فرمول تامین مالی ساخت‌وسازها در گفت‌‌وگوی «دنیای‌اقتصاد» با غلامرضا سلامی بررسی شد
خلأ بانک توسعه‌‌ای در بخش مسکن
غلامرضا سلامی صاحب‌نظر اقتصاد مسکن در گفت‌‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» در خصوص «چگونگی تامین مالی برای آماده‌‌سازی زمین‌‌های طرح ملی مسکن» و تامین زیرساخت در این بخش‌‌ها بر لزوم وجود یک بانک توسعه‌‌ای به منظور تامین مالی پروژه‌‌های زیرساختی در این حوزه تاکید کرد و گفت: بانک مسکن در کشور بانکی توسعه‌‌ای نیست؛ این بانک به متقاضیان خرید خانه از محل درآمد حاصل از پس‌‌اندازها، وام اعطا می‌کند و در واقع پشتیبان بخش تقاضا در بخش مسکن است. این بانک، قرار است سودآور باشد و بر همین اساس نیز جنس تسهیلات مسکن پرداختی به‌ویژه از نظر اقساط بازپرداخت متناسب با توان مالی اقشار کمدرآمد نیست.
وی ادامه داد: در حالی که بانک مسکن بر سمت تقاضا تمرکز دارد و در واقع تقویت‌کننده سمت تقاضاست؛ بخش مسکن در کشور نیازمند وجود بانکی مجزاست که از سمت عرضه حمایت کند و در واقع بر سمت عرضه متمرکز شود، منابع این بانک باید منابع لازم برای توسعه عرضه مسکن در کشور را مهیا کند. در شرایط کنونی حتی اگر چنین بانکی نیز تاسیس شود؛ به لحاظ تامین منابع مالی دچار چالش می‌شود؛ بانک توسعه‌‌ای باید از سمت دولت حداقل برای بازه چند ساله حمایت مالی شود؛ این رویه در تمام دنیا وجود دارد؛ اما با توجه به شرایط بودجه‌‌ای کشور بعید است که دولت در شرایط کنونی چنین منابعی را در اختیار داشته باشد.
این صاحب‌نظر اقتصاد مسکن افزود: زمانی می‌توان پیشنهاد تاسیس یک بانک توسعه‌‌ای برای حمایت از تولید مسکن را داد که برای تامین منابع آن نیز فکری شده باشد و پیشنهاد قابل اجرایی مطرح باشد؛ من معتقدم دولت می‌تواند با فروش بخشی از زمین‌‌های در اختیار خود منابع مالی لازم برای آغاز به کار یک بانک توسعه‌‌ای در بخش مسکن کشور را فراهم کند.
وی ادامه داد: سازمان ملی زمین و مسکن دارنده اراضی ملی است؛ که قرار است بخشی از این زمین‌‌ها به مساحت شهرهای کشور اضافه شود؛ سازمان ملی زمین و مسکن می‌تواند بخشی از این اراضی را به شکل مرحله به مرحله واگذار کند، درآمد حاصل از این فروش باید توسط بانک توسعه‌‌ای بخش مسکن صرف ایجاد زیرساخت در زمین‌‌های مدنظر شود. به این ترتیب بانک توسعه‌‌ای با فروش بخشی از زمین در یک منطقه، منابع لازم برای ایجاد زیرساخت در منطقهای دیگر را فراهم کرده و می‌تواند در ادامه با مشارکت شرکت‌های بزرگ سازنده (شرکت‌های توسعه‌‌دهنده املاک) نسبت به ساخت خانه در منطقهای که زیرساخت کافی دارد اقدام کند. به این ترتیب در حالی که منابع مالی بانک توسعه‌‌ای صرف آماده‌‌سازی زمین و زیرساخت می‌شود؛ خانه با سرمایه و مشارکت شرکت‌های توسعه‌‌دهنده املاک ساخته می‌شود و این موضوع می‌تواند بخشی از چالش عرضه در بخش مسکن را مرتفع کند.
