رویکرد کیفی‌سازی در ساخت مسکن
طبق بررسی‌های انجام شده، در بافت‌های فرسوده امکان تولید مسکن با ضریب افزایش ۳ وجود دارد. با این فرض، از محل نوسازی واحدهای فرسوده موجود در شهرهای کشور می‌توان علاوه‌بر تخصیص ارزش افزوده مناسب به مالکان (۵/ ۱ متر به ازای هر متر)، بالغ بر ۸ میلیون واحد مسکونی مازاد نیز تولید کرد. از این رو گره زدن برنامه‌های تامین مسکن به موضوع نوسازی بافت‌های فرسوده، در صورت فراهم‌سازی بسترهای مالی و نهادی و برقراری هماهنگی بین دستگاه‌های ذی‌ربط که با استقرار ستادهای بازآفرینی شرایط خوبی برای این امر مهیا شده، می‌تواند نتایج خوبی به همراه داشته باشد. البته اقدام در این بافت‌ها به سادگی تولید مسکن در اراضی بایر و خارج از شهرها نیست و باید با توجه به ویژگی‌های آنها و شرایط ساکنان، با الگوهای مختلف، متنوع، تدریجی و مشارکتی صورت گیرد و از تجویز ایده‌های تخریب و نوسازی‌های کلان و تبدیل این بافت‌ها به کارگاه‌های ساختمانی انبوه سازان و تکرار تجارب ناخوشایندی که در این خصوص رقم خورده و تبعات انسانی، اجتماعی و زیست محیطی فراوانی در پی داشته پرهیز شود. به‌ویژه که با ثبات جمعیتی ایجاد شده در شهرها و ارتقای سطح مطالبات کیفی مردم و اهداف تعریف شده برای بازآفرینی شهری در سند ملی، ضرورتی برای اقدامات دفعی و ضربتی وجود ندارد. تولید مسکن در بافت‌های فرسوده مستلزم گفت و گو و کار مشارکتی با مردم است. اما به‌دلیل گستردگی دامنه کنشگران، در صورت بهره‌برداری مناسب از ظرفیت‌های آنان، منابع عظیم حاصل از بسیج سرمایه‌های خرد مردمی، جبهه وسیع و پایداری را برای نوسازی و تولید مسکن ایجاد می‌کند.
توجه به این نکته بسیار حائز اهمیت است که با راه‌اندازی دفاتر خدمات نوسازی در محلات دارای بافت فرسوده و در ادامه با تدوین و به‌روز‌آوری بسته‌های تشویقی، در یک دهه گذشته، حدود ۴۰درصد از بافت‌های فرسوده شهر تهران (که عدد قابل توجهی است) نوسازی شده و در این فرآیند حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی تولید شده است. هزینه‌کرد شهرداری در قبال تولید این تعداد واحد و نوسازی ۴۰ درصدی بافت فرسوده، تنها بخشش ۷۰۰ میلیارد تومانی عوارض بوده که در قیاس با سرمایه‌های مستقیم و خرد مردمی صرف شده در این فرآیند (بدون لحاظ ارزش املاک) که بالغ بر ۲۰هزار میلیارد تومان بوده، رقم ناچیزی است. در این روند وام‌هایی نیز از طرف دولت پرداخت شده است که میزان و نحوه پرداخت آنها همواره توام با مشکلاتی بوده و به نارضایتی عمومی و رکودهای مقطعی دامن زده است. در بسته‌های تشویقی تدوین شده در سال‌های گذشته که در نوسازی موثر بوده اند، عموما عدم تحقق وعده‌های دولتی، با دامن زدن به بی‌اعتمادی کنشگران محلی، اقدامات صورت گرفته از سوی شهرداری را نیز کم‌اثر جلوه داده است. بسته پیشنهادی سازمان نوسازی که در آن بر کاهش طول مدت سپرده گذاری و سود وام و افزایش دوره بازپرداخت و نیز کاهش هزینه‌های بیمه و نظام مهندسی تاکید شده، ناظر به آسیب شناسی رویه‌های گذشته و در جهت تقویت نقش دولت در بسته‌های تشویقی بوده است. هدف بسته تشویقی صدور پروانه سبز نوسازی در بافت‌های فرسوده بود که در آن تمام هزینه‌های مربوط به بخش عمومی در سبد هزینه تولید مسکن به صفر برسد تا هزینه تولید مسکن ۵۰ درصد کاهش یابد. تاکنون با حمایت‌های صورت‌گرفته از سوی شهرداری، هزینه ساخت در بافت‌های فرسوده حدود ۲۵ درصد کاهش داشته که در صورت تحقق حمایت‌های دولت می‌توان در کنار کاهش هزینه ساخت و جلب اعتماد عمومی ساکنان و سازندگان، شرایط بهتری را برای ساخت‌وساز و رونق نسبی آن رقم زد.
البته باید به این موضوع توجه کرد که مسکن نیز در کل تابع نظام عرضه و تقاضا و شرایط بازار بوده و دوران رکود و رونق تولید آن از جریان بازار تبعیت می‌کند و تلاش‌های بخش عمومی برای تعدیل اثرات بازار و ایجاد ثبات یا رونق نسبی در تولید مسکن، با ابزارهای مورد استفاده تاکنون، کمتر از ۱۰ درصد بوده است. دلیل این موضوع هم آن است که آثار و نتایج اقدامات حمایتی بخش عمومی تنها در عدد مطلق تولید مسکن خلاصه نمی‌شود و به جنبه‌های کیفی و کمتر محاسبه شده آن نیز نظر دارد. چرا که هدف اصلی در نوسازی و بازآفرینی پایدار محدوده‌ها و محله‌های هدف، ارتقای کیفیت زیست و به تبع آن رفع معضلات بد‌مسکنی است و در این رویکرد، ساکنان بافت‌های فرسوده جامعه هدف، به‌عنوان نوسازی متوازن محسوب می‌شوند. بخشی از تسهیلات عمومی هم در واقع، جایگزین تراکم‌هایی می‌شوند که در طول سالیان گذشته کلید اقتصادی کردن ساخت و ساز در این بافت‌ها و تا حدودی کل شهر بوده و کیفیت‌های زیستی محلات را تقلیل داده است.
