شکست سیاست‌های دستوری
مقایسه روند بهای مسکن و اجاره آن، نشان‌‌‌دهنده شباهت‌‌‌ها و تفاوت‌‌‌های اساسی در رفتار این دو متغیر هم‌‌‌خانواده است. آمار رسمی کشور نشان می‌دهد، هر دوی این متغیرها در بلندمدت بسیار همگام با سطح عمومی قیمت‌های سایر کالاها و خدمات حرکت میکنند؛ اما برخلاف بهای مسکن که رفتاری به‌‌‌نسبت متلاطم و شبه‌‌‌پلکانی (دوره‌‌‌های رشد سریع کوتاهمدت و دوره‌‌‌های طولانی‌‌‌تر ثبات قیمت اسمی) دارد، اجارهبها مسیر افزایشی خود را پایدارتر و به‌‌‌مراتب کم‌‌‌نوسان‌‌‌تر طی می‌کند. بر اثر این رفتار، در دورانی که بهای مسکن با افزایش شدید روبه‌‌‌روست، رشد اجارهبها معمولا به‌‌‌مراتب کمتر است و نسبت قیمت به اجاره مسکن افزایش می‌‌‌یابد. پس از برقراری ثبات نسبی در بهای اسمی مسکن، اجارهبها با تداوم روند افزایشی، عقب‌‌‌ماندگی خود را از رشد بهای مسکن به‌‌‌تدریج جبران می‌کند و نسبت قیمت به اجاره مسکن نیز متناظر با آن تعدیل می‌شود.
رفتار متفاوت بهای مسکن را می‌توان، ناشی از خصلت دارایی بودن آن دانست. مسکن را می‌توان یک دارایی در نظر گرفت که در طول زمان، جریانی از مزایا (در بدیهی‌‌‌ترین شکل آن، جریانی از درآمد اجاره برای ارائه خدمت سکونت؛ به‌‌‌صورت واقعی یا ضمنی) به مالک خود ارائه می‌کند. بر این اساس، دارایی مسکن همچون سایر دارایی‌‌‌ها از شرایط عمومی بازار دارایی تاثیر می‌‌‌پذیرد و با تغییر نرخ بازدهی سرمایه بر اثر تغییر عوامل کلان یا تغییر انتظارات از جریان آتی مزایا، قیمت خود را -همچنان بر اساس شرایط عرضه و تقاضا- اصلاح و تعدیل می‌کند؛ هرچند با توجه به سایر ویژگی‌‌‌های دارایی مسکن، سرعت این اصلاح و تعدیل می‌تواند به‌‌‌مراتب کمتر از سایر دارایی‌‌‌ها باشد. در مقابل در بازار اجاره، مصرفی‌بودن، ویژگی غالب موضوع معامله است؛ بنابراین در این بازار، عامل تعیین‌‌‌کننده، درآمد و قدرت خرید متقاضی سکونت است. این چارچوب ساده می‌تواند تفاوت رفتار برشمرده‌‌‌شده برای بها و اجاره مسکن را تا حد زیادی توضیح دهد. همچنین این چارچوب، مبنایی برای اندیشیدن به ارتباط میان بها و اجاره مسکن و تحلیل نسبت قیمت به اجاره مسکن در اختیار قرار می‌دهد. برای ادامه بحث در مورد شرایط بازار اجاره کشور همین چارچوب را مبنا قرار می‌‌‌دهیم.
پس از شروع آخرین دوره افزایش قیمت مسکن در کشور از نیمه دوم سال ۱۳۹۶ که تا همین اواخر ادامه داشت، شاهد یکی از دوره‌‌‌های طولانی جهش قیمت مسکن بودیم. به نظر می‌رسد، ریسک‌‌‌های غیراقتصادی تحمیل‌‌‌شده به اقتصاد ایران، عاملی است که با اضافه شدن به جهش‌‌‌های سنتی بازار مسکن، نقش اساسی در تداوم جهش قیمت مسکن، به‌‌‌ویژه پس از تابستان ۱۳۹۸ ایفا کرده است. در مجموع، بهای مسکن در انتهای نیمهدوم ۱۴۰۰ نسبت به چهار سال گذشته، یعنی نیمهدوم سال ۱۳۹۶، تقریبا هفت‌برابر شده است. البته در یک‌‌‌سال گذشته، رشد بهای مسکن (حدود ۳۰درصد) از تورم عمومی (حدود ۴۳درصد) عقب مانده است. بر این اساس می‌توان انتظار داشت، آخرین دوره جهش قیمت مسکن تمام شده باشد و چنانچه تحولات خاصی در شرایط اقتصاد کلان و ریسک‌‌‌های غیراقتصادی رخ ندهد، دوران تعدیل قیمت واقعی مسکن ادامه یابد.
