چرا مناطق روستایی مدام تسلیم حوادث طبیعی می‌شود؟ جواب در کارنامه ۱۰ ساله نوسازی مسکن
عوارض شیوع روستاهای کلنگی
گزارش «دنياي اقتصاد» از ۶ عامل شکست سياست «نوسازي روستاها»
به گزارش «دنیای اقتصاد»، آمارهای رسمی از عملکرد نوسازی و بهسازی واحدهای مسکونی روستایی، نشان‌دهنده شیوع روستاهای کلنگی در نتیجه عقب‌ماندگی کارنامه نوسازی روستاها از برنامه‌های مصوب است. در حالی که در یک افق 20 ساله از سال 84 تا سال 1404 باید بیش از 4میلیون واحد فرسوده روستایی نوسازی و بهسازی شود، آمارها نشان می‌دهد تنها چهار سال مانده به اتمام این افق زمانی، تنها حدود نیمی از این واحدها نوسازی شده است. این در حالی است که کارنامه 10سال اخیر نوسازی واحدهای فرسوده روستایی نیز تحقق حدود 50 درصدی را نشان می‌دهد.
در حالی که دستکم در هر سال باید به‌طور متوسط 200 هزار واحد روستایی نوسازی و مقاوم‌سازی می‌شده است در یک دهه اخیر در هر سال به‌طور میانگین حدود 103 هزار واحد مسکن روستایی بهسازی و نوسازی شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد شیوع پرشتاب روستاهای کلنگی در کشور در حالی در شرایط عقب‌ماندگی عملکرد نوسازی واحدهای فرسوده در روستاها، رقم خورده است که روستاهای کشور با توجه به برخی تغییرات اقلیمی جدید همچون وقوع سیل‌ها و بارش‌های شدید رخ داده در هفته‌های اخیر و همچنین مخاطرات همیشگی تهدیدکننده روستاها همچون زلزله و فرونشست، نیازمند تسریع در فرآیند نوسازی و بهسازی و انجام اقدامات ضربتی در این حوزه هستند.
این در حالی است که کارنامه 10 ساله نوسازی مسکن روستایی در کشور نشان می‌دهد در یک دهه گذشته، اقداماتی که برای افزایش تاب‌آوری و بهسازی و نوسازی روستاها انجام شده، کافی نبوده است و به جای ارتقای تاب‌آوری روستاها، منجر به شیوع پدیده روستاهای کلنگی شده است. براساس یک آمار رسمی در حوزه مدیریت بحران، در حادثه سیل اخیر که طی هفته‌های گذشته در چند استان کشور منجر به بروز خسارت‌های شدید شد، بیش از 1400 روستا خسارت دیدند. برآورد مالی از حجم ریالی این خسارت‌ها نیز رقمی معادل بیش از 5 هزار میلیارد تومان تاکنون بوده است.
آمار رسمی نشان می‌دهد، در حالی که براساس برنامه‌ریزی‌های انجام شده باید در هر سال به‌طور متوسط حداقل 200 هزار واحد مسکن روستایی نوسازی و بهسازی می‌شده است این میزان در هر سال حول‌وحوش 100 هزار واحد به‌طور متوسط بوده است. در برخی سال‌ها این میزان بیشتر بوده، اما در برخی دیگر این آمار تا یک چهارم برنامه و هدف تعیین شده یعنی ساخت حول‌وحوش تنها 50 هزار واحد از 200 هزار واحد برنامه‌ریزی شده، رسیده است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از شناسایی دستکم 6 عامل موثر در عقب‌ماندگی برنامه نوسازی روستاها از هدف تعیین شده خبر می‌دهد. عواملی که در افزایش سرعت تبدیل روستاها و واحدهای روستایی از وضعیت فرسودگی به شیوع و افزایش تعداد روستاهای کلنگی، موثر بوده است.
عقب‌ماندگی 50درصدی از هدف
به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حالی‌که روستاها همواره به عنوان قطب آسیب‌پذیر ناشی از وقوع حوادث غیرمترقبه طبیعی همچون سیل، زلزله، فرونشست و... شناخته شده و در هر حادثه حجم زیادی از خرابی‌ها، ویرانی و خسارت به آنها، ساکنان‌شان و دولت تحمیل می‌شود، کارنامه یک دهه گذشته در حوزه نوسازی و بهسازی واحدهای فرسوده روستایی، عملکرد مطلوبی را نشان نمی‌دهد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» با استناد به آمارهای رسمی بنیاد مسکن نشان می‌دهد تنها 50 درصد از برنامه نوسازی و بهسازی مسکن روستایی محقق شده است.
