چرا بازار املاک غرب «صعود جدید نرخ بهره وام مسکن» را پس زد؟ رکود ۱۳ ساله ثبت شد
بازگشت تورم مسکن به آمریکا
رخداد جدید در بازار مسکن آمریکا ممکن است این تصور را ایجاد کند که «تیغ نرخ بهره وام خرید مسکن» کند شده است و مثل این یک‌سال گذشته، برای «کنترل تورم ملکی» (مهار رشد قیمت خانه‌‌‌ها)، عمل نمی‌‌‌کند؛ اما واقعیت، از این فراتر است. این تیغ، اکنون در حال بریدن دسته خودش است.
بررسی‌‌‌های جدید از نبض بازار مسکن آمریکا نشان می‌دهد، «افزایش جدید نرخ بهره وام مسکن به نزدیک ۸درصد در ماه اکتبر و ۸درصد در روزهای اخیر»، اثر معکوس بر روند بازار گذاشته است. قیمت مسکن در ماه گذشته میلادی تا نزدیک ۴درصد در مقایسه با ماه مشابه ۲۰۲۲ افزایش یافت که بالاترین نرخ از ابتدای ۲۰۲۳ محسوب می‌شود. تا پیش از این، روند افزایش نرخ بهره وام خرید مسکن، باعث شده بود «حجم تقاضای خرید خانه (عمدتا سرمایه‌‌‌ای در سال‌های کرونا)» کاهش یابد و در نتیجه نرخ تورم مسکن از حدود ۲۰درصد در سال ۲۰۲۲ به زیر صفر در ماه‌‌‌های ابتدایی ۲۰۲۳ برسد، اما اکنون به دلیل «واکنش منفی سمت عرضه» به بالا و بالاتر رفتن نرخ بهره، تورم مسکن بار دیگر در این بازار ظاهر شده است. ماجرا از این قرار است که فروش خانه در آمریکا به پایینترین میزان ۱۳ سال اخیر رسیده که عمدتا ناشی از «عدم‌تمایل به فروش» است تا عدم‌تمایل به خرید. مالکان چون در حال پرداخت اقساط وام مسکن با نرخ ۳درصد هستند، حاضر به جابه‌جایی و فروش خانه با وام مسکن ۸ درصدی نیستند.
به گزارش گروه «اقتصاد بین‌الملل»، در ماه گذشته نرخ فروش خانه در آمریکا به پایینترین میزان خود در طول 13 سال گذشته کاهش یافته است که نشان می‌دهد بخشی از اقتصاد که به دلیل نرخ‌های بهره بیشترین تضعیف را تجربه کرده است همچنان درحال افت است. بر اساس گزارش وال‌استریت ژورنال، در تمام طول سال 2023، فروش خانه‌‌‌های چندساله در مسیر رسیدن به پایینترین میزان خود از سال 2011 قرار داشته است چراکه افزایش نرخ‌های وام مسکن بر تقاضا تاثیرگذار بوده است. «میانگین نرخ وام مسکن ثابت 30 ساله آمریکا» به نزدیک 8درصد (7.67 درصد) در ابتدای ماه اکتبر و 8درصد در هفته گذشته رسیده است که بالاترین سطح از سال 2000 تلقی می‌شود. این نقطه عطف در زمانی اتفاق افتاده است که بازده اوراق خزانه 10 ساله به سطوحی رسید که از سال 2007 مشاهده نشده است. به گفته انجمن بانکداران وام مسکن آمریکا، این افزایش نرخ‌ها سبب کاهش قابل‌توجه تقاضای وام مسکن شده است. افزایش نرخ‌ها، موجودی خانه‌‌‌های بازار (عرضه برای فروش) را نیز محدود کرده است، چراکه مالکان که خانه‌شان را با نرخ‌های پایین خریداری کرده‌‌‌اند تمایلی به فروش و نقل مکان ندارند. همین عرضه ناکافی نیز قیمت مسکن را در بیشتر نقاط ایالات متحده بالا برده است.
گفتنی است رکود بزرگ در سال 2008 و بحران سلب مالکیت از مالکان بدهکار به بانک پس از آن (برای وام مسکن) به شدت به سازندگان ضربه زد و باعث شد که آنها برای بیش از یک دهه «کم‌ساخت» شوند، به طوری که هنوز هم تفاوت را جبران نکرده‌‌‌اند. در همین حال فروشندگان بالقوه نیز تمایل چندانی به فروش خانه‌‌‌هایی که با وام خرید مسکن 3 درصدی صاحب آن شده‌‌‌اند در ازای خرید خانه جدید با نرخ سود 8 درصدی وام مسکن ندارند. انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا اعلام کرد که فروش خانه‌‌‌های چندساله، که عمده بازار مربوط به آنهاست، در ماه گذشته 2درصد به طور ماهانه کاهش داشته و به سطح سالانه 3.96 میلیون واحد رسیده است، که پایینترین نرخ از اکتبر 2010 محسوب می‌شود. فروش ماه سپتامبر نسبت به سال قبل 15.4درصد کاهش داشته است.
