسی است که با بررسی سبد تولیدی شرکت و در راستای ارتقای سبد و بهبود کیفیت دارایی‌ها، تعداد ۱۰ پروژه در سال جدید وارد سبد تولیدی شرکت خواهد شد.
در زمینه جزئیات طراحی و اجرای پروژه‌های شرکت توضیح دهید. چه مواردی در این زمینه مورد توجه قرار می‌گیرد؟
شرکت سرمایه‌گذاری مسکن شمال غرب، ارائه‌دهنده الگوی سکونتی معاصر در پروژه‌های خود است و روی این موضوع بسیار تاکید دارد. با توجه به اتفاقاتی که در فرآیند ساخت واحدهای مسکونی در چهار دهه گذشته رخ داده، شرکت به دنبال این است که معاصریت را وارد طراحی و معماری پروژه‌ها کند و با پرداختن به مفهوم «خانه» و مفهوم «معماری» که جزو مفاهیم بنیادی عرصه فعالیت شرکت است، بتواند الگوی سکونتی معاصر را تعریف کند و در پروژه‌های خود این موضوع را به طور جدی پیگیری می‌کند.
آیا این به آن معناست که معماری ایرانی را در طراحی پروژه‌های خود لحاظ می‌کنید؟ لطفا توضیح دهید که طراحی واحدهای مسکونی شما چه تفاوت‌هایی با طراحی سایر ساختمان‌ها دارد؟
شرکت سرمایه‌گذاری مسکن شمال غرب عمدتا به معماری سکونتی و مسکونی، به صورت عملکردی نگاه می‌کند. یعنی این موضوع به این شکل دنبال می‌شود که واحد مسکونی، پاسخگوی عملکردهای موردنیاز ساکنان آن باشد و بتواند افزایش کیفیت زندگی و ایجاد حس تعلق مکانی را رقم بزند. البته در بحث عملکرد، شاخصه‌های معماری ایرانی و اسلامی را نیز لحاظ می‌کنیم. چون عمده شاخصه‌های معماری ایرانی و اسلامی، ناشی از پاسخگویی درست به عملکرد موردنیاز بوده، که با به‌روزرسانی آنها و اعمال پارامتر معاصریت می‌توان در راستای ارائه یک الگوی سکونتی معاصر تاثیرگذار اقدام کرد.
با توجه به گستره فعالیت‌های شرکت سرمایه‌گذاری مسکن شمال غرب، این شرکت در قالب یک شرکت توسعه‌گر یا developer مطرح است. در این زمینه چه برنامه‌هایی را در پیش دارید؟
با توجه به اینکه مدیریت شهری کلان‌شهرهای ما از عدم‌توسعه متوازن در محدوده شهرها رنج می‌برد، شرکت با تعریف پروژه‌های توسعه‌محور و ایجاد جایگاه برای خود به عنوان یک شرکت developer به معنای واقعی، درصدد تعریف پروژه‌هایی است که بتواند نسبت به توسعه محدوده آن پروژه اثرگذار باشد و در داخل آن بافت، ارتقای شاخصه‌های کیفی زندگی را رقم بزند. با توجه به اینکه جای شرکت‌های developer در فضای کسب و کار در حوزه ساخت‌وساز کشور بسیار خالی است، شرکت سرمایه‌گذاری مسکن شمال غرب می‌تواند این نقش را به خوبی در حوزه توسعه‌گری ایفا کند.
در زمینه استفاده از فناوری‌ها و تکنولوژی‌های نوین ساختمانی چه اقداماتی انجام داده‌اید؟
شرکت سرمایه‌گذاری مسکن شمال غرب در زمینه استفاده از ظرفیت دانش‌بنیان‌ها جهت تولید و به‌کارگیری مصالح ساختمانی با مشخصه‌های فنی و کیفی بالاتر در حال انجام مطالعات جدی است. بنابراین این شرکت در حوزه استفاده از مصالح روز با هدف رعایت مسائل مربوط به پایداری، کاهش مصرف انرژی و افزایش تاب‌آوری در ساختمان، پیشرو است که در این حوزه نیز در حال انجام فعالیت‌های جدی است.
