«دنیای‌اقتصاد» در گفتوگو با فعالان ساختمانی، صورت‌وضعیت پروژههای دولتی را بررسی کرد
مسکنملی از دوربین انبوهسازان
حجم ساخت‌وساز و افتتاح‌‌‌های صورت گرفته اما نشان می‌دهد، عرضه و تولید از هدف‌‌‌گذاری عقب است.
شرکت‌های ساختمانی و انبوهسازان دو مساله اصلی را به عنوان عوامل کاهنده سرعت ساخت و تولید مسکن در این طرح عنوان می‌کنند. مساله اول به قیمت‌گذاری ساخت مسکن از سوی دولت مربوط است که مطلوب انبوهسازان نیست، آن هم با توجه به روند رشد هزینه ساخت‌وساز و ناپایداری قیمت مصالح ساختمانی. مساله دوم نیز به جانمایی پروژهها برمی‌‌‌گردد.
در این میان، انبوهسازان استانی می‌‌‌گویند بهتر بود از سازنده‌‌‌های بومی و محلی برای این طرح دعوت به عمل بیاید، نه اینکه کار به پیمانکاران سپرده شود.
رئیس انبوهسازان سیستان و بلوچستان: سرمایه‌گذاران تمایلی به مشارکت در طرح نهضت ملی مسکن ندارند
در همین راستا رئیس هیات‌مدیره انجمن انبوهسازان سیستان و بلوچستان با اشاره به قیمت‌گذاری غیرواقعی برای ساخت مسکن حمایتی گفت: سرمایه‌گذاران اصلا تمایلی به مشارکت در نهضت ملی ندارند.
محمد خیرخواه اظهار کرد: برای ساخت مسکن‌‌‌های حمایتی در استان سیستان و بلوچستان نرخ پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی حدود شش میلیون تومان تعیین شده که با واقعیت‌‌‌های بازار تناسبی ندارد.
رئیس هیات‌مدیره انجمن صنفی انبوهسازان مسکن و ساختمان استان سیستان و بلوچستان افزود: شکل قراردادهای پیشنهادی به سرمایه‌گذاران به نحوی است که بخش خصوصی به صورت مستقیم با متقاضیان و افرادی که آوردههای خرد تزریق می‌کنند، طرف قرارداد خواهد شد.
وی گفت: بر اساس برنامه تکلیفی وزارت راه و شهرسازی سرمایه‌گذاران مسکن باید در پایان پروژه را به افرادی که پول پیش یا آوردههای نخست خود را واریز کردهاند تحویل دهند.
خیرخواه ادامه داد: واقعیت‌‌‌های بازار بیانگر آن است که امکان ساخت مسکن با هزینه هر مترمربع شش میلیون تومان در استان سیستان و بلوچستان ممکن نیست و به همین دلیل اصلا تمایلی از سوی سرمایه‌گذاران بخش خصوصی در پروژههای نهضت ملی دیده نمی‌شود.
رئیس هیات‌مدیره انجمن صنفی انبوهسازان مسکن و ساختمان استان سیستان و بلوچستان افزود: مبلغ پیشنهاد شده در استان سیستان و بلوچستان با هزینه‌‌‌های ساخت تناسب ندارد، شاید در سایر استان‌‌‌ها مانند اصفهان و تهران که به مصالح ساختمانی دسترسی راحت‌‌‌تری دارند و بعد مسافت کارخانه تا پروژه ناچیز است به صرفه و صلاح سرمایه‌گذاران باشد و پروژه سر‌به‌سر یا با سود حداقل به اتمام برسد.
خیرخواه گفت: در این استان که برای تامین مصالح باید هزینه زیادی برای حمل مصالح پرداخت کرد یا اجرت کارگران ماهر و غیرماهر غیربومی بسیار سنگین است، نمی‌توانیم با شش میلیون تومان مسکن بسازیم.
وی ادامه داد: استادکاران و کارگران ماهر معمولا از سایر شهرستان‌‌‌ها به این منطقه می‌‌‌آیند و دستمزدهای بالایی طلب می‌کنند به همین دلیل ساخت مسکن‌‌‌های حمایتی مانند نهضت ملی مسکن و مسکن مهر از سوی سرمایه‌گذاران دنبال نمی‌شود.
