حفظ آثار فرهنگی با ابزار نوین بورسی؟

مریم علم‏‏‌الهدی/ تحلیلگر اقتصاد مسکن، املاک و مستغلات، به صورت تاریخی و سنتی، به‌عنوان یکی از مقاصد مطلوب سرمایه‌گذاری در کشور، همواره مورد توجه بوده است. به طور کلی، چه سرمایه‌گذاران خرد مانند خانوارها و چه سرمایه‌گذاران بزرگ همچون انبوه‌‌‌سازان، بازار املاک و مستغلات را به‌عنوان مقصدی مطلوب، باثبات و ایمن برای کسب درآمد و حفظ سرمایه‌‌‌های خود در نظر می‌‌گیرند. با این حال، تاکنون بخش عمده سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن و املاک و مستغلات از طریق بازار فیزیکی یا در واقع، بخش حقیقی بوده است.

با پذیرش و معامله شرکت‌های مرتبط با این حوزه در گروه «انبوه‌‌‌سازی، املاک و مستغلات» در بورس اوراق بهادار، بخش مالی نیز به مقصدی دیگر برای سرمایه‌گذاران علاقه‌‌‌مند به بازار املاک و مستغلات افزوده شد. تجربه بورس‌‌‌های جهان نشان می‌دهد که در گروه مرتبط با املاک و مستغلات، علاوه بر سهام شرکت‌های فعال در این حوزه، گزینه‌‌‌های بیشتری، از جمله ابزارها و نهادهای مرتبط با املاک و مستغلات نیز به‌عنوان دیگر گزینه‌‌‌ها، پیش‌روی سرمایه‌گذاران و سهامداران قرار دارد. یکی این ابزارها که به‌تازگی آماده پذیرش در فرابورس ایران شده، «صندوق املاک و مستغلات» است. ماهیت این صندوق‌ها به‌‌‌گونه‌‌‌ای است که می‌‌‌توان آنها را به‌عنوان حلقه واسط و پل ارتباط بین بخش حقیقی و بخش مالی در حوزه املاک و مستغلات دانست.  «صندوق املاک و مستغلات» به‌مثابه «صندوق سرمایه‌گذاری مستغلات»  ( Real Estate Investment Trust ) در بورس‌‌‌های جهانی است که به طور خلاصه به آن  REITگفته می‌شود.

فعالیت اصلی صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات، سرمایه‌گذاری در انواع املاک و مستغلات درآمدزاست. به‌‌‌طور کلی این قبیل صندوق‌ها، وارد فرآیند ساخت‌‌‌وساز نمی‌‌‌شوند یا اگر ساخت‌‌‌وسازی انجام دهند، به قصد مالکیت و مدیریت ملک انجام می‌دهند؛ نه به قصد فروش. به طور کلی می‌‌‌توان گفت، سرمایه‌گذاری صندوق‌های املاک و مستغلات بیشتر روی املاک موجود انجام می‌شود. به‌عنوان نمونه، تعمیر، نگهداری و کسب درآمد از املاک تحت مدیریت که به‌طور معمول با اجاره دادن این املاک حاصل می‌شود، فعالیت کلی و اصلی این صندوق‌ها را تشکیل می‌دهد. سود حاصل از درآمد صندوق‌ها نیز در میان دارندگان واحدهای صندوق، توزیع می‌شود.

صندوق‌های املاک و مستغلات لزوما به صورت فیزیکی در حوزه املاک سرمایه‌گذاری نمی‌‌‌کنند. به‌عنوان نمونه، در موارد مشابه پذیرفته‌‌‌شده و قابل معامله در بورس‌‌‌های جهانی می‌‌‌توان صندوق‌هایی را مشاهده کرد که در سبد سرمایه‌گذاری آنها، علاوه بر دارایی فیزیکی، اوراق بهادار رهنی نیز وجود دارد و صندوق، روی ترکیبی از دارایی‌‌‌های مالی و حقیقی مبتنی بر املاک و مستغلات، سرمایه‌گذاری کرده است.

