عبور از بازار سنتی؛ به‌چه قیمتی؟
الف) از یک بعد، ساختمان به‌عنوان یک کالای به‌شدت غیرهمگن و نامتمرکز، فاقد مزیت برای عرضه از طریق بستر متمرکزی نظیر بورس است، از آن سو ساختمان‌‌‌ها و املاکی در نقاط مختلف کشور وجود دارند که ارزش آنها از بسیاری شرکت‌های بورسی و فرابورسی بیشتر است. این نکته این ایده را به ذهن متبادر می‌کند که همان‌طور که شرکت‌های کوچک در بورس عرضه می‌‌‌شوند، چرا املاک عرضه نشود؟
ب) سازوکارهای کنونی معاملات املاک و مستغلات در کشور، قدمت زیادی دارد و برآمده از ویژگی‌‌‌های ذاتی این بازار و ده‌‌‌ها و بلکه صدها سال تجربه و سعی و خطاست. هر سازوکاری که در بورس‌کالا برای فعالیت در این بازار طراحی می‌شود، باید با هدف بهینه‌‌‌سازی و مکمل سازوکار موجود باشد، نه جایگزینی؛ در غیراین‌صورت محکوم به شکست خواهد بود. اگر هم با زور و به‌صورت دستوری پابرجا بماند و حتی به‌صورت محدود بخواهد در برخی موارد جایگزین رویه‌های سنتی شود، می‌تواند بازار مسکن را از مسیر کارآ دور کند. درست است که سازوکار بورس عموما به شفافیت بیشتر منجر می‌شود؛ اما دردسرهای عبور از سازوکارهای بورس (دردسرها و گام‌های اداری که هنگام سروکار داشتن با چنین نهاد عمومی و بزرگی گریزناپذیر است) برای عرضه‌کننده بالقوه ملک، ارزش دارد یا خیر؟ دقیقا چه مزیت خاصی از سوی شرکت بورس‌کالا به این اشخاص ارائه می‌شود که بنگاه‌‌‌های معاملات املاک (به‌ویژه بنگاه‌‌‌های بزرگ و معتبر) در ترکیب با ظرفیت‌‌‌های فضای مجازی (سایت دیوار و...) قادر به ارائه آن نیستند؟ آیا در آینده با عدم‌موفقیت در این بازار باید شاهد فشارهایی به نهادهای عمومی و دولتی برای عرضه املاک مازاد خود از طریق سازوکارهای بورس‌کالا باشیم؟
پ) از دیدگاه یک فعال بازار سرمایه که هر روز (به‌ویژه طی یک‌سال و نیم اخیر) شاهد نوسانات بازار سرمایه و افزایش و کاهش گاه غیرمنطقی ارزش سهام است، اما در مقابل می‌‌‌بیند که ملک به‌عنوان یک کالای استراتژیک و بنیادی در عمل نوسان قیمت خاصی ندارد و همواره (گاهی با سرعت بالا و گاهی پایین) در مسیر صعود قرار دارد، عرضه املاک و مستغلات در بستر بورس و مشاهده نوسان در این بازار (از جمله افت قیمت و ایجاد فرصت‌‌‌های خرید دارایی در زیر قیمت اسمی، مشابه برخی برهه‌‌‌ها در بازار سهام) رویایی شیرین است. اما باید واقع‌بین بود. در کشورهای پیشرفته غربی، به‌ویژه در انگلستان و ایالات‌متحده که بازارها بیشترین قدمت، وسعت و عمق و غنا (از لحاظ تنوع بازیگران و ابزارهای مالی) را دارند، آیا بازار سهام در بخش معاملات مسکن نقش دارد؟ البته در این بازارهای REITها که در عمل همان صندوق‌های املاک و مستغلات هستند، در بازار سرمایه بسیار فعال بوده و در رونق بخش املاک و مستغلات نقش دارند.
جمع‌بندی
الف) سازوکار عرضه املاک از طریق بورس، زمانی واقعا موفق خواهد بود که بخش خصوصی واقعی آزادانه و با میل و رغبت از آن استفاده کند؛ در صورت عدم‌موفقیت و اقبال، نباید شرایط به‌گونه‌ای رقم بخورد که به جای اصلاح و بازبینی سازوکارها، سعی شود از طریق لابی‌گری و مقررات‌گذاری برای برخی (به‌ویژه نهادهای عمومی، دولتی و حاکمتی) اجبار در استفاده از این سازوکار ایجاد شود. البته چون در کشورهایی که بازارهای سرمایه توسعه‌یافته و بالغ دارند، معاملات بخش مسکن تحت پوشش این بازارها نیستند، به این معنی نیست که در ایران این سازوکار نمی‌تواند رشد و توسعه پیدا کند، اما قطعا این نکته‌‌‌ای است که باید بر احتیاط‌‌‌ها بیفزاید و کارشناسان و مدیران بورس‌کالا بدانند که در این مسیر، مانند بسیاری دیگر از حوزه‌‌‌هایی که بورس در آنها فعال است، پیشرفت به هیچ عنوان قطعی و حتمی نیست و برای موفقیت باید بسیار هوشمندانه و با بهره‌‌‌گیری عمیق از دانش و تجارب داخلی و خارجی گام بردارند و از هرگونه مداخله‌‌‌گری در این بازار بزرگ و حساس بپرهیزند، بنابراین باید بازار به سمت بورس‌کالا بیاید، نه اینکه بورس‌کالا بخواهد خود را بر بازار تحمیل کند.
ب) اوراق بهادارسازی املاک و ساختمان‌‌‌های بزرگ (در کنار بحث صندوق‌های املاک و مستغلات و به‌عنوان مکمل آن) اقدامی است که می‌تواند مورد توجه بورس‌کالا قرار گیرد و از قبل آن، بستر مناسب‌‌‌تر و موثرتری برای افزایش شفافیت و ایجاد فرصت‌‌‌های سرمایه‌گذاری خرد و کلان در این بازار ایجاد کند. تجربه عرضه شرکت‌های بزرگ دولتی در بازار سرمایه (عرضه خرد در بازار، هم با هدف کشف قیمت و افزایش شفافیت در ارزش‌‌‌گذاری و هم افزایش نقدشوندگی) نشان داده است که در بسیاری موارد، راهکار موثر، عرضه خرد (که لازمه آن اوراق بهادارسازی املاک و مستغلات است) تمام یا قسمتی از یک ملک ساختمانی به جای عرضه یکجا (از طریق سازوکار حراج طراحی‌شده فعلی در بورس‌کالا) است.