از سویی موضوع فناوری‌های نوین ساختمانی طیف وسیعی را شامل می‌شود. ما در حوزه مجتمع‌های مسکونی و پروژه‌های با عملکرد مسکونی، از شاخصه‌های کیفی مصالح با مشخصات بالا استفاده می‌کنیم. در حوزه فناوری، شرکت در عرصه‌های مختلف از جمله پایدارسازی، سازه و تاسیسات ورود جدی داشته و از آخرین متدها و شیوه‌هایی که در کشور اجرایی شده، استفاده می‌کنیم و به دنبال ارتقای کمی و کیفی ساخته‌ها در تمامی زمینه‌ها هستیم.
با توجه به اهمیت کیفی‌سازی ساختمان‌ها و مقاومت آنها در برابر زلزله و سایر حوادث طبیعی، چقدر به موضوع ارتقای کیفیت در ساخت‌وسازهای خود توجه می‌کنید؟
موضوع تاب‌آوری ساختمان‌ها در برابر سوانح طبیعی جزو مسائل اساسی بوده که ما همواره در تعریف پروژه‌های خود مدنظر قرار داده‌ایم. شرکت از بدو فعالیت، خود را مجاب دانسته که کلیه آیین‌نامه‌ها، ضوابط و مقررات ساخت‌وساز را در قالب مقررات ملی ساختمان، اجرایی و تمامی پارامترهای آن را در پروژه‌های خود لحاظ کند.
به طور عمده در فضای کنونی در قالب برنامه‌های کوتاه‌مدت و میان‌مدت، افزایش عمر مفید ساختمان نیز جزو برنامه‌های شرکت سرمایه‌گذاری مسکن شمال غرب مطرح شده و طی برنامه‌ریزی‌های صورت گرفته، در پروژه «آیمان» به عنوان اولین پروژه، چشم‌انداز عمر مفید ۱۰۰ ساله برای واحدهای مسکونی آن پیش‌بینی شده که تقریبا چهار برابر عمر مفید ساختمان‌های موجود در ایران در مقطع کنونی است. بنابراین در پارامترهای طراحی، قوانین و ضوابط ضرایب اطمینانی که در مراحل طراحی مورد استفاده قرار می‌گیرد، در پروژه «آیمان» این هدف‌گذاری صورت گرفته است. در عین حال مراتب تضمین کیفیت و کنترل کیفی نیز طی فرآیندهایی که از قبل و پیش‌تر در شرکت تعریف و اجرایی شده، در حال پیگیری و اجراست.
امتیازات و ویژگی‌های خاص و شاخص ساخت‌وسازهای شما چیست؟ چه خدماتی را به خریداران خود در دوره بهره‌برداری از ساختمان ارائه می‌کنید؟ در صورتی که مشکلاتی در دوران بهره‌برداری از ساختمان‌ها ایجاد شود، آیا شرکت وارد رفع و رجوع این مشکلات و مسائل می‌شود؟
شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن و ذیل آن شرکت سرمایه‌گذاری مسکن شمال غرب، به لحاظ کنترل کیفیت و رعایت مشخصات فنی تعریف‌شده، بسیار غنی است. دانش لازم نیز در این حوزه در شرکت تولید و بومی شده و مورد استفاده قرار می‌گیرد. در کنار آن، حسن اعتماد مشتریان شرکت نیز در این حوزه بسیار چشمگیر است و جزو بنیان‌های برند شرکت قرار گرفته است. موضوعی که وجود دارد، این است که شرکت در حوزه بهره‌برداری طبق برنامه‌ریزی که طی دو سال گذشته انجام داده؛ به عنوان نمونه در پروژه آیمان به صورت پایلوت، قرار است تا پایان بهره‌برداری و عمر مفید ساختمان که عمر صد ساله ساختمان برای آن پیش‌بینی شده؛ در حوزه بهره‌برداری ساختمان حضور پیدا کند و بهره‌برداری مجتمع را خود انجام دهد. این موضوع در قراردادهای پیش‌فروش نیز دیده شده و مسائل حقوقی آن پوشش داده شده است.