رئیس هیات‌مدیره انجمن صنفی انبوهسازان مسکن و ساختمان استان سیستان و بلوچستان بیان کرد: دولت باید با آنالیز منطقی و رصد واقع‌بینانه نهادههای موثر در قیمت نهایی مسکن در قیمت سیستان و بلوچستان یک قیمت عادلانه اعلام کند که یقینا بیش از ۱۰ میلیون تومان برای هر مترمربع خواهد بود.
رئیس انجمن انبوهسازان گلستان: طرح ملی مسکن دستاورد ملموسی نداشته است
همچنین رئیس انجمن انبوهسازان مسکن و ساختمان گلستان اظهار کرد: همه افرادی که دلسوز صنعت ساختمان بوده و در پی تحولات خوب و مطلوب در این بخش هستند بر این باور بودند که اساسا مطرح کردن ساخت چهار میلیون مسکن در دولت سیزدهم محقق نخواهد شد و بعید است به سرانجام خوبی از بابت ۴ میلیون تولید مسکن در ۴ سال برسد.
سید‌محمد مرتضوی افزود: وقتی یک پروژه بالاتر از ظرفیت و توان ملی تعریف می‌شود قطعا این پروژه به شکست می‌‌‌انجامد.
وی گفت: هنگامی که نتوانیم به درستی منابع بانکی یا توان و بنیه مالی متقاضیان مسکن را ارزیابی کنیم و همچنین از به کارگیری توان انبوهسازان و توسعه‌‌‌گران محلی غفلت کنیم، سرانجامی به جز شکست نخواهیم داشت.
مرتضوی بیان کرد: انبوهسازان و توسعه‌‌‌گران محلی بهترین ابزار و گروه برای رسیدن به هدف دولت در ساخت مسکن بودند، افرادی که توانمندی ساخت مسکن کیفی را داشتند اما به این افراد پشت و بی‌‌‌توجهی شده و از نظرات آنها و افراد کارشناس و متخصص چشم‌‌‌پوشی کردند، بنابراین ناکامی قابل پیش‌بینی بود.
رئیس انجمن انبوهسازان مسکن و ساختمان گلستان گفت: اینک با گذشت دو سال و چند ماه از آغاز نهضت ملی مسکن دستاورد قابل قبول و ملموسی وجود ندارد. با این استراتژی، گفتمان و نقشه راه قطعا موفقیت حاصل نخواهد شد.
مرتضوی عنوان کرد: تردید جدی دارم که همین ۵۰۰هزار واحدی که دولتمردان وعده ساخت آن را داده‌‌‌اند، در پایان این چهار سال ساخته شود؛ در دستیابی ۱۰ تا ۱۲ درصدی اهداف ترسیم‌شده هم تردید وجود دارد.
وی گفت: بنده امیدی به نهضت ملی مسکن در این دوره ندارم؛ امیدوارم پیشنهادها و نظرات قابل‌توجه و قابل تامل بخش خصوصی یک بار بیش از گذشته مورد توجه قرار بگیرد.
رئیس انجمن صنفی انبوهسازان مسکن و ساختمان گلستان بیان کرد: سیاست‌‌‌های فعلی باید تغییر کند. باید به دنبال ابزار مالی و روش‌های تامین مالی متناسب باشیم و با تکیه بر توان و ظرفیت ملی چشم‌اندازهای قابل دستیابی ترسیم کنیم.
عضو انجمن انبوهسازان بوشهر: بازپرداخت تسهیلات از توان متقاضیان خارج است
در همین راستا عضو انجمن انبوهسازان مسکن استان بوشهر گفت: افزایش مستمر وام مسکن در بخش واحدهای حمایتی سبب می‌شود که فرآیند بازپرداخت این وام‌‌‌ها از سوی متقاضیان سخت‌‌‌تر و حتی از توانشان خارج شود.
محمدباقر قاسمی‌زاده اظهار کرد: گرانی روزافزون نهادههای ساختمانی مانند قیمت مصالح و هزینه بهای خدمات نهادهای متولی سبب افزایش روزافزون قیمت تمام‌شده مسکن شده است.