در حالی که برنامه نوسازی بیش از چهار میلیون واحد مسکونی روستایی در 20 سال منتهی به افق 1404 در دستور کار قرار داشته تا پایان سال 1400 چیزی حدود نیمی از این برنامه محقق شده است؛ هر چند بخشی از این آمار مربوط به آمار نوسازی واحدهایی است که بعد از وقوع حوادثی مانند سیل و زلزله، مشمول نوسازی اجباری شدند. اما کارنامه یک دهه گذشته سال‌های بین 90 تا 1400 نیز نشان از نوسازی حول‌وحوش 51 درصدی نسبت به هدف تعیین شده دارد. این در حالی است که در برخی از سال‌های این دهه، عملکرد نوسازی واحدهای روستایی به یک چهارم هدف تعیین شده، سقوط کرده است. کارنامه مقاوم‌سازی و نوسازی واحدهای فرسوده روستایی در یک دهه اخیر نشان می‌دهد در 10 سال گذشته(سال‌های 90 تا 1400) روستاها با نمره ناپلئونی جلو رفته‌اند. یعنی تنها موفق به تحقق نیمی از هدف کلی شده‌اند.
آمارهای بنیاد مسکن به عنوان متولی نوسازی و بهسازی واحدهای فرسوده روستایی نشان می‌دهد، در فاصله زمانی سال‌های 84 تا 1401 تعداد یک میلیون و 954 هزار و 231 واحد مسکونی روستایی نوسازی و مقاوم‌سازی شده‌اند. این در حالی است که نزدیک به 500 هزار واحد مسکونی روستایی آسیب‌دیده ناشی از حوادث غیرمترقبه مانند سیل و زلزله نیز در این بازه زمانی بازسازی شده‌اند. حدود 188 هزار واحد مسکن روستایی از سوی بخش خصوصی و به صورت خودمالکی نوسازی شده‌اند. در مجموع حدود 2 میلیون و 650 هزار واحد مسکونی در روستاها در فاصله سال‌های 1384 تا 1401 نوسازی و بهسازی شده‌اند که این میزان معادل 50 درصد هدف تعیین شده برای نوسازی بافت‌های فرسوده و واحدهای مسکونی نیازمند بهسازی در روستاهاست.
در 10 سال گذشته یعنی در فاصله سال‌های 1390 تا 1401 (براساس آمارهای مربوط به نوسازی مسکن روستایی تا پایان مردادماه امسال)، حول‌وحوش یک میلیون و 135 هزار واحد مسکونی روستایی نوسازی و بهسازی شده‌اند که از این تعداد نیز نزدیک به 720 هزار واحد وام بانکی نوسازی دریافت کرده‌اند. معنای این وضعیت آن است که براساس کارنامه یک دهه اخیر نوسازی و بهسازی مسکن روستایی، همین الان حداقل یک میلیون خانه روستایی کلنگی، از برنامه نوسازی سال‌های 90 تا 1400 بازمانده‌اند. ادامه این موضوع باعث شیوع روستاهای کلنگی در کشور می‌شود.
انحراف 25 درصدی نوسازی
آن طور که مجید جودی، معاون بازسازی و مسکن روستایی بنیاد مسکن، در همین زمینه به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد در سال‌های گذشته تاکنون برنامه نوسازی مسکن روستایی کشور با انحراف 25 درصدی انجام شده است. وی با تاکید بر ضرورت تسریع برنامه‌های نوسازی روستایی به «دنیای اقتصاد» گفت: موضوع نوسازی مسکن روستایی تفاوت‌های اساسی با نوسازی مسکن در شهرها دارد و از این‌رو است که باید برنامه‌های حمایتی در این بخش، به‌طور ویژه مورد توجه قرار بگیرد. وی با بیان اینکه در همه سنوات گذشته تاکنون تلاش کرده‌ایم تا نهایت همکاری را با روستاییان و سایر بخش‌های مرتبط در امر نوسازی و بهسازی مسکن روستایی داشته باشیم، افزود: نوسازی مسکن روستایی وابستگی مستقیم با وام بانکی و شرایط پرداخت آن به روستاییان دارد؛ متاسفانه در برخی از سال‌ها، دولت وقت به دلیل تغییر در برخی رویکردها و نگرش‌ها نسبت به موضوع مسکن، در این زمینه اهتمام حداکثری نداشت و همین موضوع باعث عدم همکاری برخی از بانک‌ها در فرآیند، شرایط و نحوه پرداخت وام مسکن روستایی شد.
