۵ دلیل کاهش تعداد معاملات
در فروردین امسال هم کاهش قیمت ۱/ ۳ درصدی را نسبت به اسفند ۹۹ داشتیم و در مجموع در این دو ماه میانگین قیمت از ۲/ ۳۰ میلیون تومان در اسفند ۹۹ به ۷/ ۲۸ میلیون تومان رسیده است.
نکته حائز اهمیت دیگر حجم معاملات ۳۹۰۰ واحدی در اردیبهشت سال‌جاری است.
این میزان معاملات هر چند به‌طور طبیعی بیشتر از معاملات فروردین است، اما کاهش بسیار ملموسی در مقایسه با اردیبهشت‌های سال‌های گذشته دارد.
برای نمونه در اردیبهشت سال ۹۹ بیش از ۱۱ هزار واحد مسکونی در پایتخت معامله شده بود. بنابراین مشخص است که با رکود معاملاتی در بازار مسکن مواجهیم.
پرسشی که اکنون مطرح است این است که دلایل کاهش قیمت و تعداد معاملات در سال‌جاری چیست؟
در پاسخ به پرسش فوق باید نگاه عمیق‌تری به پارامترهای تاثیرگذار بازار مسکن ۱۴۰۰ داشت.
از عمده‌ترین دلایل کاهش قیمت اسمی مسکن همراه با کاهش تعداد معاملات می‌توان به این دلایل اشاره کرد:
۱- قیمت مسکن در سه سال گذشته رشد بسیار بالایی را تجربه کرده و این رشد به مراتب بیشتر از میانگین تورم عمومی بوده است.
یکی از شاخص‌های مطرح که در باب قیمت مسکن مورد مطالعه قرار می‌گیرد شاخص P به R است که از تقسیم قیمت یک مترمربع مسکن به اجاره سالانه آن به‌دست می‌آید.
این شاخص همواره در کانالی بین ۱۴ تا ۲۵ نوسان داشته است. اما پس از افزایش‌های شدید قیمتی مسکن مدت‌هاست که ضمن شکستن سقف کانال در بازه‌ای بالای ۳۰ حرکت می‌کند.
۲- قیمت دلاری مسکن تهران که از تقسیم میانگین قیمت مسکن پایتخت بر قیمت روز دلار به‌دست می‌آید درحال‌حاضر از ۱۲۰۰ دلار به ازای هر مترمربع فراتر رفته است. (در زمان تنظیم این متن آخرین میانگین اعلامی قیمت مسکن تهران 7/ 28 میلیون تومان و قیمت روز دلار حدود ۲۳ هزار و۴۰۰ تومان است.)
این عدد یکی از بالاترین قیمت‌های دلاری مسکن است. هر چند در سال‌های دور در پاره‌ای موارد قیمت دلاری مسکن از ۱۲۰۰ دلار به ازای هر مترمربع فراتر رفت ولی میانگین قیمت دلاری مسکن معمولا در قیمت‌های پایین‌تری متعادل می‌شد.
۳- سایر بازارها در سال‌جاری هم وضعیت رو به رشدی نداشته‌اند. بازار سرمایه که ابتدای سال گذشته رشد شتابان و مهارنشدنی به خود گرفته بود مدت‌هاست وضعیت مناسبی ندارد و از ابتدای سال ۱۴۰۰ نزولی بوده است.
قیمت طلا و ارز هم در دو ماهه سال‌جاری نزولی بوده است. معمولا دولت‌ها تمایل دارند به جهت کارنامه‌سازی در پایان دوره با قیمت پایین‌تری ارز را به دولت بعدی تحویل دهند.
۴- کاهش انتظارات تورمی می‌تواند از دیگر دلایل ثبات یا کاهشی شدن قیمت مسکن باشد. به‌نظر کنشگران، بازار مسکن نیم نگاهی به نتایج مذاکرات برجامی و آزاد‌سازی منابع ارزی بلوکه‌شده کشور و همچنین انتخابات خردادماه ایران دارند.
