«دنیای‌اقتصاد» بررسی می‌کند
ظرفیتهای تهران برای شهرسازی مدرن
به نظر شما آیا تجربه اجرای توسعه شهری نظیر آنچه در مسکن مهر شاهد بوده‌ایم، توانسته آن‌طور که در ابتدا انتظار می‌رفت موفق باشد؟ چرا برخلاف کشورهای پیشرفته دولت در ایران مستقیما به اجرای طرحهای توسعه شهرسازی می‌پردازد؟
ما در دوره‌‌‌ای زندگی می‌‌‌کنیم که تمامی فعالیت‌‌‌های بشری تخصصی شده است، طبیعتا بحث معماری و شهرسازی نیز از این مقوله مستثنی نیست. برای مثال در طرحهای معماری همواره سعی می‌شود تا نوعی از هماهنگی و موزونی میان بخش‌‌‌های مختلف ساختمان وجود داشته باشد، به نحوی که تمامی اجزای ساختمان اعم از داخلی و بیرونی و قسمت‌‌‌های مشاع نسبت به هم دارای مفهوم و ارتباط باشد. طبیعتا وقتی در خصوص شهرسازی نیز صحبت می‌‌‌کنیم چنین هماهنگی و همسویی باید بین اجزای مختلف در ساخت یک شهر و برنامه‌‌‌ریزی برای آن وجود داشته باشد، در این چارچوب تمامی خدمات رفاهی، ورزشی، امنیتی، مذهبی و آموزشی در کنار بافت مسکونی در نظر گرفته می‌شود.
همین تخصصی بودن سبب می‌شود تا انجام پروژههای شهری از سوی توسعهگران با کیفیت و جدیت بیشتری پیگیری شود. اگر در چنین چارچوبی مساله را بررسی کنیم درخواهیم یافت که برخلاف شهرداریها یا دولت‌ها که در آن واحد، ممکن است حجم بالایی از پروژهها را مدیریت کنند و ماهیتا نیز به واسطه نقش خود نسبت به جامعه تصمیمات کلی اتخاذ می‌کنند، توسعهگران به دلیل متخصص بودن در اجرا و توسعه پروژههای شهری و از طرف دیگر معدود پروژههای در حال اجرا، دقیق‌تر و اصولی‌تر می‌توانند پروژههای شهری را به اجرا بگذارند. همین امر سبب می‌شود تا کنترل و ارزیابی هزینه و فایده یک پروژه نسبت به زمانی که دولت سعی بر اجرای آن دارد، به شکل بهتری انجام شود. تجربه‌های پیشین در کشور نشان می‌دهد که دولت تاکنون در این زمینه هم نقش کارفرما را داشته و هم نقش مجری را و در این مسیر مستقیما وظیفه ارتباط با پیمانکاران را به عهده گرفته است، در صورتی که تجربه جهانی و سابقه موفق توسعهگری در شهرها، بر اساس آنچه پیش‌تر شرح دادم، چنین رویکردی را تجویز نمی‌کند.
با در نظر گرفتن آنچه تاکنون در ایران گذشته فکر می‌کنید که پیگیری طرحهای توسعه شهری به روش کنونی آیا می‌تواند پاسخگوی نیاز کشور باشد؟ الگوی مناسب برای انجام طرحهای توسعه در شهرها چگونه باید انتخاب شود؟
زمانی که یک ساختمان از لحاظ اقتصادی و عملیاتی مقرون به صرفه باشد و بتواند کیفیت خوبی را ارائه دهد، ضمن ایجاد ارزش افزوده برای مشتریان، شهروندان و سازنده آن، برندی قدرتمند ایجاد می‌کند که می‌تواند برای دهههای آتی با افت قیمت کمتری مواجه باشد و حتی قیمت آن با ارزش خانه‌های نوساز در همان منطقه برابری کند. برای مثال همان‌طور که اکنون شاهد هستیم در مکانی نظیر شهرک اکباتان تهران به‌رغم آنکه بیش از پنج دهه از ساخت این مجتمع می‌گذرد همچنان، منازل این مجموعه با قیمت‌های مناسبی معامله می‌شود که تقریبا نزدیک یا در مواردی حتی برابر با قیمت املاک نوساز است. اما در مواردی که پروژههای عظیم بدون در نظر گرفتن موارد مطرح‌شده به پایان رسیده، می‌بینیم که نه‌تنها ارزش‌آفرینی قابل قبولی انجام نشده بلکه حتی در سال‌های بعد از تحویل واحدها به مشتریان تمایل چندانی به خرید این املاک وجود ندارد. تمام این تفاوت به خاطر این است که در طراحی آن پروژه از روز اول طراحی باریک‌بینی و نکته‌سنجی وجود داشته که مشابه آن در طرحهای اجراشده طی سال‌های اخیر وجود ندارد. از مسائلی نظیر دسترسی به امکانات شهری و زیرساختهای رفاهی تا حتی ترکیب واحدهای با متراژ متفاوت در یک سازه و امکانات ایمنی، همه جزو مواردی است که در ایجاد ارزش افزوده اقتصادی و همچنین ایجاد یک برند قدرتمند برای یک پروژه اثرگذار است. این مسائل دقیقا نقطه قوتی است که ایجاد آن از یک دولوپر بر‌می‌آید.