وی عدم الزام روستاییان به ارائه سند تک‌برگی برای دریافت وام و همچنین ایجاد سیستم ضمانت زنجیره‌ای برای دریافت وام روستایی را از مهم‌ترین مشوق‌هایی اعلام کرد که در همه سال‌های گذشته تاکنون برای تسریع در فرآیند نوسازی به کار گرفته شده است؛ هر چند در برخی از سال‌های دهه 90 یعنی فاصله سال‌های 92 تا 98 عملا همکاری خوبی در این زمینه از سوی مسوولان و شبکه بانکی انجام نشد و دقیقا در همین سال‌ها بود که کمترین میزان نوسازی مسکن در روستاها رقم خورد. به گفته جودی و آن‌طور که آمارهای رسمی از فرآیند نوسازی واحدهای فرسوده روستایی نشان می‌دهد از سال 99 به بعد همزمان با احیای مجدد برخی مشوق‌های قبلی همچون امکان ضمانت زنجیره‌ای برای روستاییان متقاضی وام نوسازی، تیراژ ساخت مسکن در روستاها افزایش یافت و به‌طور متوسط به حدود دو برابر سال‌های رکود ساخت در روستاها (سال‌های 93 تا 98) رسید.
عواقب شیوع روستاهای کلنگی
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، آنچه ضرورت تسریع در برنامه‌های نوسازی مسکن روستایی را بیش از پیش نشان می‌دهد به شناخت عواقب عقب‌ماندگی روستاها از هدف تعیین شده نوسازی و خطرات و تهدیدهایی برمی‌گردد که شیوع روستاهای کلنگی در کشور، به همراه دارد. در سال‌های اخیر، برخی تغییرات اقلیمی جدید و همچنین مخاطرات طبیعی قبلی همچون بروز سیل‌های شدید و مخرب و همچنین وقوع زلزله، روستاها را به کانون اصلی خطر و بحران تبدیل کرده است. برآوردهای «دنیای اقتصاد» بر اساس آمارهای رسمی مربوط به خسارت‌های وارد شده به روستاها براساس بروز مخاطرات طبیعی مانند سیل و زلزله نشان می‌دهد، خسارت ناشی از نوسازی واحدهای روستایی بعد از بروز حوادث طبیعی این‌چنینی، 6 برابر رقم وامی است که برای نوسازی مسکن روستایی در سال جاری تعیین شده است.
در حالی که اخیرا دولت افزایش وام مسکن روستایی تا سقف 200 میلیون تومان را تصویب کرده است، برآوردها نشان می‌دهد هزینه بازسازی روستایی به همراه جبران خسارت‌هایی که به وسایل زندگی و معیشت خانوارهای روستایی به دلیل فرسودگی، غیرمقاوم بودن و کلنگی بودن واحدها، بعد از وقوع سیل و زلزله‌های مخرب ایجاد می‌شود به ازای هر واحد رقمی معادل یک میلیارد و 200 میلیون تومان می‌شود. این میزان معادل 6 برابر وامی است که برای نوسازی و بهسازی مسکن روستایی در سال جاری مصوب شده است. هر چند با وجود گذشت نزدیک به نیمی از سال، هنوز حتی یک فقره وام نوسازی مسکن 200 میلیون تومانی به روستاییان پرداخت نشده است. دولت وعده کرده است در روزهای آینده این وام از سوی شبکه بانکی به متقاضیان واجد شرایط پرداخت شود.
در حالی که در جریان سیل هفته‌های اخیر در کشور 1400 روستا با خسارت‌های شدید همراه شد، آمار مربوط به بروز زلزله در ورزقان آذربایجان شرقی در ابتدای دهه 90 نشان می‌دهد در جریان بروز این حادثه در مناطق تحت تاثیر زلزله، 400 روستا آسیب دید که از این میزان 65 روستا به‌طور کامل تخریب شد. این آمارها در بردارنده یک هشدار مهم دیگر برای سیاستگذار مسکن و مسوولان شبکه بانکی نیز هست. علاوه بر خسارت و هزینه 6 برابری نوسازی روستاهای آسیب‌دیده ناشی از وقوع حوادث غیرمترقبه، اگر فرآیند و جریان نوسازی تسریع نشود، تخریب خانگی جای خود را به تخریب‌های منطقه‌ای گسترده روستاها خواهد داد.
