«تورم بالا» و «فرصت‌‌‌های محدود سرمایه‌گذاری» چه آسیبی به بازار املاک وارد می‌کند؟ پاسخ از بازار مسکن روسیه
حباب روسی قیمت مسکن
نرخ بهره منفی در کنار تبعات اقتصادی جنگ روسیه باعث حمله سرمایهگذاران ملکی به این بازار و جهش قیمت‌ها شده است
نیلوفر ادیب‌‌‌نیا: در گذشته متقاعد کردن خریداران به دریافت وام مسکن در روسیه امری دشوار بود. تبلیغات گسترده دوران شوروی که وام را باری طاقت‌‌‌فرسا معرفی می‌‌‌کرد، تاثیر عمیقی بر ذهن مردم گذاشته بود. حتی پس از پایان نظام کمونیستی، بسیاری از روسها همچنان از وام مسکن به عنوان «بردگی بدهی» یاد می‌‌‌کردند و ترجیح می‌‌‌دادند تا زمانی که پول کافی برای خرید کامل خانه خود را جمع‌‌‌آوری کنند، صبر کنند. اما ولادیمیر پوتین، رئیس‌جمهور روسیه، دو دهه را صرف تلاش برای تغییر این طرز فکر کرده است. در سال 2003، در اولین دوره ریاست جمهوری خود، او اظهار کرد که وام می‌تواند به حل «معضل حاد مسکن» در روسیه کمک کند. با این حال، درخواست او با بی‌‌‌توجهی مردم روبه‌رو شد.
بر اساس گزارشی از اکونومیست، پوتین اکنون با تکیه بر مداخلات گسترده دولتی و به دنبال آغاز جنگ با همسایه غربی، توانسته است در این زمینه موفقیت بیشتری کسب کند، و طی سال‌های اخیر شاهد افزایش چشمگیر تعداد وام‌‌‌گیرندگان مسکن در روسیه بوده‌‌‌ایم. این امر تا حد زیادی به دلیل یارانه‌‌‌های سخاوتمندانه دولتی برای خریداران خانه‌‌‌های نوساز است.
با این حال، این سیاست‌‌‌ها ممکن است پیامدهای ناخواسته‌‌‌ای نیز به همراه داشته باشد. ولخرجی‌‌‌های یارانه‌‌‌ای دولت منجر به رونق شدید بازار مسکن شده و به طور چشمگیری قیمت‌ها را افزایش داده است. این امر در نهایت به ضرر خود دولت تمام می‌شود، چرا که کرملین مجبور به پرداخت هزینه‌‌‌های هنگفت و فزاینده این طرح خواهد بود. در سال ۲۰۲۰، زمانی که روسیه با چالش‌‌‌های همه‌گیری کووید-۱۹ دست و پنجه نرم می‌‌‌کرد، مقامات دولتی برای تقویت اقتصاد، اقدام به افزایش کمک‌‌‌های مالی به خریداران مسکن‌‌‌های نوساز کردند. در گام نخست، بانک‌ها به متقاضیان وام مسکن، نرخ ترجیحی حدود ۶درصد ارائه می‌‌‌کردند که تقریبا دو واحد‌درصد پایین‌‌‌تر از نرخ بازار بود. دولت نیز ما‌به‌التفاوت این نرخ‌ها را جبران می‌‌‌کرد. تخفیف‌‌‌های مشابهی که پیش‌تر فقط برای خانواده‌‌‌ها در نظر گرفته می‌‌‌شد، به تدریج به کارکنان بخش دولتی و همچنین افرادی که به مناطق خاص مانند قطب شمال، سیبری یا اوکراین تحت اشغال روسیه نقل مکان می‌‌‌کردند نیز تعلق گرفت. با این حال، تا زمانی که اقتصاد روسیه وارد فاز جنگ نشد، حجم وام‌‌‌های مسکن به طور قابل‌‌‌توجهی افزایش نیافت.