افزایش برشمرده‌‌‌شده در بهای مسکن طی چهار سال گذشته، در شرایطی رخ داده که در همین مدت، بر اساس آمارهای موجود، اجارهبها ۳/ ۳برابر و شاخص کل قیمت‌ها برای خانوارهای شهری ۲/ ۳ برابر شده است. بنابراین هرچند در سال‌های مختلف، رشد یکی از این دو متغیر از دیگری پیشی گرفته است، در مجموع رشد اجارهبها در این مدت بسیار نزدیک به سطح عمومی قیمت‌ها ارزیابی می‌شود. البته بر اساس آمار و با توجه به روند این دو متغیر، به نظر می‌رسد در کوتاهمدت، رشد اجارهبها همچنان فراتر از تورم عمومی باشد. یکی از دلایل این پیشی‌گرفتن موقت می‌تواند، ناشی از تحرکات مثبت اقتصادی پس از خمودی‌‌‌های مداوم اقتصادی، به‌‌‌ویژه در دوران همه‌گیری کرونا باشد. به گواه آمار، رشد اقتصادی از انتهای ۱۳۹۹ و ابتدای ۱۴۰۰ مثبت شده است که این امر می‌تواند با افزایش قدرت خرید خانوارها، تقاضا در بازار اجاره را نیز تقویت کند و به افزایش اجارهبها منجر شود.
همان‌‌‌گونه که اشاره شد، در مجموع رفتار قیمت‌ها در بازار اجاره، تفاوت محسوسی با سایر کالا ها و خدمات نشان نمی‌‌‌دهد و براین اساس، رشدهای -هرچند شدید- ماه‌‌‌های اخیر اجارهبها را می‌توان در همگامی با روند قیمت در سایر بازارها ارزیابی کرد. این در شرایطی است که با توجه به نگرانی‌ها درخصوص دشواری‌‌‌های پیش‌‌‌آمده ناشی از همه‌گیری کرونا، در یکی، دو سال گذشته، مقرراتی برای تحدید میزان افزایش اجارهبها وضع شد که منطق آن قابل درک است؛ اما در عمل و به گواه آمار به نظر می‌رسد همان‌‌‌گونه که برخی صاحب‌‌‌نظران از ابتدای وضع این مقررات هشدار داده بودند، چنین مقرراتی ضمانت اجرایی کافی در بازار ایران ندارد و به‌‌‌نظر نمی‌رسد در رفاه حال شهروندان موثر بوده باشد (توجه شود؛ آماری که در این یادداشت برای رشد اجارهبها ذکر شده، بر اساس قراردادهای تمدید شده است). در مجموع، به نظر نگارنده اغلب حمایت‌‌‌های قیمتی از مستاجران در بازار اجاره - هرچند حتی در بسیاری از کشورهای توسعه‌‌‌یافته نیز رواج دارد- از منظر اقتصادی به دلایل زیر، تنها برای شرایط خاصی همچون همه‌گیری کرونا که معیشت و رفاه افراد زیادی به‌‌‌ناگاه و به‌‌‌صورت غیرمنتظره و موقتی تحت‌‌‌تاثیر قرار می‌گیرد، قابل پیشنهاد است و چنانچه ضمانت اجرایی کافی نداشته باشد، در عمل وضع چنین مقرراتی تنها اعتبار سیاستگذار را مخدوش می‌کند.
چرا وضع مقررات محدودکننده رشد اجاره، ممکن است برای بلندمدت یا حتی کوتاهمدت مناسب نباشد؟ نخست آنکه وضع چنین مقرراتی این سیگنال را به سرمایه‌گذار می‌دهد که سرمایه‌گذاری در حوزه املاک اجاری ریسک بیشتری به همراه دارد؛ بنابراین سرمایه‌‌‌ها را از این حوزه فراری می‌دهد و از عرضه در بلندمدت می‌کاهد. دوم، مواردی همچون دادن حق تمدید قرارداد به‌‌‌صورت یک‌‌‌طرفه به مستاجر و تعیین سقف برای افزایش اجارهبها، حتی در صورتی که ضمانت اجرایی داشته باشد، تنها برای قراردادهایی که تمدید می‌‌‌شوند، می‌تواند تاثیر مثبت داشته باشد؛ اما در قراردادهای جدید احتمالا به افزایش اجارهبها در سال نخست قرارداد منجر می‌شود، چرا که در قراردادهای جدید مالک و مستاجر حق‌‌‌های اعطاشده به مستاجر را درونی میکنند؛ به این معنا که با دانستن اینکه به‌‌‌طور مثال، در سال دوم اجاره تا سقف ۲۰درصد قابل افزایش است، هم موجر انتظار اجاره بیش از پیش را برای سال نخست قرارداد دارد و هم مستاجر انگیزه دارد اجاره بیشتری بپردازد؛ اما در ازای آن، سال آینده رقم اجاره وی بیش از حد معینی افزایش نیابد. در نهایت اینکه استثناها و تبصره‌‌‌های متعدد که در چنین مقرراتی برای رعایت عدالت و انصاف در مورد برخی موجران با شرایط خاص ضرروی است، راه‌‌‌های گریز مناسبی را برای همه موجران فراهم می‌کند و اثربخشی مقررات را کاهش می‌دهد.