رشد منفی ساخت مسکن روستایی
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» بر پایه تحقیقات انجام شده و اظهارات مسوولان نوسازی بافت‌ها و واحدهای فرسوده روستایی نشان می‌دهد، حداقل شش مانع مهم در مسیر نوسازی مسکن روستایی از سال‌های گذشته تاکنون وجود داشته است. این موانع هر کدام به سهم خود منجر به عدم تحقق مطلوب برنامه نوسازی و ثبت کارنامه مورد قبول در این زمینه شده است.
نخستین عامل یا مانع نوسازی مسکن روستایی در یک دهه گذشته به بروز «تورم عمومی بالا و بروز دشواری بیشتر در معیشت خانوارهای روستایی» مربوط می‌شود. در یک دهه اخیر، کشور در نتیجه تحریم‌ها و نابسامانی‌های اقتصادی با تورم بالا مواجه شد؛ روستاییان که همواره به دلیل درآمدهای محدود، جزو اقشار آسیب‌پذیر کشور بوده‌اند نیز در معرض آسیب‌های ناشی از تورم قرار گرفته و تامین نیازهای معیشتی آنها دشوارتر از قبل شد. تحت تاثیر سه عامل تحریم، جهش و تورم، توان روستاییان برای نوسازی مسکن نیز کاهش یافت.
مانع دوم مربوط به «خروج بخش مسکن و افزایش تولید و عرضه آن با برنامه‌های حمایتی از اولویت‌های دولت» در چند سال متوالی در دهه 90 بود. کارنامه نوسازی مسکن روستایی نشان می‌دهد در حالی که در ابتدای دهه 90، به‌طور متوسط فاصله زیادی بین هدف‌گذاری صورت گرفته برای ساخت 200 هزار واحد مسکونی در روستاها در سال وجود نداشته است، اما از سال 93 تا سال 98 روند افت نوسازی واحدهای روستایی تشدید شد. نرخ رشد سالانه نوسازی واحدهای مسکونی روستایی در فاصله سال‌های 90 تا 1400، به‌طور متوسط منفی 7/ 1 درصد بوده است. این موضوع نشان می‌دهد در 10 سال گذشته به‌طور متوسط در هر سال نه تنها برنامه‌های نوسازی تسریع نشده، بلکه نرخ رشد منفی در این زمینه به ثبت رسیده است. این در حالی است که در برخی از سال‌ها، رشد منفی شدید نوسازی مسکن روستایی رقم خورد.
پرداخت صفر وام در سه سال
آمارهای مربوط به وضعیت نوسازی مسکن روستایی در 10 سال اخیر در حالی نشان می‌دهد که متوسط رشد سالانه فرآیند نوسازی نزولی و معادل منفی 7/ 1 درصد بوده است که بررسی روند پرداخت وام مسکن روستایی از سهمیه صفر نوسازی در سه سال خبر می‌دهد. آمارهای مربوط به پرداخت وام نوسازی در سال‌های دهه 90 نشان می‌دهد در سال‌های 92، 94 و 97 سهمیه ابلاغی برای پرداخت وام نوسازی به روستاییان صفر بوده است. هر چند در این سال‌ها جریان نوسازی در مقیاس محدود و حداقلی ادامه داشته است، اما سهمیه جدید برای پرداخت وام نوسازی به روستاییان ابلاغ نشده است. مسوولان نوسازی مسکن روستایی این عامل را به عنوان یکی از مهم‌ترین موانع جریان نوسازی مسکن روستایی در یک دهه اخیر عنوان می‌کنند.