نکته دیگر اینکه بافت‌های فرسوده شهر تهران فرق ویژه‌ای با بافت‌های فرسوده سایر شهرها دارد و تراکم جمعیت در آن برخلاف سایر شهرها که این مولفه در آنها عموما پایین‌تر از میانگین شهرهای مربوطه است، سه برابر میانگین تراکم جمعیت تهران است و نسبت سطوح مسکونی نوسازی شده محلات از نسبت متعارف سطح میانگین مسکونی شهر گذر کرده است و روند نوسازی بافت‌های فرسوده در تهران می‌تواند با رویکرد متفاوت‌تر و کیفی‌تری دنبال شود. ضمن آنکه در پروژه‌های متمرکز و اقتدارگرایانه، همراه کردن ساکنان و مالکان (به شیوههای مختلف) اهمیت حیاتی دارد و بدون آن، تحقق چنین پروژه‌هایی ناممکن است. از طرفی جلب مشارکت، فرآیندی زمانبر بوده و با منویات اقتصادی چنین پروژه‌هایی همخوان نیست. در کشورهایی که تجربه‌های این‌چنینی دارند، در مهلت زمانی کوتاه و معین برای همراهی با پروژه، در مورد مخالفان، اعمال قانون صورت می‌گیرد و در موعد مقرر و از پیش تعیین‌شده، اجرای پروژه آغاز می‌شود. برای تحقق این ایده، وجود اراضی و پروژه‌های پشتیبان، با مدیریت پایدار برای اسکان ساکنان در طول دوره ساخت، یا واگذاری معوض به آنان ضروری است، تا پروژه‌های احداث شده در اراضی خالی که قرار است تسهیل کننده نوسازی بافت باشند، صرف امور دیگر نشوند. انجام این پروژهها، نیازمند فضای حقوقی قابل اعتمادی است که بتواند تضمین کننده حقوق ذی‌مدخلان و ضامن اجرای توافقات و قراردادهای مربوطه در زمان تعیین شده باشد. برای دادن تضمین‌های کافی در این حوزه هم وجود پوشش‌های بیمه‌ای و پشتیبانی‌های مالی و نهادی بخش‌‌های عمومی و حاکمیتی ضروری است. این پروژهها نیازمند مدیریت متمرکز و مقتدر بوده و لازم است چارچوب‌ها و رویکردهای حاکم بر آنها از ثبات لازم برخوردار باشد و با تغییرات متعدد نهادی و ضابطه‌ای دچار چالش‌‌های ناشی از تغییر شرایط مداوم نشوند.
دولت، نظام بانکی و شهرداری‌ها باید پشتیبانی‌های لازم را از این پروژهها به‌عمل آورند و برای تسهیل امور، واگذاری برخی از اختیارات لازم به مجریان پروژهها مدنظر قرار گیرد. باید به این موضوع توجه داشت که چنین شیوههای مداخله‌ای عموما با شیوههای مشارکتی و توجه به شرایط و اولویت‌های مردم و محلات هماهنگ نبوده و در اغلب کشورهای توسعه یافته کنار گذاشته شده است و پروژه‌های کلان و عمده نوسازی شهری، عموما در اراضی بایر و سایت‌های بلا‌استفاده صنعتی اجرا می‌شوند. شیوههای مورد استفاده در این پروژهها و توجه نکردن به مطالبات مردمی سبب پیدایش جنبش‌های مدنی، محلی و اعتراض‌های مردمی می‌شود. در نوسازی به شیوه آزادسازی اراضی و احداث پروژه‌های کلان، مباحث اجتماعی و هویتی و ارزش‌های حاکم و مناسبات اجتماعی مردم کمتر مدنظر قرار می‌گیرد. کشورهای مختلف شرایط متفاوتی در حوزه‌های اثرگذار بر پروژهها داشته و شیوههای عمل آنها نمی‌تواند مستقل از شرایط مذکور باشد. ضمن آنکه توجه به ادبیات جهانی در حوزه نوسازی شهری نیز، اقدام به شیوه پروژه‌های کلان و متمرکز را نیازمند تأمل بیشتری می‌کند. پروژه‌هایی نظیر نواب و خیلی از پروژه‌های دیگر، با وجود اجرا (با هزینه‌های بالا و مدت زمان طولانی)، چند دهه است که دچار مشکلاتی در صدور سند و نیز در حوزه آسیب‌های اجتماعی و زیست محیطی‌اند. بنابراین در استفاده از این شیوه‌ها باید مجموعه کاملی از الزامات حقوقی، مالی و مدیریتی و مشارکت اجتماعی (با عنایت به شرایط ویژه ساکنان این بافت‌ها)، مورد توجه باشد. تجربه سالیان گذشته نشان می‌دهد، با توجه به مجموع شرایط حاکم بر فضای نوسازی شهری در ایران، هدایت جریان نوسازی با مکانیزم‌های تشویقی و مدیریتی و بسیج منابع محلی و ساخت‌وساز متناسب با شرایط بافت و موقعیت اجتماعی خود ساکنان، بسیار موفق‌تر از شیوههای مداخله متمرکز بوده است. ساختارهای ایجاد شده و تسهیلات پیش‌بینی شده تاکنون نیز در جهت تقویت نوسازی مردمی و مشارکتی در سطح محلات بوده است.
ارسال نظر