پس از آشنایی نسبی با ماهیت صندوق‌های املاک و مستغلات، این پرسش مطرح می‌شود که مزیت این صندوق‌ها برای اقتصاد ایران و به‌‌‌طور خاص، بخش ساختمان کشور چیست؟ به طور کلی می‌‌‌توان گفت، معرفی هرگونه ابزار و نهاد جدید به بازار سرمایه می‌‌‌تواند در تنوع‌بخشی به سبد سهامداران نقش داشته باشد. اما به طور خاص با بررسی ویژگی‌‌‌های بخش ساختمان در اقتصاد ایران می‌‌‌توان به نقش خاص این صندوق‌ها نیز اشاره کرد. براساس آخرین گزارش بانک‌مرکزی از تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در شهریورماه، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران بیش از ۴۳میلیون تومان بوده است. از طرف دیگر، براساس آمارهای منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران، متوسط قیمت معامله مسکن در کشور حدود ۱۳میلیون تومان بوده است. با در نظر گرفتن میانگین قیمت‌ها و نیز متوسط درآمد خانوار در کشور، مشاهده می‌شود که زمان انتظار برای خرید مسکن در ایران ارقام عجیب و غیر‌عادی همچون ۶۶سال و بیش از آن است. بنابراین می‌‌‌توان نتیجه گرفت که در بخش حقیقی، بخشی از تقاضای خرید مسکن به سمت بازار اجاره مسکن هدایت می‌شود.

سیاستگذار نیز بارها با هدف ایجاد تعادل در بازار اجاره، به بررسی اقداماتی همچون اخذ مالیات از خانه‌‌‌های خالی دست ‌‌‌زده است که با بررسی منابع مختلف، ارقامی بین ۷۰۰‌هزار تا ۲میلیون واحد خالی اعلام می‌شود. صرف‌‌‌نظر از تعریف «خانه خالی» و «نحوه شناسایی» این واحدها، یکی از دلایل عدم‌عرضه این واحدها به بازار اجاره را می‌‌‌توان نبود روشی غیر از روش‌های سنتی دانست. این در حالی است که صندوق‌های املاک و مستغلات می‌‌‌توانند با مدیریت این قبیل واحدهای مسکونی، تا حدودی هدف تعادل‌بخشی به بازار اجاره مسکن را محقق کنند. همچنین می‌‌‌توان بخشی از آنچه را که پیش از این با عنوان «اجاره‌‌‌داری حرفه‌‌‌ای» در وعده‌‌‌های بازار اجاره مطرح می‌‌‌شد، با این صندوق‌ها دنبال کرد. با این حال، معرفی صندوق‌های املاک و مستغلات را نمی‌‌‌توان جایگزین اصلاحات سیاستی در بخش مسکن دانست.

موضوع دیگری که در حوزه املاک و مستغلات با به‌‌‌کارگیری صندوق‌های املاک و مستغلات قابل پیگیری است، بحث مولدسازی املاک دارای ارزش فرهنگی و قدمت تاریخی است. بخشی از این املاک، درگیر فرآیندهایی همچون ثبت به‌عنوان اثر ملی و تاریخی هستند که ممکن است این امر برای مالک، زمان‌بر باشد یا مالک انگیزه‌‌‌ کافی برای انجام آن نداشته باشد. بخش دیگری از این املاک نیز درگیر فرآیند انحصار وراثت و نقل و انتقال به وراث هستند. همچنین ممکن است مالک با وجود علاقه به حفظ ملکی که دارای ارزش فرهنگی یا تاریخی است، نتواند هزینه‌‌‌های تعمیر و نگهداری آن را پرداخت کند یا تغییر بافت شهری و قرار گرفتن در منطقه تجاری، انگیزه تخریب و ساخت سازه جدید را برای مالک به همراه داشته باشد. از طرف دیگر، با توجه به محدودیت بودجه دولتی، ممکن است در عمل امکان نگهداری، بهره‌‌‌برداری و درآمدزایی از این املاک فراهم نباشد. بنابراین می‌‌‌توان به‌عنوان یک پیشنهاد، امکان‌‌‌سنجی مدیریت املاک دارای ارزش فرهنگی و تاریخی را از سوی صندوق‌های املاک و مستغلات مورد بررسی قرار داد.