در حال حاضر آنچه ایران به آن احتیاج دارد حضور توسعهگران در بازار مسکن به شکل مطرح‌شده و با استفاده از نظرات کارشناسی به نحوی است که متناسب با نیاز ایران، فرهنگ کشور و بر اساس مطالعات انجام‌شده از تجارب موفق در سایر کشورها انجام شود.
همان‌طور که اشاره کردید نحوه فعالیت توسعهگران و انجام مطالعات دقیق مرتبط با امکانات شهری یا تسهیلاتی که متناسب با کاربری ارائه می‌دهند، می‌تواند بر کیفیت پروژه در گذر زمان بیفزاید و از این حیث قادر است تا تحول قابل‌توجهی را نسبت به وضعیت کارفرمایی دولت ایجاد کند. آیا می‌توان این امر را به منزله درهم‌تنیدگی فعالیت توسعهگران یا هویت شهری دانست؟
یکی از مسائل مهمی که در زمینه هویت شهرهای فعلی همواره مورد توجه قرار می‌گیرد اهمیت بناها یا مکان‌‌‌هایی است که هویتی متفاوت از سایر شهرها را به یک شهر خاص می‌دهد، برای مثال وجود یادبودها، موزه‌‌‌ها یا خانه‌‌‌هایی که زمانی محل زندگی اشخاص مشهور بوده‌‌‌اند و در حال حاضر از آنها بازدید می‌شود، همه از جمله مواردی است که می‌تواند به یک شهر هویت یا ویژگی‌‌‌های خاص اعطا کند. زمانی که با توجه به در نظر گرفتن این پیش‌زمینه‌‌‌ها طرحهای توسعه‌‌‌ای در شهرها به صورت کارشناسی و با بررسی‌‌‌های دقیق انجام شود، طبیعتا ویژگی‌‌‌های مذکور و نحوه انجام طرح و چگونگی ابعاد آن اثرگذار خواهد بود. در چنین وضعیتی ایجاد خدمات رفاهی، توریستی یا تفریحی مناسب یک جاذبه گردشگری را تبدیل به مجموعه‌‌‌ای از جاذبه‌‌‌ها برای شهروندان و افراد بیرونی می‌کند که خود این امر به معنای ایجاد ارزش افزوده و خلق ارزش در یک شهر است.
برای نیل به این اهداف توسعهگران حتی ممکن است زیرساختهای سنتی یک شهر را متناسب با نیاز روز بازاحیا کنند. برای تبیین بهتر این مورد اگر تهران را در نظر بگیریم برای اینکه بتوان این شهر را توسعه داد در حال حاضر محدودیت‌هایی وجود دارد، زمانی که شما بخواهید یک طرح بزرگ را برای تهران انجام دهید عموما در بافت فعلی شهر اجازه توسعه نخواهید داشت و ممکن است بافتی خارج از شهر یا در حاشیه شهر برای آن کار در نظر گرفته شود، این در حالی است که محدوده ایجاد‌شده لزوما هویت و پتانسیل‌‌‌های تهران قدیم را در بر نمی‌گیرد. درگیر بودن حسن شهرت و منافع توسعهگران در شرایطی نظیر وضعیت کنونی تهران سبب می‌شود تا پس از طراحی و بررسی‌‌‌های دقیق برای ایجاد یک اثر پایدار و همچنین ارزش افزوده مناسب در داخل خود شهر این هدف نسبت به زمانی که دولت‌ها اقدام به تغییرات این‌چنینی می‌کنند موفق‌تر باشد. با این حال آنچه تاکنون دیده‌‌‌ایم افزایش محدوده شهرها و ایجاد منطقه شهری جدیدی بوده که با تعریف یاد‌شده در تضاد است.
