کاهش قیمت‌ها در میانه تابستان

دکتر فخرالدین زاوه /اقتصاددان کاهش میانگین قیمت‌های معاملاتی در شهر تهران که به‌طور پیاپی برای دو ماه مرداد و شهریور امسال اعلام شد، توجه‌ها را بیش از پیش به بازار مسکن معطوف کرد. حافظه تاریخی ما ایرانیان کمتر با کاهش قیمت مسکن خو گرفته است. یک علت می‌تواند آن باشد که تورم‌های بالای مزمن در کل اقتصاد به بخش مسکن امکان می‌داد بدون نیاز به کاهش اسمی قیمت و تنها با ثبات نسبی قیمت، افزایش قیمت‌های ناشی از سوءقیمت‌گذاری (mispricing) را به سرعت مطلوبی تعدیل کند. این توجیه‌ها با زیان‌اسمی‌گریز (nominal loss aversion) افراد که در اقتصاد رفتاری مورد بررسی قرار می‌گیرد، سازگار است. همچنین میزان کاهش میانگین قیمت، در دفعات بسیار معدودی که این پدیده رخ داده، بسیار اندک بوده و در مقابل جهش‌های قیمتی بازار مسکن تقریبا به‌چشم نمی‌آید. با این کلیات، برای گمانه‌زنی درباره ریشه‌های رشد منفی اخیر قیمت در بازار مسکن و تحلیل رفتار آینده نزدیک بازار بخش مسکن می‌توان از چارچوب زیر بهره جست.

بخش مسکن جزئی از اقتصاد کلان ایران و دنباله‌رو تحولات آن است. این گزاره به آن معناست که چنانچه اقتصاد به‌طور مناسبی رشد کند و درآمدهای خانوارها افزایش یابد، شاهد افزایش تقاضا برای کالای مسکن و رونق ساخت‌وساز و معاملات هستیم. حال آنکه براساس آمارها درآمد متوسط خانوارها در سال‌های پس از ۱۳۸۶ به‌حدی کاهش یافت که به‌رغم چند دوره رشد مثبت هنوز درآمد متوسط خانوار به سطح سال ۱۳۸۶ نرسیده است. کاهش قدرت خرید خانوارها در شرایطی که بازار مالی مسکن قادر به تامین بخش اندکی از بهای کالای گران‌قیمت مسکن است، ضعف پیاپی تقاضا را در این بازار به‌همراه داشته است. این ضعف تقاضا در سال‌های اخیر به‌صورت کاهش سطح معاملات و ثبت رکوردهایی بسیار پایین در بازار تهران نمود پیدا کرده است. به‌علاوه، توجه شود که واکنش بخش مسکن به تحولات اقتصاد کلان کندتر از بسیاری از بازارها و بخش‌های اقتصاد صورت می‌پذیرد. این امر ریشه در خصلت‌های خاص بازار (و کالای) مسکن دارد و به‌درجات مختلف تقریبا در همه اقتصادها مشاهده می‌شود.

از منظر قیمت، می‌توان الگوی زیر را برای تحولات بازار مسکن ایران شناسایی کرد: در این بازار معمولا با یک دوره نسبتا طولانی ثبات نسبی قیمت اسمی روبه‌رو هستیم که به یک دوره رشدهای سریع قیمت ختم می‌شود و پس از آن مجددا دوره ثبات نسبی قیمت اسمی فرامی‌رسد؛ بنابراین با الگویی تقریبا پلکانی در این بازار مواجهیم. گاه نیز، به‌ویژه در دوره‌های آغاز ثبات نسبی قیمت، میانگین قیمت‌ها اندکی کاهش می‌یابد. دوره پیشین جهش قیمتی در بازار مسکن در بهار ۱۳۹۲ به پایان رسید و پس از آن بازار تا سال‌ها شاهد ثبات نسبی (شامل دوره‌های کاهش میانگین قیمت‌های معاملاتی) بود. در این سال‌ها نقدینگی به روال گذشته بر مدار افزایش قرار داشت. این نقدینگیِ فزاینده پتانسیل لازم را برای رشد قیمت‌های عمومی فراهم می‌کرد. با فراهم شدن شرایط (تلاش بانک مرکزی برای ساماندهی بازی پانزی بانک‌ها و همزمان افزایش نااطمینانی‌ها) نقدینگی به‌سرعت بازارها را تحت‌تاثیر قرار داد.