غلامرضا سلامی در ادامه به تجربه وجود بانک توسعه‌‌ای در بخش مسکن در کشور در دهه 40 اشاره کرد و گفت: در آن دهه چنین بانکی وجود داشت و اتفاقا چند پروژه ساخت مسکن نیز توسط این بانک اجرایی شد، اما به دلایل مختلفی ادامه‌‌دار نشد. وی ادامه داد: در شرایط کنونی در کشور یک بانک توسعه‌‌ای در بخش صنعت فعال است که منابع مالی موردنیاز صنایع کشور را تامین می‌کند؛ تسهیلات این بانک کاملا با برنامه و مطابق نظارت و میزان پیشرفت یک پروژه به متقاضیان واگذار می‌شود. تسهیلات اعطایی توسط این بانک عموما بلندمدت یعنی در بازه 5 تا 10ساله بوده و سود بازپرداخت آن به میزانی تعیین می‌شود که صنایع متضرر نشوند. استفاده از تجربه این بانک برای حمایت از بخش ساخت‌‌وساز کشور ضرورت دارد.
این کارشناس اقتصاد مسکن در ادامه به نقش صندوق ملی مسکن اشاره کرد و گفت: صندوق ملی مسکن با هدف ایفای نقش توسعه‌‌ای در این بخش آغاز به کار کرد؛ اما اهداف تعیین شده برای این صندوق مطابق توانایی و ظرفیت آن نبود و درواقع بلندپروازانه تعیین شده بود؛ بنابراین به نتیجه مدنظر نیز نرسید. در این شرایط می‌توان از ظرفیت این صندوق برای ایجاد بانک توسعه‌‌ای در بخش مسکن استفاده کرد. سازمان ملی زمین و مسکن دارای بخش یا اراضی ملی است و قرار است هر سال بخشی از این زمین‌‌ها را با جانمایی صحیح به ساخت مسکن ملی اختصاص دهد؛ این زمین‌‌ها می‌تواند به بانک توسعه‌‌ای در بخش مسکن واگذار شود و بانک توسعه‌‌ای نسبت به درآمدزایی از آن و در ادامه تکمیل زیرساخت و مشارکت با شرکت‌های توسعه‌‌دهنده برای ساخت خانه در این مناطق برای تمامی اقشار از جمله اقشار کمدرآمد اقدام کند. حتی برای ایجاد زیرساخت در این زمین‌‌ها نیز باید از ظرفیت شرکت‌های توسعه‌‌دهنده بهره گرفت.
سلامی تاکید کرد: در حالی که بانک مسکن فعلی به دلیل حمایت از سمت تقاضا امکان تبدیل شدن به بانک توسعه‌‌ای را ندارد؛ می‌توان از ظرفیت صندوق توسعه ملی برای ایجاد بانک توسعه‌‌ای بهره گرفت. این صاحب‌نظر اقتصاد مسکن تاکید کرد: در تمام دنیا و به‌خصوص کشورهای اروپایی بعد از جنگ جهانی دوم، دولت با همکاری شرکت‌های توسعه‌‌دهنده زیرساخت و کار ساخت خانه‌‌های حمایتی را انجام داد و درواقع نوسازی اروپا با مدل مشابه ذکر شده انجام شد. وی ادامه داد: شرکت‌های توسعه‌‌دهنده با در اختیار داشتن زمین رایگان می‌توانند خانه‌‌های با قیمت مناسب بسازند؛ و باید شرایط به نحوی فراهم شود که بهای ساخت نیز از خریداران با بضاعت پایین در بازه طولانی‌مدت اخذ شود. در عین حال بانک توسعه‌‌ای نیز هزینه زمین را از متقاضیان خانه در بازه طولانی‌مدت و با نرخ بهره پلکانی اخذ کند.
