تنظیم انحرافات در سمت عرضه

آمارها و بررسی‌ها نشان می‌دهد واحدهای مسکونی عمدتا در متراژهایی فراتر از متوسط مورد درخواست و استطاعت خانوارها عرضه می‌شوند. اصلاح این روند می‌تواند به افزایش کارآیی و بهبود عملکرد بازار مسکن منجر شود. توجه بانک مسکن به این ناکارآمدی بازار، بجا و شایسته تقدیر است و سیاست اعلامی قطعا گامی در بهبود این معضل به‌شمار می‌رود، اما در این میان، به‌نظر نگارنده وظیفه مهمی برعهده سیاست‌گذار در سطح ملی قرار دارد و شایسته است سیاست‌گذار به‌دنبال یافتن ریشه‌ها و علل ناکارآمدی بازار و بهبود آن باشد. اینکه معضل نام‌برده ریشه در عدم‌تقارن اطلاعات سازندگان و متقاضیان خرید دارد یا ناشی از قوانین و مقررات یا شرایط خاص صنعت ساختمان است، منجر به ارائه سیاست‌ها و راهکارهای متفاوتی می‌شود. در هر صورت نگارنده بر این عقیده است که با شناسایی و رفع ریشه‌های این ناسازگاری، می‌توان امیدوار بود که سازوکار بازار نیاز جامعه را، بدون نیاز به سیاست‌های سهمیه‌بندی اعتباری، تشخیص دهد و در رفع آن اقدام کند.

یکی از جنبه‌های مهم در سیاست‌گذاری در بخش مسکن توجه به تفاوت‌ها در سطح محلی است. به عقیده برخی کارشناسان اصولا برای بخش مسکن نمی‌توان به سیاست‌گذاری در سطح ملی اکتفا کرد و لازم است در سیاست‌گذاری‌ها به تفاوت‌ها در سطح محلی توجه کرد، حتی در محدوده یک شهر نیز چه‌بسا سیاست مناسب یک منطقه با منطقه دیگر متفاوت باشد. به نظر نگارنده، سیاست‌های بانک مسکن که در این نوشتار مورد اشاره قرار گرفته‌‎اند، از این لحاظ نمره قابل قبولی می‌گیرند، زیرا در سیاست‌‌های اعتباری اعلام‌شده هم به پراکندگی جغرافیایی و هم به جنبه‌هایی نظیر تفاوت ماهوی سازندگان توجه شده است.

به‌نظر نگارنده سیاست‌های اعتباری سمت عرضه، پیش از آنکه ابزار ایجاد رونق پایدار به‌شمار روند، کارکرد سیاست‌گذاری دارند یا به‌منظور تامین اهداف مسکن اقشار کم‌درامد –به‌‎طور مثال در قالب مسکن استیجاری یا مسکن در استطاعت- قابل استفاده هستند (یک استثنای مهم در این میان ممکن است سیاست‌های زمین باشد). هرچند شرایط خاص کشور و تنگنای مالی بانک‌ها اهمیت سیاست‌گذاری در زمینه تخصیص منابع را دوچندان کرده است.

با توجه به آنکه نگارنده معتقد است بازار مسکن در ایران متاثر و دنباله‌رو تحولات اقتصاد کلان است (و نه بالعکس) و همچنین از آنجا که مساله اصلی در بازار مسکن همچنان ضعف قدرت خرید خانوارها (سمت تقاضا) است، همچنین با در نظرگرفتن آنکه در شرایط کنونی کشور با تعداد قابل توجهی از خانه‌های خالی روبه‌رو است، به‌نظر نگارنده برای رونق پایدار در بخش مسکن اولویت همچنان با سمت تقاضا است. البته مساله عدم‌تطابق متراژ متوسط واحدهای عرضه‌شده با تقاضای مصرفی اغلب خانوارها که پیش‌تر مورد اشاره قرار گرفت برای پایداری رونق، نکته بااهمیتی است.

هرچند بررسی کارشناسی و کمّی میزان منابع هدف‌گذاری‌شده برای تخصیص به بخش ساخت، همچنین تاثیر این سهیمه‌بندی بر تخصیص بهینه منابع در سطح ملی، فراتر از هدف و ظرفیت این نوشتار است –چنین ارزیابی علاوه بر سایر موارد، نیازمند بررسی دقیق میزان تاثیرگذاری، هزینه، عدالت و کارآیی سیاست مورد نظر است- اما ارزیابی نگارنده آن است که با توجه به شرایط جاری بخش مسکن، رونق پایدار این بخش، در اولویت نخست نیازمند تقویت بخش تقاضای مصرفی است، بنابراین به نظر نگارنده شایسته است تمرکز اصلی سیاست‌های اعتباری همچنان بر سمت تقاضا باشد. نگارنده معتقد است چنانچه تقاضا به‌صورت پایدار تقویت شود و نیازهای اطلاعاتی و مقرراتی سرمایه‌گذاران به‌خوبی مدیریت شود، نیاز به‌مراتب کمتری به سیاست‌های تحریک اعتباری سمت عرضه مسکن خواهد بود و می‌توان بیشتر از سازوکار بازار برای این منظور بهره برد. بنابراین در مجموع به نظر نگارنده نقطه قوت و اهمیت سیاست اعلامی بانک مسکن در زمینه تسهیلات ساخت، نه در تقویت بخش عرضه بلکه در جهت‌دهی به ساخت و رفع انحراف جاری در عرضه و تقاضا است.

در انتها یادآور می‌شود همان‌گونه که به دفعات مطرح‌شده است تقویت تقاضای مصرفی برای رونق پایدار بخش مسکن، نیازمند بهبود شرایط کلان اقتصادی و رشد اقتصادی پایدار است و سیاست‌های اعتباری –که قطعا برای تسهیل و کارآیی فرآیند مورد نیاز هستند- در درجه بعدی اهمیت قرار دارند.بنابراین هرچند تنظیم بسته‌های سیاستی مالی اعتباری برای بهبود و رونق پایدار بخش مسکن مورد نیاز و ضروری است، اما پیش از آن باید به فکر تغییر رویه سیاست‌گذاری موجود در سطح کلان بود و برای بهبود پایدار شرایط اقتصادی تن به اصلاحات ساختاری اقتصاد داد.

اخبار مرتبط