عدم همکاری بانک‌ها و قطع سیستم ضمانت زنجیره‌ای در سال‌های 92 تا 98، در کنار عدم ابلاغ سهمیه پرداخت وام در سه سال گفته شده، خود را به شکل افت تیراژ ساختمانی جدید در روستاها در این سال‌ها نشان داد. آمارها نشان می‌دهد در حالی‌که در سال 90 حدود 234 هزار واحد مسکن روستایی بهسازی و نوسازی شد این میزان در سال 94 و در ادامه ریزش آمار نوسازی مسکن روستایی که از سال 92 آغاز شده بود به حدود 62 هزار واحد رسید. در سال‌های 95 تا 98 نیز در هر سال به‌طور متوسط حول‌وحوش 50 هزار واحد مسکونی در روستاها نوسازی و بهسازی شد که یک چهارم هدف تعیین شده ساخت حداقل 200 هزار واحد مسکن روستایی در هر سال است.
اما یک مانع نامرئی دیگر که می‌توان از آن به عنوان سومین مقصر عقب‌ماندگی برنامه نوسازی مسکن روستایی از اهداف تعیین شده یاد کرد به «میل به سرمایه‌گذاری روستاییان در بازارهای پرسود و زودبازده همچون بورس، ارز و سکه برای حفظ ارزش دارایی‌ها در برابر تورم» مربوط می‌شود. در سال‌های اخیر و به دنبال بروز جهش در بازارهای اقتصادی، بسیاری از روستاییان ترجیح دادند به جای نوسازی واحد مسکونی فرسوده خود، اقدام به سرمایه‌گذاری در بازارهای زودبازده کنند تا از این طریق با کسب سود قابل توجه وضعیت معیشتی و درآمدی خود را بهبود دهند.
مانع چهارم مربوط به «افزایش هزینه ساخت مسکن» تحت تاثیر «ثبت رکورد تاریخی افزایش قیمت مصالح» در روستاهاست. در سال‌های اخیر قیمت مصالح ساختمانی با افزایش شدید همراه شد. در روستاها به دلیل هزینه‌های بالای حمل‌ونقل مصالح و همچنین حساسیت بیشتر به افزایش قیمت‌ها به دلیل مشکلات بیشتر معیشتی در این مناطق، اثر جهش هزینه ساخت از ناحیه جهش قیمت مصالح محسوس‌تر بود. هم‌اکنون هزینه ساخت هر مترمربع مسکن روستایی به حول‌وحوش 7میلیون تومان رسیده است. این رقم برای ساخت یک مسکن معمولی روستایی بدون انجام جزئیات مربوط به نازک‌کاری‌های داخلی و اجرای نمای ساختمان‌ها مشابه نمای ساختمان‌های شهری است. هم‌اکنون متوسط هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در شهر تهران به حول‌وحوش مترمربعی 14 تا 15 میلیون تومان رسیده است. هزینه ساخت در روستاها به دلیل ساده‌تر بودن الگوهای ساختمانی چیزی معادل حدود یک دوم هزینه ساخت مسکن در شهر تهران است.
«تاثیرپذیری روستاها از رکود ساختمانی شهرها» از دیگر عوامل افت تیراژ ساختمانی در مناطق روستایی در سال‌های اخیر است که البته نقش و اهمیت آن به مراتب کمتر از سایر عوامل و موانع است. «موانع بانکی در مسیر دسترسی به وام مسکن روستایی» ششمین و از مهم‌ترین موانعی است که منجر به عقب‌ماندگی برنامه نوسازی مسکن روستایی از برنامه‌ریزی‌های صورت گرفته، شده است. سه سال از یازده سال اخیر، سهمیه جدید برای پرداخت وام نوسازی از سوی شبکه بانکی اختصاص نیافته است. این در حالی است که عدم پذیرش ضمانت زنجیره‌ای از سوی بانک‌ها در برخی از سال‌ها، امکان دریافت وام نوسازی برای برخی متقاضیان را عملا سلب کرد. با این حال، از سال 99 همزمان با افزایش سقف وام نوسازی مسکن روستایی، احیای سیستم ضمانت زنجیره‌ای و تاکید دوباره دولت بر اجرای برنامه‌های حمایتی در بخش مسکن از جمله مسکن روستایی، تیراژ ساخت واحدهای مسکونی در روستاها افزایش یافت. در حالی‌که در سال‌های 95 تا 98، به‌طور متوسط در هر سال حول‌وحوش 54 هزار واحد مسکونی در روستاها ساخته شد این میزان در سال 99 به بیش از 90 هزار و در سال 1400 به بیش از 127 هزار واحد رسید. هر چند این میزان نیز به‌طور متوسط 50 درصد با هدف حداقلی تعیین شده برای ساخت سالانه 200 هزار واحد مسکن روستایی فاصله دارد.