در سال گذشته، بانک‌ها شاهد رشد چشمگیر وام‌‌‌های صادره در این بخش بودند و در مجموع 7.7 تریلیون روبل معادل ۸۸ میلیارد دلار یا ۴درصد تولید ناخالص داخلی، وام مسکن پرداخت کردند که در مقایسه با 4.3 تریلیون روبل در سال ۲۰۲۰، رشدی معنادار محسوب می‌شود. نکته قابل‌‌‌توجه آن است که اکثر این وام‌‌‌ها با یارانه‌‌‌های دولتی پشتیبانی می‌‌‌شدند.
هجوم سرمایه به سمت املاک
این موضوع به وضوح نشان می‌دهد که کمبود فرصت‌‌‌های سرمایه‌گذاری در روسیه، مردم را به سمت بازار مسکن سوق داده است. تحریم‌‌‌های اعمال‌‌‌شده بر این کشور، بازار سهام را به شدت تحت‌‌‌تاثیر منفی قرار داده و کنترل‌‌‌های ارزی نیز مانع از انتقال آسان پول به خارج از کشور شده است. علاوه بر این، تورم که در میانه سال ۲۰۲۳ دوباره شتاب گرفته بود، انگیزه دیگری برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات به شمار می‌‌‌رفت، چرا که ارزش دارایی‌‌‌ها را در مقایسه با پول نقد حفظ می‌‌‌کرد. در این میان، سیاست‌‌‌های بانک مرکزی روسیه نیز در افزایش جذابیت وام مسکن نقش داشت. در حالی که بانک مرکزی نرخ بهره پایه را به منظور مهار تورم ۱۶درصد بالا برد، دولت نرخ ترجیحی خود برای وام مسکن را پایین‌‌‌تر نگه داشت و آن را تنها به ۸درصد افزایش داد. در ماه ژوئن، بین نرخ وام مسکن دولتی و نرخ بازار، شکاف بیش از10 واحد درصدی وجود داشت.
در نتیجه، طرح‌‌‌های یارانه‌‌‌ای مسکن در روسیه که با هدف رونق بخش مسکن و تحریک اقتصاد به اجرا درآمده، هزینه‌‌‌ای هنگفت بر دوش کرملین گذاشته است. وزارت دارایی روسیه تاکنون نزدیک به نیم تریلیون روبل برای این طرح‌‌‌ها هزینه کرده است. این رقم هنگفت نشان‌‌‌دهنده تعهد دولت به حمایت از این بخش از اقتصاد است. با این حال، انتظار می‌رود که این هزینه‌‌‌ها افزایش بیشتری نیز پیدا کند، چرا که اکثر تحلیلگران پیش‌بینی می‌کنند بانک مرکزی به زودی نرخ بهره را به 18درصد افزایش دهد. رشد پرقدرت وام‌‌‌های یارانه‌‌‌ای در روسیه، رونق بی‌‌‌سابقه‌‌‌ای را در بخش مسکن این کشور به وجود آورده است. با این حال، این رونق با نگرانی‌هایی در مورد شکل‌‌‌گیری حباب مسکن نیز همراه است. در سال گذشته، شاهد ساختوساز 110 میلیون مترمربع مسکن در روسیه بودیم که در مقایسه با میانگین سالانه 59 میلیون مترمربع از زمان پایان کمونیسم، رشدی قابل‌‌‌توجه به شمار می‌رود. با وجود این، جهش قیمت مسکن در این کشور ادامه پیدا کرده است. موسسه اقتصاد شهری مسکو تخمین می‌‌‌زند که قیمت مسکن در کلان‌شهرهای روسیه بین سال‌های 2020 تا 2023، به طور نجومی و معادل 172درصد افزایش یافته است.
