افت معاملات و قیمت واقعی
با بازگشت تحریم‌‌‌ها در سال ۹۷، مسیر فعالیت‌‌‌های مبادله‌‌‌ای اقتصاد با محدودیت همراه شد. محدود شدن این راه‌‌‌ها به جهش ارزی و رشد شدید قیمت ارز منجر شد. افزایش قیمت ارز و محدود شدن منابع درآمدی دولتی به‌علاوه برخی ناکارآمدی‌‌‌های سیاستی در اداره کشور، به افزایش نقدینگی و حجم پول در اقتصاد منجر شد. در شرایط افزایش حجم پول و نقدینگی، در صورتی که اقتصاد کشور در شرایط معمول قرار داشته و امکان مبادله فراهم باشد، بخشی از نقدینگی با تبدیل‌شدن به ارز، صرف واردات و صادرات می‌شود و این فرآیند به صورت روان ادامه می‌‌‌یابد. اما در شرایط تحریم با محدود شدن مجاری صادراتی و وارداتی، نقدینگی به بازار دارایی‌‌‌ها وارد می‌شود. تعامل این دو رویداد، یعنی افزایش نرخ ارز و ورود نقدینگی به بازارهای دارایی، خود را در شکل جهش قیمت بروز می‌دهد.
در چنین شرایطی بازار املاک و مستغلات هم با جهش و افزایش قیمت مواجه می‌شود. در واقع، هم از ناحیه رشد هزینه‌‌‌های ساخت و هم از ناحیه ورود نقدینگی به این بازار، رشد قیمت‌ها رقم می‌‌‌خورد. بعد از خروج آمریکا از معاهده برجام و بازگشت تحریم‌‌‌ها، این رخداد در اقتصاد ایران و در بازار مسکن تجربه شد. این جهش که با شدت بیشتر در بازار زمین تجربه شد، در بازار مسکن به رشد شدید قیمت واحدهای مسکونی منجر شد. در واقع به دنبال خروج از برجام و بازگشت تحریم‌‌‌ها تحت‌تاثیر عوامل گفته‌شده، نوعی موج تورمی گسترده ایجاد شد که این موج تورمی به افزایش شدید قیمت‌ها و ورود دارندگان دارایی به بازار منجر شد. در این میان، رشد منفی اقتصادی نیز رقم خورد و به‌تدریج جاماندگی بخش زیادی از متقاضیان مسکن (متقاضیان مصرفی) از بازار رصد شد.
قیمت فروش مسکن در بازار متناسب با هزینه تمام‌شده ناشی از تورم مصالح و تورم زمین جهش کرد. تحت‌تاثیر خروج اجباری تقاضای مصرفی از بازار مسکن به دنبال جهش قیمت از یکسو و جهش هزینه ساخت از سوی دیگر که عمدتا ناشی از جهش ارزی و ثبت تورم عمومی بالا بود، رکود در بازار ساخت‌وساز نیز افزایش یافت. این موضوع به استمرار رکود ساختمانی در سال‌های اخیر انجامید. در نتیجه کاهش عرضه مسکن، همراه با شرایط پمپاژ نقدینگی به بازارها، از جمله بازار املاک و مستغلات، روندهای رو به رشد در این بازارها به ثبت رسید. در واقع می‌‌‌توان به این صورت موضوع را جمع‌‌‌بندی کرد که اثر تحریم، اولا رونق غیرمصرفی بازار مبادلاتی مسکن و ثانیا رکود در بخش تولید مسکن را به همراه داشت. در چنین شرایطی، رشد منفی اقتصادی و رشد منفی درآمد واقعی خانوارها، شرایط معاملات و بازار ساخت‌وساز را تحت‌تاثیر قرار داد.
اما سوال این است که احیای برجام چگونه می‌‌‌تواند شرایط فعلی را در بازار معاملات و بازار ساخت‌وساز مسکن تغییر دهد؟ به شکل مطلوب و در صورتی که برجام احیا شود و در فرآیندهای بعدی آن برای اجرای مفاد توافق‌شده اختلالی ایجاد نشود، احیای برجام به معنای از سرگیری روابط خارجی، باز شدن دریچه‌‌‌های اقتصاد به جهان خارج و در نتیجه، رونق تجارت خارجی خواهد بود. ضمن آنکه تحریم‌‌‌ها نیز به‌تدریج از میان برداشته خواهد شد و شرایط و محیط اقتصاد کلان کشور بهبود خواهد یافت. در چنین شرایطی، منابع مالی که پیش از این به سمت بازار دارایی‌‌‌ها و گسترش سفته‌‌‌بازی حرکت کرده بود، به بازار مبادله با دنیای خارج کشش پیدا می‌کند. در واقع، منابع مالی که در سال‌های اخیر با ورود به بازار دارایی‌‌‌ها به جهش در این بازارها و اثرگذاری بر سایر بازارها و کلیه بخش‌‌‌های اقتصادی منجر شده بود، به سمت تولید، صادرات و واردات حرکت می‌کند. در واقع می‌‌‌توان انتظار داشت که بحران سه تا چهار سال اخیر در بازارها، از جمله بازار مسکن در مسیر جبران قرار گیرد.