عضو انجمن انبوهسازان مسکن و ساختمان استان بوشهر افزود: قیمت مصالح ساختمانی به دلایل مختلف سیر صعودی می‌گیرد و این تورم به طور مستقیم به خریدار واقعی فشار وارد می‌کند.
وی ادامه داد: در حوزه مسکن‌‌‌های حمایتی مانند نهضت ملی مسکن، شرایط کمی بهتر است، زیرا قیمت زمین از قیمت تمام‌شده مسکن کسر می‌شود.
قاسمی‌زاده گفت: برخلاف سیاست‌‌‌های کلان کشور، بهای عوارض ساختمانی در شهرداری رشد زیادی داشته است و انبوهسازان را دچار مشکل کرده است.
عضو انجمن انبوهسازان مسکن و ساختمان استان بوشهر بیان کرد: بخشی از سرمایه‌گذاران بخش خصوصی و انبوهسازان به سبب رکود بازار و البته مشکلات موجود، سرمایه‌های خود را به سایر بخش‌‌‌ها هدایت کردهاند.
وی اضافه کرد: در سال‌های اخیر شاهد افزایش میزان تسهیلات مسکن از سوی دولت بوده‌‌‌ایم، در حالی که هر چقدر این وام‌‌‌ها افزایش یابد متقاضیان با اقساط سنگین‌‌‌تر روبه‌رو می‌شوند.
قاسمی‌زاده گفت: شرایط اقتصادی به نحوی است که متقاضیان و خریداران واقعی مسکن، نمی‌توانند اقساط سنگین ناشی از بازپرداخت تسهیلات ۵۵۰ میلیونی را پرداخت کنند.
رئیس کانون انبوهسازان: رشد ۲۰۰ درصدی هزینه خدمات نظام مهندسی
در همین راستا جمشید برزگر، رئیس کانون سراسری انبوهسازان مسکن در خصوص نقش سیمان و فولاد و نوسانات آنها در قیمت تمام‌شده مسکن گفت: انبوهسازان وارد دهه چهارم درگیری خود با سازمان‌های نظام مهندسی شدهاند. شاید در این خصوص، این مطلب از سوی انبوه‌سازانی که مدام به فکر کاهش قیمت تمام‌شده مسکن هستند جدی گرفته نشد. اما باز هم می‌گویم که علاوه بر تاثیر مصالح ساختمانی بر قیمت تمام‌شده ساخت، هزینه‌‌‌های تحمیلی خدمات نظام مهندسی را نیز باید مورد توجه قرار داد.
برزگر تاکید کرد: اگر مقایسه‌ای در این خصوص داشته باشیم که این هزینه تحمیلی خدمات نظام مهندسی چه تاثیری می‌تواند بر قیمت تمام‌شده ساخت بگذارد باید بگویم که وقتی این هزینه نسبت به سال گذشته ۲۰۰درصد افزایش می‌یابد و هزینه پروانه ساختمانی نیز در همین حد و حدود رشد می‌کند آیا نباید انتظار رشد قیمت تمام‌شده را داشت؟ آیا فقط باید گفت که قیمت مصالح ساختمانی است که بر قیمت تمام‌شده مسکن تاثیر می‌گذارد؟
وی ادامه داد: به هر حال در این شرایط فولاد و سیمان سهم قابل‌توجهی از هزینه ساخت را به خود اختصاص نمی‌‌‌دهد و سهم اصلی به زمین و در نهایت به خدمات مهندسی و پروانه ساختمانی نیز بازمی‌گردد.
وی تصریح کرد: اما متاسفانه می‌بینیم که در نهضت ملی مسکن پروژهها به صورت پیمانکاری دیده شده است و انبوهسازان مورد توجه قرار ندارند. همان‌طور که قبلا هم گفته بودیم انبوهسازان می‌توانند پروژههای نهضت ملی مسکن را با ۲۰درصد پایین‌تر احداث کنند. اما در حال حاضر پروژهها در قالب فراخوان به پیمانکارانی واگذار می‌شود که ۷۵درصد آنها با مشکل منابع مالی مواجه شدهاند.