به‌نظر می‌رسد جو روانی ایجادشده درکنار ضعف سیاست‌گذاری مناسب اقتصادی، التهاب بازار دارایی‌های نقدشونده را به‌همراه داشت؛ به‌گونه‌ای‌که از نظر برخی صاحب‌نظران نرخ ارز و بهای طلا دچار حباب قیمتی شد و به نرخ‌هایی رسید که اُورشوت (overshoot) و فراتر از نرخ‌های تعادلی محسوب می‌شود. در این میان از آنجا که مسکن با تاخیر از تحولات اقتصاد کلان تاثیر می‌پذیرد، جهش قیمتی در این بازار دیرتر و کندتر از بازارهای ارز و طلا رخ داد. ضعف تقاضای موثر نیز عاملی بود که از اُورشوت شدید قیمت‌ها (مشابه بازار ارز و طلا) در بازار مسکن جلوگیری کرد. هرچند همان‌گونه که اشاره شد کاهش اندک قیمت مسکن در اقتصاد ایران پس از جهش‌های شدید قیمتی پدیده‌ای نو نیست، اما این بار می‌توان عامل تشدیدکننده دیگری را نیز در این پدیده سهیم دانست. می‌توان انتظار داشت همان عواملی که موجب تعدیل قیمت‌ها در بازار دارایی‌هایی چون ارز و طلا شده، بازار دارایی مسکن را نیز تحت‌تاثیر قرار داده است، اما چون میزان اورشوت در این بازار قابل‌مقایسه با مثلا بازار ارز نیست، میزان تعدیل نیز به‌مراتب کمتر است.

برای تکمیل بحث می‌توان به چند نکته دیگر اشاره کرد. هم‌اکنون در کشور شاخص مناسب و قابل‌اطمینانی برای مقایسه سطح قیمت‌ها در بازار مسکن تولید و منتشر نمی‌شود. کالای مسکن بسیار ناهمگن است، بنابراین میانگین قیمت‌های معاملاتی که هم‌اکنون مورد استفاده قرار می‌گیرد، به ترکیب معاملات حساس است (به‌طور مثال در شرایط ثبات قیمت‌ها، در صورت کاهش سهم واحدهای نوساز یا لوکس این شاخص به‌خطا قیمت‌ها را کاهشی نشان می‌دهد) به‌ویژه پس از بحران مالی ۲۰۰۸ بسیاری از کشورهای جهان شاخص‌های مناسب‌تری که مشکلات شاخص میانگین قیمت‌های معاملاتی را ندارد محاسبه و منتشر می‌کنند. البته در شرایط خاص امروز، براساس بررسی‌های اولیه نگارنده احتمال بسیار اندکی وجود دارد که کاهش میانگین تنها ناشی از تغییر ترکیب واحدهای معامله‌شده باشد. به‌علاوه، برخی مسائل فنی دیگر مانندملزم نبودن ثبت معاملات در سامانه املاک و مستغلات و نیز کیفیت داده‌های ثبت‌شده نیز مسائل فنی دیگری هستند که قابل‌اطمینان بودن شاخص‌های مستخرج از این داده‌ها را کاهش می‌دهد.

نکته مهم دیگر، تعداد معاملات است که در اثر کاهش قدرت خرید و جذابیت اندک بازار برای سرمایه‌گذار، کاهش جدی یافته است به‌گونه‌ای‌که در بسیاری از مناطق تهران حجم معاملات دورقمی گزارش شده است. در چنین شرایطی حتی فعالان محلی و آژانس‌های املاک نیز با دقت کمتری می‌توانند درباره ارزش یک ملک مشخص اظهارنظر کنند. در این صورت، دامنه پیشنهادی-درخواستی (bid-ask spread) افزایش و کارآیی بازار کاهش می‌یابد. در بازاری که واحدهای متعددی عرضه شده‌اند و مقدار تقاضا پایین است، متقاضی دارای قدرت خرید، دست بالا را در برابر فروشندگانی که تصمیم به فروش سریع دارند پیدا می‌کند.

برای تکمیل بحث لازم به یادآوری است بازار مسکن بازاری به‌شدت محلی است و در شهرهای بزرگ کشور (و مناطق مختلف آنها)، عوامل مختلفی، به‌ویژه زمین و سیاست‌های مرتبط با آن، در افزایش قیمت‌ها نقش داشته‌اند. اما با توجه به محدودیت فضا، در این نوشته به آنها پرداخته نشده است. در مجموع به‌نظر می‌رسد همچنان رشد ضعیف اقتصادی (ضعف تقاضا) و سیاست‌گذاری پولی ناصحیح اصلی‌ترین عواملی هستند که در شکل‌دهی به رفتار فعلی بازار نقش دارند. در چنین شرایطی کلید حل پایدار مشکل مسکن همچنان فراتر از حوزه سیاست‌گذاری مسکن و در دستان سیاست‌گذاران اقتصاد کلان کشور قرار دارد.