این موضوع مساوی خواهد بود با عدم‌ورود منابع نقدینگی به بازار مسکن و در نتیجه افت بازار مبادلاتی در این بخش. به بیان ساده‌‌‌تر، بازار مسکن مانند سایر بازارهای دارایی با کاهش و افت قابل ملاحظه تقاضای سفته‌‌‌بازی و سرمایه‌‌‌ای همراه خواهد شد؛ تقاضایی که در سال‌های اخیر مهم‌ترین نقش را در این بازارها و در رشد قیمت‌ها داشته است. اگر به‌خصوص این جریان با ثبات تورمی در کشور همراه شود و نرخ تورم نیز کاهش یابد، می‌‌‌توان انتظار داشت که بازاری مشابه بازار سال ۹۳ در بخش مسکن تجربه شود؛ یعنی بازاری که به محض ورود خوش‌بینی‌‌‌های ناشی از توافق، با کاهش جنب‌‌‌و‌جوش‌‌‌های سرمایه‌‌‌ای و غلبه خریدهای مصرفی همراه می‌شود. اما در بخش ساخت‌وساز نمی‌‌‌توان انتظارات چندان مثبتی را در کوتاه‌مدت مطرح کرد. اگرچه با حصول توافق و احیای برجام، انتظار برای ثبات در بازار مسکن همراه با کاهش تقاضای سرمایه‌‌‌ای و افت معاملات سفته‌‌‌بازی و در نتیجه کاهش قیمت واقعی مسکن وجود دارد؛ اما برآوردها و شرایط، نشانه‌‌‌ای از ورود به فاز رونق ساختمانی در کوتاه‌مدت ندارد؛ چرا که جهش قیمتی اخیر با جهش قیمتی دوره‌‌‌های گذشته متفاوت بود.
ورود به دوره جهش قیمت در دوره‌‌‌های گذشته به منزله چراغ راهنما برای سازنده‌‌‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی بود. در دوره‌‌‌های قبل، با شروع رشد قیمت و بروز علائم جهش افزایش ساخت‌وساز برای سودآوری بیشتر در دستور کار سازنده‌‌‌ها قرار می‌‌‌گرفت؛ اما این بار شرایط متفاوت است. در شرایط فعلی، شکاف بین قدرت خرید متقاضیان با بهای تمام‌شده مسکن به‌قدری زیاد است که نمی‌‌‌توان انتظار داشت، تقاضای مصرفی به‌سرعت وارد بازار شود تا سازنده‌‌‌ها نیز چشم‌‌‌انداز فروش حداکثری را داشته باشند. به‌خصوص اینکه انباشت ثروت به دلیل تورم عمومی بالا صورت نگرفته است که تقاضای مصرفی بتواند، با اتکا به آن به بازار وارد شده و اقدام به خرید کند. در نبود حجم مناسبی از تقاضای مصرفی، بازگشت سازنده‌‌‌ها به بازار نیز با تاخیر خواهد بود.
اما تمام آنچه گفته شد، بستگی و ربط زیادی به ماهیت توافق نیز خواهد داشت؛ اینکه توافق چگونه و در چه مواردی خواهد بود؛ آیا مانند سال ۹۳ دریچه‌‌‌های اقتصاد ایران به جهان خارج به طور کامل باز می‌شود؟ آیا مبادلات مالی و پولی به شکل مطلوب روان‌‌‌سازی خواهد شد؟ آیا مسیر ورود و خروج هیات‌‌‌های تجاری هموار می‌شود؟ آیا ورود سرمایه به کشور در مقیاس انبوه تحقق می‌‌‌یابد؟ در صورت فرض وقوع توافق در یک حالت متوسط و بینابینی، می‌‌‌توان انتظار داشت که بعد از احیای برجام، حجم معاملات مسکن به دلیل خروج تقاضای سرمایه‌‌‌ای با کاهش همراه شود و قیمت واقعی در مسیر کاهش قرار گیرد. اما هنوز منابع مالی کافی در اختیار تقاضای سرمایه‌‌‌ای نیست که از این ناحیه، رونق تولید در کوتاه‌مدت کلید بخورد؛ اما در بلندمدت، در صورت ثبات تورمی، کاهش نسبی نرخ تورم و رشد اقتصادی مثبت مستمر در دو تا سه سال، به‌تدریج آثار مثبت در زمینه تولید و سرمایه‌گذاری ساختمانی نیز نمایان خواهد شد.