برزگر یادآوری کرد: با دریافت زمین از محل قدرالسهم دولت می‌توانیم واحدهای مسکونی سهم آنها را واگذار کنیم تا به متقاضیان نهضت ملی مسکن بدهند اما در این مدت نتوانسته‌‌‌ایم به توافق چندانی با وزارت راه و شهرسازی دست پیدا کنیم. اگر پروژهها به انبوهسازان واگذار شود بلوک‌‌‌های ۵ تا ۶ طبقه را حداکثر ۱۸ ماهه به پایان می‌‌‌رسانیم.
دبیر انجمن انبوهسازان گلستان: مشکلات متعدد سامانه ثبت‌نام
در ادامه همین موضوعات دبیر انجمن انبوهسازان گلستان از روند طولانی و گاه بی‌نتیجه ثبت‌نام دریافت پروانه اشتغال انبوهسازی گله کرد و گفت: مسوولان باید فکر عاجلی برای حل این مساله بکنند. از دی ماه سال گذشته وزارت راه و شهرسازی نحوه ثبت پروانه اشتغال (انبوهسازی، مهندسان تجربی و...) را سیستمی کرده است.
دبیر انجمن انبوهسازان گلستان افزود: همه این اقدامات ابتدا در نظام مهندسی تعریف شده بود و با وجود ۱۰هزار مهندس، این سازمان نمی‌توانست امورات مربوطه را انجام دهد. مسوولان را قانع کردیم که باید هر کسی امورات رسته و صنف خود را انجام دهد بنابراین به انبوهسازان کد دسترسی داده شد تا شرکت‌ها و افراد بتوانند برای دریافت پروانه انبوهسازی اقدام کنند که خود این امر چهار ماه از زمان ما را گرفت.
محبی ادامه داد: قبلا روال بر این بود که جلسات تشخیص صلاحیت با عضویت رئیس انجمن انبوهسازان استان، رئیس نظام مهندسی، رئیس سازمان نظام کاردانی، مدیرکل راه و شهرسازی و معاون وی تشکیل می‌‌‌شد که البته در ذیل آن کمیته کارشناسی وجود داشت؛ در ابتدا پرونده‌‌‌ها توسط این کمیته بررسی شده و سپس در جلسه اصلی کمیته تشخیص صلاحیت، آن را تایید می‌کرد و پروانه صادر می‌‌‌شد.
عضو انجمن انبوهسازان عنوان کرد: با سیستمی شدن ثبت‌نام، اعلام شد که دیگر به جلسات کارشناسی نیازی نیست. افراد برای دریافت پروانه با مشکلات فراوان مدارک خود را بارگذاری کردند اما بعدا اعلام شد که باید این مدارک در جلسات کارشناسی هم به صورت فیزیکی بررسی شود.
دبیر انجمن انبوهسازان گلستان گفت: یعنی هم اکنون دوباره‌کاری شده و علاوه بر پرکردن اطلاعات در سامانه، نیاز به تشکیل پرونده در جلسه تشخیص صلاحیت بوده و باید همه مدارک بررسی و سپس دوباره در سپامک بارگذاری شود.
محبی بیان کرد: سیستم هم مشکلات خاص خود را دارد؛ عدم‌تطابق کدپستی، عدم‌دسترسی به سامانه اداره پست (قطعی سامانه)، مشکلات سامانه امور مالیاتی و بدهی (چند ماه زمان می‌برد)، خطا دادن ثبت‌نام و... از جمله مشکلات این سامانه است. وقتی داده‌‌‌ها را وارد می‌‌‌کنیم از مهلتی که برای پر کردن صفحات در نظر گرفته شده (۲۰ روز) گذشته و باید دوباره همه مراحل را طی کنید. نامه عدم‌بدهی امور مالیاتی هم مهلت یک‌هفته‌‌‌ای دارد و باید دوباره برای این پروسه به سازمان مراجعه کنیم.
محبی افزود: همه این مشکلات برای پروانه پایه دو و سه است و پرونده پایه یک مشکلات دیگری دارد.