مصالح ساختمانی موردنیاز خود را چگونه تامین می‌کنید؟ چه میزان از این مصالح وارداتی است و چه میزان از داخل کشور تامین می‌شود؟
عمده مصالحی که در پروژه‌های ابنیه و سازه مورد استفاده قرار می‌گیرد، تولید داخل است و ما از بازار سرمایه و سایر بازارها برای تامین آنها اقدام می‌کنیم. در خصوص اقلام مربوط به سیستم‌های تاسیساتی، بخش قابل‌توجهی از این تجهیزات به صورت وارداتی تامین می‌شود که شرکت سرمایه‌گذاری مسکن شمال غرب نیز این سیستم‌ها را از طریق واردکنندگان این تجهیزات تامین می‌کند.
در حال حاضر با چه چالشها و مشکلاتی مواجه هستید؟
با توجه به شرایط ویژه اقتصادی که بر محدوده زمانی فعلی حاکم است، قاعدتا افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی جزو چالش‌های اساسی است که پیش روی شرکت قرار دارد و ریسک‌های مربوط به این مساله در حال بررسی است. با توجه به امکان بروز رکود بر فضای فروش مسکن در سال جدید، برای مقابله با این ریسک پیش‌بینی‌های مورد نظر انجام شده و در حال بررسی و تهیه برنامه در این خصوص هستیم.
چشم‌انداز بازار ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری در این حوزه را در سال آینده چطور می‌بینید؟ به نظر شما سرمایه‌گذاران و فعالان ساختمانی و از جمله شرکت شما در سال جدید چه شرایطی را پیش رو خواهند داشت؟
طی چند سال گذشته در چند مرحله شاهد افزایش قیمت مسکن بوده‌ایم و به دنبال این اتفاق، بخش عمده تقاضا به سمت خرید مسکن سرمایه‌ای رفته است و بخش زیادی از نیاز به مسکن سکونتی انباشت شده است. به طور عمده اگر بتوانیم پارامترهای مربوط به اقتصاد سیاسی را پیش‌بینی و تاثیرات آن را لحاظ کنیم؛ در سال آینده با افزایش قیمت مجدد مسکن، حاکم شدن فضای رکود بر بازار مسکن و ساخت‌وساز رقم خواهد خورد.
پیشنهاد شما برای افزایش قدرت خرید متقاضیان در سال آینده چیست؟ تسهیلات مسکن چقدر می‌تواند موثر باشد؟
استفاده از فرآیندهای مربوط به پیش‌خرید مسکن، می‌تواند در این حوزه راهگشا باشد. اگر متقاضیان بتوانند در مراحل ابتدایی کار به سراغ سازندگان معتبر و پاسخگو بروند و واحدهای خود را از آنها پیش‌خرید کنند؛ شاید بتوانند بخش بزرگی از تورم حاکم بر واحدهای مسکونی را از این طریق پوشش دهند و بتوانند با این روش صاحب خانه شوند.
