کارگردان اصلی بازار مسکن و ساختمان به کدام وزارتخانه پاسخگو است؟

وقت «ادغام۲» در راه‏‏‌ و شهرسازی

دنیای اقتصاد : وزارت راه‌وشهرسازی با «نه» دیروز نمایندگان به طرح «تجزیه وزارتخانه»، از ۶ ماه برزخ خارج شد؛ اکنون وقت «ادغام۲» است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره «جای خالی» در پازل وزارت راه‌وشهرسازی حاکی است، این نهاد به‌عنوان متولی مسکن قدرتی برای تنظیم‌گری «شهرداری‌ها» به‌عنوان کارگردان اصلی بازار زمین و مسکن شهرها را ندارد. این وزارتخانه در ۹کشور، متولی همزمان «مسکن و شهرداری‌ها» است.

راضیه احقاقی: تفکیک وزارت راه و شهرسازی در صحن علنی مجلس رای نیاورد؛ این موضوع فرصتی مغتنم برای وزیر و مدیران این وزارتخانه است که پس از 6 ماه از آغاز به کار، از حاشیه خارج شده و به رفع چالش‌‌‌های اصلی این وزارتخانه یعنی برنامه‌‌‌ریزی برای رفع فراگیر فقر مسکن در کشور  اقدام کنند. در این میان ایجاد ادغام فکری جدید میان متولیان اصلی بخش مسکن یعنی وزارت «راه و شهرسازی» و «شهرداری‌‌‌ها» می‌تواند تحقق هدف رفع چالش‌‌‌ در بازار مسکن کشور را امکان‌‌‌پذیر کند. در حالی که وزارت راه‌‌‌وشهرسازی سیاستگذار اصلی حوزه مسکن در کشور شمرده می‌شود، شهرداری به واسطه اختیارات اجرایی خود بازیگردان اصلی این بازار است. در این شرایط عدم‌همسویی این دو بخش و پاسخگو نبودن شهرداران به وزارت راه، تنظیم بازار مسکن در کشور و توسعه شهری را دچار چالش کرده است؛ بنابراین ادغام این دو بخش ضرورتی جدی و به نوعی سم‌‌‌زدایی از عملکرد نادرست شهرداری‌‌‌هاست.

دوپارگی در تنظیم سیاست‌‌‌های ساخت‌‌‌وساز

مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس شورای اسلامی در گزارشی کارشناسی طرح تفکیک وزارت راه و شهرسازی را بررسی کرد؛ در بخشی از این گزارش تاکید شده است که اگرچه وزارت راه‌‌‌وشهرسازی به لحاظ قانونی و سیاستگذاری متولی اصلی حوزه مسکن در کشور است؛ اما شهرداری‌‌‌ها بیش از این وزارتخانه در ساخت‌‌‌وساز شهرها دخیل هستند. این گزاره را می‌توان این‌گونه تعبیر کرد که شهرداری‌‌‌ها بازیگردانان اصلی حوزه مسکن در کشور شمرده می‌‌‌شوند. این در حالی است که به لحاظ سازمانی شهرداری‌‌‌ها زیرمجموعه وزارت راه و شهرسازی نیستند؛ شهردار از سوی وزارت راه و شهرسازی انتخاب نمی‌شود و شهردار و شهرداری پاسخگویی محدودی نسبت به وزیر مسکن دارند. همین رویه باعث شده تا شهرداری به‌‌‌عنوان یکی از بازیگران اصلی ساخت‌‌‌وساز مسکن و به نوعی ساخت شهرها، خود را نسبت به سیاستگذار اصلی این بخش یعنی وزارت راه و شهرسازی پاسخگو نداند.  به لحاظ قانونی سازمان شهرداری‌‌‌ها و دهیاری‌‌‌های کشور زیرمجموعه‌‌‌ای از وزارت کشور بوده و این وزارتخانه متولی شهرداری‌‌‌ها و دهیاری‌‌‌ها در سراسر ایران است. 