توسعه شهرها در محدوده‌‌‌های کنونی علاوه بر آنکه امکانات زیادی را در اختیار شهرسازان قرار می‌دهد می‌تواند به دلیل نزدیک بودن به مناطق تجاری موجود در شهرها و مشاغل کنونی هزینه‌‌‌های حمل‌ونقل عمومی را کاهش دهد و هم به کنترل مضرات زیست محیطی ناشی از ترافیک زیاد و مصرف سوخت بالا بینجامد، علاوه بر این باید توجه داشت که اگر قرار باشد توسعه شهرها همواره خارج از محدوده کنونی صورت گیرد، می‌تواند آسیب‌‌‌های زیادی را به پروژه‌‌‌هایی بزند که قرار است برای طبقه متوسط یا کم‌درآمد ساخته شوند. صرفا انتقال تعداد بالای کارگران در پروژههای عظیم به محدوده‌‌‌ای خارج از شهرها که در آنها هیچ زیرساخت مناسبی برای زندگی وجود ندارد، از جمله مواردی است که می‌تواند هزینه‌‌‌های تمام‌شده را به شدت افزایش دهد. آنچه در صورت فراهم ساختن زمینه‌‌‌های مناسب برای فعالیت توسعهگران، می‌تواند به عنوان یک دستاورد تلقی شود این است که تمامی زحمات و هزینه‌‌‌های موردنیاز برای انتخاب و به ثمر رساندن یک طرح خوب از دوش شهرداریها برداشته شده و با کیفیت و به شکلی مطلوب در اختیار توسعهگران و سایر ذی‌نفعان که همگی خود جزو شهروندان هستند، قرار گیرد.
با توجه به آنچه تاکنون گفته شد، به نظر می‌رسد که تهران به عنوان یک کلان‌شهر و البته پایتخت کشور برای بازآفرینی و بازاحیا به عنوان یک شهر مدرن و استاندارد از ظرفیتهای فرهنگی بسیاری برخوردار است، اما با درنظر گرفتن متراکم بودن بسیاری از مناطق این شهر به نظر می‌رسد که برای بازاحیا و متناسب‌سازی تهران بر اساس نیازهای روز، به فضای قابل‌توجهی نیاز است، آیا این فضا هم‌اکنون در محدوده شهری وجود دارد؟ چه استفاده‌‌‌هایی از آن می‌توان کرد؟
عموما وقتی از توسعه شهری سخن به میان می‌‌‌آید یکی از مسائلی که برای شهری نظیر تهران ممکن است به ذهن متبادر شود وجود زمین‌‌‌های خالی و ایجاد پروژههای نو در محدوده شهر است. تهران ضمن اینکه از چنین ظرفیت‌‌‌هایی برخوردار است می‌تواند با تغییر کاربری و بازسازی بسیاری از محدوده‌‌‌های مسکونی شهر، ضمن اضافه کردن پارکینگ، ایجاد آسانسور و سایر وسایل رفاهی یا امنیتی بخشی از سازه‌‌‌ها و مجتمع‌‌‌هایی را که دارای استحکام کافی هستند برای دهههای متمادی، مورد استفاده قرار دهد.
به جز این مناطق فضای ذخیره زیادی در تهران وجود داشت که هم اکنون بسیاری از آنها خالی شده یا در حال خالی شدن است، از آن جمله می‌توان به پادگان‌‌‌های نظامی که به خارج از شهرها انتقال یافتند اشاره کرد. بنابراین با یک تصمیم‌گیری آگاهانه و متناسب با تمام نیازهای تهران، امکان ایجاد فضاهای مناسب برای زیست شهری وجود دارد. نکته‌‌‌ای که باید در مورد فضاهای قابل بازیافت و بازسازی تهران مورد توجه قرار بگیرد آن است که این فرآیند ضمن آنکه می‌تواند برای زیست باکیفیت شهری فضای مناسبی را برای دهه‌‌‌ها فراهم کند، به دلیل نیاز به هزینه کمتر نسبت به ساخت بناهای تازه با قیمت تمام‌شده بسیار پایین‌‌‌تری فضای مناسب و به‌روز را در اختیار شهروندان قرار می‌دهد.