هشدار بانک مرکزی
الویرا نابیولینا، رئیس بانک مرکزی روسیه، ابراز نگرانی کرده است که رونق فعلی بازار مسکن این کشور ناشی از یارانه‌‌‌های دولتی، می‌تواند به داغ شدن بیش از حد این بازار و ایجاد خطرات تورمی منجر شود. او در اظهاراتی که به طور گسترده در رسانه‌‌‌های روسی بازتاب داده شد، یارانه‌‌‌های مسکن را عامل اصلی افزایش تقاضا و در نتیجه رشد بی‌‌‌سابقه قیمت‌ها در این بخش دانست. او هشدار داده است که در صورت عدم‌اتخاذ تدابیر لازم برای کنترل این روند، می‌توان شاهد پیامدهای منفی از جمله افزایش تورم در اقتصاد روسیه بود.
در پی هشدارهای بانک مرکزی و وزارت دارایی روسیه مبنی بر رونق بیش از حد بازار مسکن و خطرات تورمی ناشی از آن، کرملین اقداماتی را برای مهار این روند آغاز کرده است. در ماه دسامبر، دولت حداقل سپرده‌‌‌گذاری اولیه موردنیاز برای دریافت وام مسکن را از 20درصد به 30درصد افزایش داد. این اقدام با هدف آرام کردن تقاضای فزاینده در این بخش و کاهش حجم وام‌‌‌های اعطایی صورت گرفت. علاوه بر این، در اوایل ماه جاری، محبوب‌‌‌ترین طرح یارانه‌‌‌ای مسکن که به خریداران خانه‌‌‌های نوساز تعلق می‌‌‌گرفت، به طور کامل متوقف شد. برخی تحلیلگران که در رسانه‌‌‌های وابسته به دولت نقل‌قول شده‌‌‌اند، پیش‌بینی می‌کنند که این اقدامات می‌تواند منجر به کاهش 50 درصدی تعداد وام‌‌‌های مسکن جدید در نیمه دوم سال‌جاری شود.
تحریم‌‌‌های غرب علیه روسیه بدون شک پیامدهای منفی بر بخش‌‌‌های مختلف اقتصاد این کشور خواهد داشت. صنعت ساختوساز نیز از این قاعده مستثنی نیست. محدودیت‌های جدید در دسترسی به منابع مالی و فناوری، چالش‌‌‌های متعددی را برای فعالان این حوزه ایجاد خواهد کرد. افزایش قیمت مصالح ساختمانی و کاهش تقاضا به دلیل نگرانی‌های اقتصادی از جمله این چالش‌‌‌ها هستند. این عوامل می‌تواند به رکود در صنعت ساختوساز روسیه منجر شوند. بانک‌ها نیز که از رونق بازار مسکن در سال‌های اخیر سود زیادی برده‌‌‌اند، تحت‌‌‌تاثیر این تحریم‌‌‌ها قرار خواهند گرفت. کاهش تقاضا برای وام‌‌‌های مسکن و افزایش ریسک نکول وام‌‌‌ها، می‌تواند به ضرر بانک‌ها تمام شود. با وجود این، به نظر می‌رسد که بازار مسکن در حال حاضر از فروپاشی قریب‌‌‌الوقوع در امان است.
واسیلی آستروف، کارشناس موسسه مطالعات اقتصادی بین‌المللی وین، معتقد است که به جای افت شدید قیمت‌ها، شاهد کاهش سرعت و احتمالا رکود در بازار املاک و مستغلات روسیه خواهیم بود. با وجود افزایش نرخ بهره و کاهش حمایت‌‌‌های دولتی، اقتصاد جنگی گداخته روسیه که امسال شاهد رشد چشمگیر دستمزدها بوده است، ممکن است همچنان بتواند از رونق بازار املاک و مستغلات حمایت کند. اقتصاد روسیه تاکنون برخلاف انتظارات عمل کرده است. به‌رغم تحریم‌‌‌های شدید غرب، این کشور توانسته از فروپاشی اقتصادی جلوگیری کند. به نظر می‌رسد مردم روسیه حاضرند برای حفظ ثبات اقتصادی خود، قمار کنند و این امر تقاضا برای مسکن را تا حدی حفظ کرده است.
