راه نرفته برای اجارهداری
در این بین باید دید چه مشوق‌هایی برای این مقوله در نظر گرفته شده است و آیا امکان تعریف مشوق برای دولت به عنوان مهم‌ترین عنصر و تصمیم‌گیر حوزه مسکن وجود دارد؟ برای پاسخ به این پرسش مهم باید گفت دولت در دوره‌های مختلف به‌رغم تلاش‌های نصفه و نیمه نتوانسته برنامه ساختارمندی برای این موضوع ایجاد کند.
به طور نمونه افزایش اجارهبها موجب شد تا وزارت راه و شهرسازی برای کنترل اجارهبها دی‌‌‌ماه ۱۳۹۹ پیش‌‌‌نویس آیین‌‌‌نامه اجرایی حمایت از اجارهداری حرفه‌‌‌ای را به تصویب هیات دولت برساند.
در طرح اجارهداری حرفه‌‌‌ای قید شده بود سرمایه‌گذاران می‌توانند در اراضی دولتی اقدام به ساختوساز کرده و سپس واحدهای ساخته‌‌‌شده را با تعرفه‌‌‌های در نظر گرفته‌‌‌شده از سوی وزارت راه و شهرسازی، به اقشار بدون مسکن، خانه اولی‌‌‌ها، زوج‌‌‌های جوان و... برای مدت معلوم واگذار کنند.
در این حوزه تلاش دولت این بود که با اجرای نظام اجارهداری حرفه‌‌‌ای از جمعیت مستاجر کشور در برابر افزایش سوداگری مسکن، رشد قیمت اجاره و کمبود عرضه حمایت کند.
اما چه شد که این موضوع نیز مورد توجه سازندگان قرار نگرفت؟ پاسخ آن را می‌توان در نبود زیرساخت‌های اجرایی و عدم‌حمایت سازندگان از این طرح دید.
سازندگان علت عدم‌حضور در این بازار را غیر‌اقتصادی بودن فعالیت اجارهداری می‌‌‌دانند. چراکه اجارهبها از یکسو تابعی از قیمت مسکن و از سوی دیگر تابعی از شاخص‌‌‌های اقتصاد کلان مانند نرخ تورم عمومی یکساله است تا سود‌ده بودن آن در بستر زمانی یکساله، برای سرمایه‌گذار در بخش اجارهبها نسبت به خرید و فروش مسکن، توجیه‌پذیر نباشد.
مساله بعدی مربوط به ساختار‌های نگهداشت و تعمیر این واحدهای اجاره است که باتوجه به کیفیت پایین ساختوساز در کشور این هزینه‌ها بسیار بالاست و این موضوع می‌تواند بار مالی سنگینی را بر دوش سرمایه‌گذار بگذارد.
اما آنچه در این میان می‌تواند یاری‌رسان این موضوع باشد اخذ مالیات از خانههای خالی است. به‌رغم وعده‌های داده‌شده و راه‌اندازی سامانه مرتبط با این موضوع، در این قضیه سوداگری موفق‌تر عمل کرده است و دولت نتوانسته گامی هر چند کوچک در این بخش بردارد. اما تمرکز بر این موضوع به چه میزان می‌تواند راهگشای بازار اجاره باشد؟ پاسخ این است که اگر اخذ مالیات عادلانه و دقیق انجام شود بخشی از این خانههای خالی وارد چرخه اجاره می‌شود. اما متاسفانه طرح اخذ مالیات از خانههای خالی نیز داستان جداگانه‌ای دارد.
اخذ مالیات از خانه‌‌‌ها که بر اساس ماده ۵۴ مکرر اصلاحی قانون مالیات‌‌‌های مستقیم مصوب سال ۱۳۹۹ مجلس شورای اسلامی تصویب شده بود از اواسط سال ۱۴۰۰ آغاز شد اما از همان ابتدا با چالش‌‌‌هایی همراه بود. درواقع قانون وظیفه شناسایی خانههای خالی را برعهده وزارت راه و شهرسازی گذاشته بود و به این منظور، سامانه املاک و اسکان در مردادماه سال ۱۳۹۹ آغاز به کار و مردم را ملزم کرد که اطلاعات سکونت خود را در این سامانه اعلام کنند. فرآیندی که چندان موفق نبود، چراکه یا مالکان از خود‌اظهاری امتناع کردند یا اینکه برخی خانه‌‌‌ها به اشتباه خالی شناسایی شدند. در هر حال، این چالش‌‌‌ها باعث شد نتایج چشمگیری از این محل نصیب دولت نشود. به نظر می‌رسد نقص سامانه، روش اشتباه شناسایی، اختلاف بین دستگاه‌‌‌های ذی‌ربط و ... از جمله دلایل این عدم‌موفقیت باشد. به هر روی اگر دولت بتواند این بخش را راه‌اندازی کند می‌تواند بارقه‌های امیدی در بخش اجاره ایجاد کند. اما جدای از این مسائل در میان‌مدت و طولانی‌مدت باید مسوولان راه‌های ساخت مسکن را هموار‌تر کنند و با ساخت واحدهای باکیفیت و ارائه قانونی این واحدها به بازار اجاره تا حدودی دغدغه‌های این اقشار را رفع کنند. در کنار این مورد باید دولت در تامین مالی سرمایه‌گذاران کوشا‌تر باشد تا این عده بتوانند با فراغ بال وارد ساخت خانههای اجاره‌ای شوند اما گذر زمان نشان داده تاکنون عزم جدی برای هیچ‌کدام از این راه حل‌ها وجود ندارد.