همچنین باید توجه داشت که بازاحیا و بازآفرینی در مناطق بسیار شلوغ و متراکم یکی از گزینه‌‌‌هایی است که می‌تواند فرآیند توسعهگری ساختمان را تسهیل کند، چرا که امکان ساخت واحدهای جدید در این مناطق یا کمتر است یا هزینه خیلی بالایی نسبت به مناطق کم‌تراکم دارد.
در حال حاضر شهرهایی نظیر تهران که در آنها بخش‌‌‌هایی با جاذبه‌‌‌های فرهنگی، اقتصادی یا تاریخی وجود دارد، نظیر بازار تهران در عمل بخشی از شبانه‌روز را بدون زیست شهری سپری می‌کنند، این در حالی است که در همین محدوده بسیاری از محله‌‌‌ها و بناهای با سابقه وجود دارد که دیگر برای استفاده مسکونی مناسب نیستند، با توجه به آنچه مطرح شد آیا زمینه‌‌‌های قانونی مناسب برای استفاده از این فضاها برای بازاحیا وجود دارد؟
برای آنکه توسعهگران بتوانند به شکلی قابل‌توجه و در چارچوب کلان فعالیت کنند چه برای ساخت‌وساز جدید و چه برای بازاحیا یا نظیر آنچه مثال زدم، نیازمند آن هستیم تا ابتدا فعالیت آنها در قانون تعریف شود. تاکنون چنین اتفاقی نیفتاده است. در قانون ما هم‌اکنون تنها پیمانکار، مشاور و کارفرما تعریف شده است. آنچه در ابتدای این گفت‌وگو به آن اشاره کردم خلاقیت و توجهی است که توسعهگران برای اجرای هرچه بهتر پروژهها به کار می‌‌‌گیرند. در چارچوب قانونی فعلی به سبب آنکه کارفرما بر اساس نقشه‌‌‌هایی از پیش تعیین‌شده طرح را در اختیار پیمانکار قرار می‌دهد، در عمل هیچ جایی برای خلاقیت و تغییر کیفیت به شکل ملموس وجود ندارد. در واقع رویه‌‌‌های فعلی امکان ایجاد ارزش افزوده را از سوی سازندگان حرفه‌‌‌ای فراهم نمی‌‌‌کنند بنابراین مطابق با محاسبه هزینه فایده‌‌‌های انجام شده بهینه‌سازی فضای کنونی شهر یا ایجاد طرحهای جدید مطابق با استانداردهای روز دنیا و نیازهای داخلی ممکن است مقرون به صرفه نباشد.
اما در این میان با توجه به چیزی که شرح داده شد ممکن است برخی این ایراد را به مسائل مطرح‌شده، نظیر بازاحیا و افزایش ارتفاع شهر یا استفاده از ظرفیتهای کنونی برای ایجاد بافت مسکونی جدید با این انتقاد که شلوغ بودن تهران مانع از افزایش جمعیت در مناطق کنونی می‌شود بگیرند. اما مقایسه تهران با کلان‌شهرهای دیگر جهان حاکی از این واقعیت است که تهران شهری کم‌ارتفاع است و نسبت به شهرهایی با جمعیت و موقعیت جغرافیایی مشابه چندان در ارتفاع رشد نکرده، مضاف بر اینکه افزایش درآمد ناشی از طرحهای مطرح‌شده می‌تواند کمک شایان توجهی به بهبود کیفیت و کمیت زیرساختهای شهری داشته باشد و زمینه لازم را برای افزایش تراکم جمعیت در مناطق کم‌تراکم یا مناطقی که مناسب افزایش تراکم بیشتر باشند فراهم کند. در پایان به نظر می‌رسد که اگر زمینه‌‌‌های لازم اعم از قانونی و تسهیلات برای توسعهگران فراهم شود می‌توان انتظار داشت که بسیاری از مشکلات و کاستی‌‌‌های فضای سنتی ساخت‌وساز در شرایط حاضر برطرف شود.