هر چند اکثر امکانات تولید مسکن در داخل کشور مهیاست. اما آزاد‌سازی منابع مالی کشور در سایه رفع تحریم‌ها می‌تواند با تاثیرگذاری بر اقتصاد کلان در اقتصاد بخشی مسکن هم موثر واقع شود.
همچنین رفع موانع و کاهش ریسک سرمایه‌گذاری در ایران می‌تواند با اقبال سرمایه‌گذاران خارجی و داخلی در بخش مسکن همراه شود.
۵- در سمت تقاضای مسکن هم مدتی است، تقاضای موثر بسیار کاهش یافته است. از یکسو خریدار سرمایه‌ای که به جهت اخذ سود وارد معاملات مسکن می‌شد، به‌دلیل عدم چشم‌انداز از جهش شدید قیمت مسکن در آینده نزدیک مدت‌هاست که حضور پررنگی در بازار ندارد و از دیگر سو خریدار مصرفی هم به علت عدم توان مالی پس از افزایش قیمت‌های سال‌های گذشته امکان حضور در بازار مسکن را ندارد.
شاخص دسترسی به مسکن در سال‌های اخیر در وضعیت بحرانی قرار دارد و با اینکه تعداد خانوارهای فاقد مسکن ملکی یا بدمسکن زیاد است، اما امکان ورود به بازار مسکن برای بخش گسترده‌ای از جامعه فراهم نیست.
تسهیلات اعطایی به خریداران مسکن هم بسیار ناچیز است و درصد اندکی از قیمت مسکن را در شهرهای بزرگ پوشش می‌دهد.
بخشی از این خریداران با تقویت میزان وام مسکن و همچنین افزایش سنوات بازپرداخت تسهیلات، امکان حضور مجدد در بازار را خواهند یافت.
آنچه در بالا بیان شد را می‌توان بخشی از مهم‌ترین عوامل کاهنده یا ثبات‌بخش قیمت مسکن قلمداد کرد.
پرسشی که مطرح می‌شود این است که آیا کاهش اندک رخ داده پس از افزایش قیمت‌های اخیر بازار مسکن می‌تواند ادامه‌دار باشد؟
در پاسخ همان‌طور که در چندین مقاله و مصاحبه در ابتدای زمستان ۹۹ اشاره کردم، باید اذعان کرد که معمولا اصلاح قیمتی در بازار مسکن در قیمت پیشنهادی و قیمت واقعی (با لحاظ تورم) صورت می‌گیرد و کاهش قیمت اسمی در موارد اندک و آن هم با درصد کم در دوره پساجهش رخ می‌دهد.
با بررسی نموداری و آماری بلندمدت قیمت مسکن درمی‌یابیم که معمولا ریزش زیاد قیمت اسمی در بازار رخ نمی‌دهد. بلکه قیمت مسکن پس از افزایش‌های شدید برای مدتی وارد فاز استراحت و تثبیت می‌شود. گاهی در این فاز کاهش مختصر قیمت اسمی هم مشاهده می‌شود که از لحاظ درصدی قابل مقایسه با موج افزایشی قبل از خودش نیست.
باید توجه داشت که به‌دلیل کاهش حاشیه سود ساخت‌وساز در سال‌های اخیر به همراه افزایش ریسک اقتصادی تولید مسکن که با افزایش شدید قیمت مسکن و مصالح ساختمانی همراه است ما با بحران عرضه مسکن مواجهیم و با اینکه نیاز سالانه مسکن بیش از ۸۰۰ هزار واحد در سال است. اما مسکن تولید شده سالانه ما به حدود ۳۰۰ هزار واحد رسیده و از دیگر سو انباشت تقاضا از سال‌های گذشته را نیز داریم.
بنابراین در صورت عدم بروز اتفاق کلان سیاسی و اقتصادی فرض سقوط شدید قیمتی مسکن فرضی دور از ذهن است و صرفا اصلاح‌های تک‌رقمی بعد از افزایش‌های شدید قیمتی محتمل است.