به گفته انجمن ملی مشاوران املاک، «میانگین ملی قیمت مسکن چندساله» در ماه سپتامبر 2.8درصد نسبت به سال گذشته افزایش داشته و به 394هزار و 300 دلار رسیده است. به گفته یک اقتصاددان ارشد این انجمن، این بالاترین قیمتی است که از سال 1999 در دادههای مربوط به ماه سپتامبر مشاهده شده است. گفتنی است قیمت‌ها بر اساس تورم تعدیل نشده‌‌‌اند. به گفته او، افزایش قیمت‌ها قدرت خرید مردم را کاهش داده است و داستان محدود بودن موجودی و افزایش نرخ وام مسکن همچنان مانع فروش مسکن است. کسادی بازار مسکن یکی از نتایج مستقیم تلاش‌‌‌های فدرال رزرو برای مهار تورم و کاهش سرعت فعالیت‌‌‌های اقتصادی از طریق افزایش نرخ بهره معیار خود به بالاترین حد در 22 سال گذشته است. انتظار می‌رود ترکیبی از افزایش نرخ‌های وام مسکن و افزایش قیمت‌ها، استطاعت‌پذیری خرید مسکن در آمریکا را در ماه‌‌‌های آینده پایین نگه دارد و ورود خریداران خانه اولی را به بازار دشوار کند. به گفته انجمن بانکداران وام مسکن آمریکا، درخواست وام مسکن در هفته منتهی به 13 اکتبر به پایینترین میزان خود از سال 1995 رسیده است. به گفته انجمن ملی مشاوران، در سطح ملی 1.13 میلیون خانه برای فروش یا تحت قرارداد در ماه سپتامبر وجود داشته است، که 2.7درصد نسبت به ماه قبل و 8.1درصد نسبت به مدت مشابه در سال قبل کاهش داشته است.
این پایینترین سطح موجودی در ماه سپتامبر در دادههای مربوط به این ماه از سال 1999 است. سهم خریداران خانه اولی نیز در ماه سپتامبر نسبت به ماه قبل کاهش داشته است. به گفته انجمن مشاوران املاک، حدود 29درصد از فروش خانه‌‌‌های چندساله در این ماه به صورت نقدی انجام شده است که در مقایسه با 22درصد در سال گذشته افزایش داشته است. این انجمن همچنین اعلام کرد که شاخص اعتماد سازندگان خانه به بازار مسکن در ایالات متحده در ماه جاری برای سومین ماه متوالی با کاهش مواجه بوده است. وزارت بازرگانی آمریکا نیز این هفته اعلام کرد که درخواست شروع ساخت، که معیاری برای خانه‌سازی در نظر گرفته می‌شود، در ماه گذشته 7درصد به طور ماهانه افزایش داشته است. با وجود این، مجوزهای مسکونی، 4.4درصد کاهش داشته است که می‌تواند زنگ خطری برای ساخت‌‌‌وساز خانه‌‌‌های آینده باشد. به نظر می‌رسد بازار مسکن آمریکا در مقایسه با سال گذشته به تازه‌ترین افزایش نرخ وام مسکن واکنش متفاوتی نشان می‌دهد. امتناع از فروش مسکن باعث افزایش تقاضا برای خانه‌‌‌های نوساز شد و سازندگان به نقطه روشن بازار تبدیل شدند. کمبود موجودی قیمت‌ها را بالا نگه داشت و به شرکت‌ها این امکان را داد تا از حاشیه سود سالم خود برای کاهش نرخ‌های وام مسکن و بهبود استطاعت‌پذیری برای خریداران استفاده کنند.
اما از منظر تحلیلگران بلومبرگ دیگر این‌طور نخواهد بود. پرداخت‌‌‌های یکجا برای رساندن وام‌‌‌های مسکن به 5.5 درصد، که سطح جادویی برای خریداران احتمالی است از حدود 7درصد بسیار ساده‌تر از 8درصد است. اعتماد سازندگان به سمت قیمت سهام و حاشیه سود آنها پیش می‌رود.
دیدگاه کارشناسی برای بهبود وضع موجود
برای بهبود وضع موجود چه باید کرد؟ دیدگاه‌‌‌های کارشناسی مختلفی در این ارتباط وجود دارد اما یکی از برجسته‌‌‌ترین آنها ناظر بر اصلاح قوانین منطقهبندی است. جنی شوتز، کارشناس اقتصاد شهری و سیاست مسکن در موسسه بروکینز معتقد است که بخش بزرگی از ادبیات اقتصادی این حوزه به دهه‌‌‌ها قبل بازمی‌گردد که نشان می‌دهد مکان‌‌‌هایی که قوانین منطقهبندی محدود‌کننده‌ای دارند در طول زمان مسکن کمتری می‌سازند؛ منطقهبندی محدودتر، عرضه را کاهش و قیمت‌ها را افزایش می‌دهد. به گفته او، اساسا در میان اقتصاددانان و تحلیلگران سیاستی این اتفاق نظر وجود دارد که این مسیری است که باید طی شود.
مخالفت تهاجمی با اصلاح قوانین منطقهبندی، تعداد مدل‌های دنیای واقعی را در ایالات متحده محدود کرده است و کارشناسان به دنبال راه‌حلی برای افزایش موفقیت‌آمیز عرضه مسکن از طریق بهترین مدل‌‌‌ها برای اصلاح قوانین منطقهبندی هستند. گفتنی است بخش‌‌‌های بزرگی از آمریکا دارای قوانین منطقهبندی هستند که ساخت هر چیزی غیر از خانه ویلایی را غیرقانونی می‌دانند. در حالی که شهرهای این کشور به‌ویژه آنهایی که بازار کار رو به رشد دارند و با هجوم ساکنان جدید روبه‌رو هستند باید برای خارج نشدن مسکن از استطاعت مردم میلیون‌‌‌ها خانه بسازند.