در عین حال تایید صلاحیت شهرداران، ابلاغ بودجه شهرداری‌‌‌ها، میزان یارانه‌‌‌های اعطایی دولت به حمل‌‌‌ونقل عمومی در شهرداری و... از سوی وزارت کشور انجام می‌شود؛ همین رویه باعث شده تا شهرداران بیش از آنکه خود را در تعامل با وزیر راه و شهرسازی بدانند؛ متعهد به تامین رضایت وزرای کشور باشند.  به این ترتیب عدم‌تعهد شهرداری‌‌‌ها به پاسخگویی در مقابل وزارت راه و شهرسازی به‌‌‌عنوان متولی اصلی حوزه مسکن در کشور باعث شده تا تصمیم‌گیری در حوزه شهرسازی در کشور دچار دوپارگی شود و این موضوع هرج‌‌‌ومرج در بخش شهری را رقم زده است. 

بازار مسکن در کشور تحت‌تاثیر پارامترهای متعددی است؛ تورم عمومی، سیاست‌‌‌های کلان اقتصادی، قیمت مصالح ساختمانی، تصمیمات شهرداری‌‌‌ها در نحوه ساخت‌‌‌وساز و تراکم‌فروشی و...؛ درواقع هر یک از موارد ذکر‌شده یکی از بازیگران اصلی اثرگذار در بازار مسکن شمرده می‌‌‌شوند. در این شرایط شهرداری‌‌‌ها اثرگذاری به مراتب بالاتری در حوزه مسکن دارند به نحوی که می‌توان از شهرداری به عنوان بازیگردان بازار مسکن یاد کرد.  در اوایل دهه 80 اعلام پایان صدور مجوز تراکم از سوی شهردار وقت تهران باعث جهش قیمتی در بازار مسکن شد، این موضوع موید این گزاره است که شهرداری‌‌‌ها بازیگردانان اصلی بخش مسکن در کشور هستند.

بازنگری در سیاست‌‌‌های نادرست شهرداری‌‌‌ها

شهرداری‌‌‌ها حداقل از سه محل اصلی بر بازار مسکن اثرگذار هستند. این سه محل عبارتند از: تنظیم میزان مشاعات ساختمانی، سیاست‌‌‌های صدور مجوز و رگولاتوری در بازار و صدور مجوزهای تغییر کاربری.

شهرداری‌‌‌ها بدون نیازسنجی در بازار مسکن کشور، قوانینی یکسان را برای ساخت خانه و مشاعات ساختمانی در تمامی مناطق و محلات وضع کرده‌‌‌اند؛ این نحوه سیاستگذاری و قانون‌گذاری باعث شده تا در شرایط کنونی میانگین متراژ هر واحد آپارتمان در سطح کشور 120 مترمربع باشد. این در حالی است که حداکثر توان متقاضیان خرید خانه در کشور به خانه‌‌‌های 50 تا 60 مترمربعی می‌‌‌رسد. در عین حال شهرداری بدون درنظر گرفتن بازار و نوع محله تمامی ساختمان‌‌‌ها را ملزم به رعایت پارکینگ 100 درصدی می‌کند؛ این الزام از سویی باعث افزایش هزینه تمام‌شده ساخت با افزایش فضای مشاعات شده و از سوی دیگر امکان ساخت واحدهای کوچک را منتفی می‌کند. این در حالی است که اصلاح سیاست‌‌‌های این‌چنینی در شهرداری‌‌‌ها در مناطقی نظیر بافت فرسوده و محله‌‌‌های جنوبی شهر با کوچک‌متراژ شدن واحدهای آپارتمانی و کاهش مساحت هر واحد باعث می‌شود که افراد بیشتری در کشور امکان خانه‌‌‌دار شدن را پیدا کنند. 