در شرایط کنونی که اکنون به دلیل بی‌ثباتی و نوسان قیمت‌ها سازندگان مسکن امکان برآورد هزینه‌های تمام‌شده ساخت‌وسازها را ندارند، بدیهی است که تمایلی به پیش‌فروش واحدهای خود ندارند. شما به عنوان سازنده اقدام به پیش‌فروش می‌کنید؟
ما در این حوزه مطالعات اقتصادی بسیار گسترده‌ای را انجام می‌دهیم و معمولا پیش‌فروش واحدهای مسکونی خود را با ضرایب اطمینان بالایی انجام می‌دهیم. تحقق این مهم منوط به این است که هزینه‌های پروژه‌ها را به درستی برآورد کنیم و برنامه منسجمی برای تامین منابع مالی پروژه‌ها داشته باشیم. اتفاقا با وجود اینکه تورم بالایی را طی سال‌های ۹۷ تا ۹۹ شاهد بودیم، در پروژه‌هایی که در سال ۹۸ پیش‌فروش شده بود و اکنون در حال تحویل آنها هستیم، پیش‌فروش‌های موفقی داشتیم و توانستیم پروژه‌ها را با سودآوری مناسبی به سرانجام برسانیم. یکی از پارامترهای اصلی که شرکت در این حوزه مطالعات جدی انجام می‌دهد و به نتایج خوبی هم در این بخش رسیده، کاهش قیمت تمام‌شده ساخت با اتکا به روش‌هایی است که عمدتا با فرآیندهای مهندسی ارزش و ایجاد ساختارهای انضباط مالی و کنترل هزینه پروژه رقم خورده است. از جمله این پروژه‌های موفق می‌توان به پروژه‌های «نرگس» و «ارغوان» اشاره کرد.
یکی از مشکلات تولیدکنندگان و سازندگان مسکن در شرایط کنونی این است که به دلیل جهش قیمت مسکن در سال‌های اخیر، متقاضیان توان خرید مسکن ندارند و به همین دلیل بسیاری از این سازندگان انگیزه شروع پروژه‌های جدید و ادامه فعالیت در بخش ساخت‌وساز را ندارند. شما برای مقابله با این مساله چه برنامه‌ای دارید؟
شرکت سرمایه‌گذاری مسکن شمال غرب در قالب مشارکتی با بانک مسکن فعالیتهایی در زمینه جذب تسهیلات در پروژه‌های خود دارد، یک بخش هرچند کوچکی از هزینه‌ها از طریق اخذ وام و انتقال آن به خریداران انجام می‌شود. شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن هم در سال‌های گذشته از ابزار جدیدی رونمایی کرده که کارهای اجرایی آن را انجام داده و در حال اجرایی شدن است و آن هم موضوع اوراق سلف موازی مسکن است که از دیدگاه عامه، مربوط به فروش متری زمین از طریق بازار سرمایه است. اگر مراحل نهایی اجرایی شدن این ابزار طی و وارد فاز اجرایی شود، می‌تواند نقش بسزایی در جهت افزایش توان خرید مصرف‌کنندگان ایفا کند که به محض اجرایی شدن، اطلاع‌رسانی خواهد شد.بخش دیگر هم ورود به حوزه اجرای پروژه‌های توسعه‌محور است که در محلات و بافت‌های شهری کمتر توسعه‌یافته اجرا می‌شود. از آنجا که سربار هزینه زمین و هزینه اخذ مجوزها در این مناطق و محدوده‌ها می‌تواند عدد پایینی باشد؛ می‌توان پروژه‌های مسکونی تعریف کرد که به محدوده توانایی مصرف‌کنندگان برای خرید مسکن نزدیک‌تر شود. شرکت طی چند سال گذشته وارد این محدوده‌ها و بافت‌ها شده و پروژه‌های توسعه‌محور را به عنوان developer تعریف کرده است.
حضور شرکت سرمایه‌گذاری مسکن شمال غرب در بورس به چه صورت است؟ آیا در زمینه فروش متری مسکن که پیشنهاد آن مطرح شده، فعالیتی را در دستورکار دارید؟
شرکت سرمایه‌گذاری مسکن شمال غرب، جزو شرکت‌های سهامی عام است و سهام آن در فرابورس معامله می‌شود. موضوع اوراق سلف موازی مسکن از طرف شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن در حال پیگیری است و دو پروژه ما برای فروش در قالب فروش متری مسکن در بازار سرمایه پیشنهاد شده که به محض اجرایی شدن اطلاع‌رسانی خواهد شد.