محبی گفت: از بهمن سال گذشته تاکنون یک پرونده شرکت حقوقی هم در استان صادر نشده و تنها سه پروانه حقیقی صادر شده که آن هم در شرایطی بود که اعلام شد، تشکیل کمیسیون صلاحیت لازم نیست. زمانی که زیرساخت‌‌‌ها درست نیست چرا یکباره روند فیزیکی قطع می‌شود؟ آیا نمی‌توانستند آن را آزمایشی انجام دهند و ایرادات سامانه را به تدریج برطرف کنند؟
دبیر انجمن انبوهسازان استان تهران: اصرار برای مسکن حمایتی با مدل‌های منسوخ‌شده
همچنین دبیر انجمن انبوهسازان استان تهران گفت: بحث حمایتی دولت باید اصلاح و به روایتی دگرگون شود، یعنی به جای آنکه کارگزاران دولتی از ابتدای فرآیند تولید مسکن، به دنبال تزریق بسته‌های حمایتی به خریدار باشند باید تغییر رویه داده و در پایان پروسه به سراغ حمایت بروند.
به گفته رامین گوران بسیاری از کارشناسان بر این عقیده هستند که دولت‌ها و حاکمیت باید وام‌‌‌های کم‌بهره و بلندمدت را در انتهای پروسه تولید مسکن پیش‌بینی کند؛ نه اینکه این تسهیلات در همان ابتدای پروسه تولید تزریق شود.
گوران در پاسخ به این سوال که آیا می‌توانید قالب و مدل جدید معرفی کنید که دغدغه‌های مدل‌های گذشته مثل مسکن مهر را نداشته باشد، گفت: اشکال مختلفی مانند مدل اجاره‌ای و محلهای هستند که می‌توانند جایگزین روش‌هایی مانند مسکن مهر یا مسکن ملی شوند. فرمت محلهای یکی از مدل‌هایی است که می‌تواند بسیاری از تنگناها و چالشهای روش‌های فعلی ساخت و واگذاری مسکن حمایتی را برطرف کند.
وی گفت: در فرمت محلهای نقش‌آفرینی بخش خصوصی بیشتر است. سرمایه‌گذار حرفه‌‌‌ای و متخصص محلهای را تحویل می‌گیرد و پس از ساخت واحدهای مسکونی از منافع پروژه بهره‌‌‌مند خواهد شد، دقت نظر و حساسیت بخش خصوصی در این مدل چند برابر است. در این روش چون سرمایه‌گذار بخش زیادی از اعتبارات موردنیاز ساخت مسکن را بر عهده دارد بنابراین بسیار هوشمندانه وارد عمل خواهد شد و قیمت تمام‌شده اقتصادی‌‌‌تر می‌شود.
در مدل محلهای سرمایه‌گذاران و سازندگان با دقت بسیار بالایی فرآیند مطالعات اولیه را انجام خواهند داد و برخی از چالشهای فعلی مانند جانمایی نادرست پروژهها، برطرف می‌شود. یکی از دغدغه‌های اصلی پروژه‌هایی مانند مسکن مهر یا نهضت ملی آن است که مطالعات پایه ضعیفی دارند و در برخی موارد این مطالعات با مشکلات بسیاری روبه‌رو هستند.
شاید در برخی از پروژههای دولتی مطالعات اولیه و مشاوره‌‌‌ای، به شکل حداکثری انجام نشود که این امر موجب برخی پیامدهای اجتماعی اقتصادی و ترافیکی می‌شود اما در مدل محلی چون مطالعات اولیه توسط سرمایه‌گذار پروژه انجام می‌شود یقینا این مشکلات چاره‌‌‌اندیشی می‌شود.
گوران در ادامه تاکید کرد: در مدل محلهای انبوه‌ساز و سرمایه‌گذار بخش خصوصی برای صیانت و حفظ پول و اعتبار خود از مشاوران مطمئن استفاده می‌کند که این امر موجب دوام بالا و قیمت حداقلی پروژه می‌شود. در مدل محلهای دولت می‌تواند در قالب تفاهم‌نامه‌‌‌ای با سرمایه‌گذار بخش خصوصی بخشی از واحدهای احداثی را در قالب مسکن‌‌‌های حمایتی به متقاضیان واقعی واگذار کند.
به گفته وی نحوه قیمت‌گذاری واحدهای حمایتی بر اساس میزان حمایت و نقش‌آفرینی دولت متغیر است؛ یعنی می‌تواند به عنوان مثال مسکن را با ۵۰درصد قیمت تمام‌شده یا با همان قیمت تمام‌شده (بدون سود) به متقاضی حمایتی واگذار کند که موجب صرفه‌‌‌جویی در منابع دولت خواهد شد.