درواقع سم‌‌‌زدایی از سیاست‌‌‌های نادرست شهرداری‌‌‌ها گامی مهم در رونق بازار مسکن است. تشویق به ساخت‌‌‌وساز در بافت فرسوده سیاست دیگری است که اجرای آن در دست شهرداری‌‌‌ها بوده و تحقق آن به‌‌‌نوعی رگولاتوری در بازار مسکن است. درواقع شهرداری‌‌‌ها این امکان را دارند تا با وضع مشوق‌‌‌هایی نظیر شناورسازی عوارض به میزان قابل‌توجه و حتی اعمال مشوق، سازندگان و سرمایه‌گذاران بازار ساختمان را به ساخت‌‌‌وساز در بافت فرسوده ترغیب کنند. این موضوع می‌تواند به رفع چالش بازار مسکن بدون تشویق افراد به مهاجرت به شهرهای حاشیه‌‌‌ای منجر شود.  در عین حال صدور مجوز تغییر کاربری زمین نیز در اختیار شهرداری به واسطه کمیسیون ماده 5 بوده و به این ترتیب شهرداری‌‌‌ها اثرگذاری ویژه‌‌‌ای بر قیمت زمین دارند. به این ترتیب باید این گونه اذعان کرد که شهرداری بر قیمت تمام‌شده ساخت و قیمت زمین از محل تصمیم‌‌‌سازی‌‌‌های خود اثرگذار می‌شود.

با توجه به میزان اثرگذاری قابل‌توجه شهرداری بر بازار مسکن، انتظار می‌رود که این نهاد زیرمجموعه متولی حوزه مسکن در کشور یعنی وزارت راه و شهرسازی باشد. وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی بازار مسکن در کشور دغذغه رفع معضل فقر مسکن، برطرف کردن نیاز فقرا به خانه و افزایش دسترسی عموم افراد جامعه به خانه‌‌‌ای درخور ‌شأن را دارد. در چنین شرایطی ادغام فکری شهرداری و وزارت مسکن می‌تواند تحقق این اهداف را میسر کند.  اجرای بهتر طرح جامع و طرح تفصیلی شهر از دیگر مزایایی است که میوه ادغام فکری شهرداری با وزارت راه شمرده می‌شود.

پیشرانی شهرداران در ضعف وزارت مسکن

بخشی از کارشناسان حوزه مسکن و شهرسازی معتقدند که عدم‌اجرای سیاست‌‌‌های حوزه مسکن از سوی شهرداری‌‌‌ها لزوما به دلیل ضعف قانونی نیست، بلکه این موضوع نتیجه ضعف وزارت مسکن و بی‌‌‌توجهی وزرا به اجرای نقش شهرداری‌‌‌ها در حوزه شهرسازی است. مطابق قانون شورای عالی شهرسازی، وزیر مسکن می‌تواند بر عملکرد شهرداری‌‌‌ها نظارت داشته باشد و در صورت مغایرت عملکرد شهرداری‌‌‌ها با سیاست‌‌‌های کلان وزارتخانه و طرح جامع و تفصیلی شهر امکان پیگیری قانونی برای شهرداری وجود دارد.

نمونه‌‌‌های مدیریت مسکن و شهرسازی در دنیا

در گزارش مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس نحوه موضوعات مورد تمرکز در وزارتخانه‌‌‌های مسکن و شهرسازی در 38 کشور پرجمعیت دنیا بررسی شده است.  در این گزارش تاکید شده که وزارت مسکن در 9 کشور پرجمعیت، متولی همزمان مسکن و شهر است و تصمیمات شهرداری‌‌‌ها از این طریق در خدمت اهداف «تامین مسکن قابل استطاعت»، «توسعه مسکن مقرون به صرفه»، «رونق سرمایه‌گذاری مسکن»، «مسکن فراگیر و عدالت اجتماعی»، «توسعه مطلوب شهرها» و همچنین «نوسازی و احیای شهری» قرار می‌گیرد. این کشورها عبارتند از: بریتانیا (وزارت مسکن، جوامع و دولت محلی)، آمریکا (وزارت مسکن و توسعه شهری)، چین (وزارت مسکن و توسعه شهری و روستایی)، اسپانیا (وزارت مسکن و دستور کار شهری)، هند (وزارت مسکن و امور شهری)، مالزی (وزارت مسکن و دولت محلی)، برزیل (وزارت شهرها)، عربستان (وزارت امور شهری و روستایی و اسکان)، عراق (وزارت ساخت‌‌‌وساز، مسکن، شهرداری‌‌‌ها و امور عمومی).