راه چاره چیست؟ نگارنده متاسفانه از راه میان‌‌‌بر برای حل سریع مشکلات بازار مسکن و به‌‌‌طور خاص بازار اجاره بی‌‌‌اطلاع است. به‌‌‌نظر نگارنده، مجموعه‌‌‌ای از اصلاحات و برنامه‌‌‌ها در چارچوب برنامه بلندمدت که در قالب گام‌‌‌های کوتاهمدت و میان‌‌‌مدت عملیاتی می‌شود، مسیر بهینه برای بهبود پایدار وضع مسکن کشور (از جمله بازار اجاره) است. با توجه به مطالب بیان‌‌‌شده در این یادداشت، در بلندمدت بهبود شرایط بازار اجاره برای هم‌‌‌وطنان در گرو افزایش درآمد و رشد اقتصادی است که با بهبود توانمندی مالی متقاضیان از مسیرهای مختلف می‌تواند شرایط را بهبود بخشد.
کنترل تورم‌‌‌های مزمن بالا عامل مهم دیگری است که با ثبات‌‌‌بخشی به بازارهای مختلف، ضمن کمک به کنترل افزایش شدید قیمت‌ها در بازار اجاره، امکان بیشتری برای برنامه‌‌‌ریزی بلندمدت به خانوارها می‌دهد. به‌‌‌علاوه، کنترل تورم یکی از بسترهای اصلی برای گسترش نهادهایی همچون اجاره‌‌‌داری حرفه‌‌‌ای و سرمایه‌گذاری‌‌‌های بلندمدت در حوزه املاک اجاری است که می‌تواند نقشی اساسی در عرضه مسکن اجاری ایفا کند و کمک پایداری به بهبود شرایط مستاجران باشد. البته، راه‌‌‌اندازی و گسترش بهره‌‌‌برداری از نهاد اجاره‌‌‌داری حرفه‌‌‌ای و به‌‌‌طور خاص صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات که مزایای متعددی، هم برای حوزه مسکن و هم برای توسعه بازار مالی کشور به‌‌‌همراه دارد، نیازمند اقدامات و بسترهای دیگر، از جمله تنظیم مقررات فعالیت در بازار سرمایه است.
پرداخت کمک‌هزینه اجاره به خانوارهای هدف از دیگر راهکارهایی است که درصورت برنامه‌‌‌ریزی صحیح و فراهم کردن بسترهای اطلاعاتی و نهادی، می‌تواند کمک موثری، هم در رفع نیاز مسکن خانوارهای نیازمند و هم برای توسعه بازار اجاره‌‌‌داری حرفه‌‌‌ای باشد. البته انجام موثر این مهم، نیازمند شناسایی مناسب اقشار هدف، تبیین مناسب اهداف، تنظیم سازوکاری مناسب و نظام‌‌‌مند برای تعیین میزان کمک به هر خانوار متناسب با شرایط درآمدی و منطقه -یا حتی محله- سکونت و همچنین برنامه‌‌‌ریزی مناسب و تخصیص پایدار منابع بودجه‌‌‌ای است. تنظیم چنین سازوکاری پیچیده، اما دست‌‌‌یافتنی و امکان‌‌‌پذیر است.
روابط چنین مجموعه‌‌‌ای از فعالان، نهادها و ذی‌نفعان چنانچه به‌‌‌صورت مناسب برنامه‌‌‌ریزی و سازمان‌‌‌دهی شود، ان‌‌‌شاءالله می‌تواند شرایط بازار اجاره را به‌‌‌طور پایدار و تا حد مناسبی بهبود بخشد.
