چرا بدهکاران شهر از پرداخت مطالبات شهرداری طفره میروند؛
خسارت تهران از «پول داغ»
«دنياياقتصاد» لايحه شهرداري تهران براي «تحريک عاملان تامين مالي به پرداخت آني» را بررسي ميكند
به گزارش «دنیای‌‌اقتصاد»، آخر هفته گذشته یک لایحه به امضای شهردار در شورای شهر تهران مورد بررسی قرار گرفت که محتوای آن، «محرک مالی برای تشویق سازنده‌ها به پرداخت آنی مبلغ عوارض ساخت» تدارک دیده است. این لایحه در پی «تاخیر عمدی افراد در پرداخت مطالبات شهرداری» تدوین شد و البته برای بررسی بیشتر برگشت خورد و اکنون، وقت «واقع‌‌بینی مدیران شهر» نسبت به اصل ماجرای «سنگینی مطالبات شهرداری و سختی تامین مالی برای اداره شهر» است.
راز «رشد بدهی به شهرداری تهران»
شهرداری تهران گزارشی دوصفحه‌‌ای درباره «رشد بدهی افراد (عمدتا بساز و بفروش‌ها) به شهرداری» در اختیار اعضای شورای شهر قرار داده است که البته فقط به بیان صورت مساله پرداخته تا ریشه مشکل.
این گزارش نشان می‌دهد، سازنده‌ها و فعالان ملکی یعنی همان افرادی که در سال ۱۴۰۴ قرار است با دریافت «پروانه ساختمانی» و خرید «املاک شهرداری»، ۵۵ درصد از بودجه ۲۲۵ هزار میلیارد تومانی شهرداری را «تامین» کنند، هیچ علاقه‌‌ای به «پرداخت آنی» عوارض ساخت و بهای ملک ندارند. در سال‌های اخیر، شهرداری تهران همواره تحت‌‌تاثیر این مدل پرداخت «ذی‌نفعان مجوز و املاک شهر»، در نیمه اول سال با «کمبود شدید نقدینگی» روبه‌رو شده و در اواخر سال شاهد «تسویه نسبی مطالباتشان» بودند. دسترسی سخت شهرداری به نقدینگی باعث می‌شود «توان نگهداشت (امور جاری) شهر و قدرت اجرای پروژه‌های عمرانی و توسعه‌‌ای شهر» کاهش یابد و در نهایت، «محیط زندگی شهروندان» با کیفیت پایین و «شهر گران‌تر از آنچه باید»، اداره شود.
مدیریت شهری تهران در لایحه‌‌ای که احتمالا این هفته بار دیگر در شورا بررسی خواهد شد، برای مقابله با «پرداخت با تاخیر» پول عوارض ساختوساز، «مشوق مالی» در نظر گرفته است. همین مشوق اما «اشکال» دارد و «محرک» آنچنانی محسوب نمی‌شود. اما از «اشکالات لایحه تحریک بدهکاران شهری»، مهم‌تر، «ریشه مطالبات» است.
دومینوی «مطالبات» شهرداری از کجا شروع شد؟
بررسی‌‌های «دنیای‌‌اقتصاد» درباره سرچشمه «مطالبات شهرداری تهران» از گروه اصلی «تامین مالی بودجه پایتخت» نشان می‌دهد، وابستگی شدید بودجه تهران به «درآمد حاصل از ساخت و ساز» به ویژه در سال جاری -که هنوز «رکود تاریخی ساختمان‌‌سازی» پابرجا مانده- سرمنشأ بروز «مشکل تامین مالی» شده است؛ این وابستگی همان مانع اول «دسترسی با‌کیفیت به منابع مالی» در شهرداری محسوب می‌شود.
قرار است در سال جاری 120 هزار میلیارد تومان از محل صدور پروانه ساختمانی، مجوز فروش تراکم مازاد، تغییرکاربری و همچنین فروش املاک، «منابع مالی نقد» برای پوشش هزینه‌های شهر تامین شود. این در حالی است که فعالان ساختمانی و سرمایه‌‌گذاران این بخش، به دلیل «نامعادله قیمت تمام‌‌شده ساخت و قیمت فروش ساختمان»، شرایط سخت‌‌تری نسبت به 1403 برای ساختوساز جدید دارند و احتمال «وصول درآمد» حتی به میزان سال گذشته از این گروه اصلی تامین مالی بودجه شهر، بسیار پایین به نظر می‌‌رسد.
به این ترتیب، مانع دوم «دسترسی شهرداری به منابع مالی» نیز از اینجا نشأت گرفته است؛ رکود ساختمانی و ضعیف‌‌تر شدن جریان تامین مالی شهرداری تهران. از سال 93 تاکنون، متوسط تیراژ ساختوساز در تهران زیر 70 هزار واحد مسکونی بوده در حالی که «سال‌هایی با ساختوساز بالای 150 هزار واحدی»، دوران طلایی بودجه پایتخت بوده است. هر چقدر درخواست پروانه ساختمانی به خاطر رکود کاهش یابد، ورودی منابع نیز محدود می‌شود.
خسارت ترکیب «پول داغ» با «رکود ساخت»
بررسی‌‌های «دنیای‌‌اقتصاد» نشان می‌دهد، در حال حاضر اندک سازنده‌هایی که در بازار ساختوساز مسکونی پایتخت فعال هستند، به خاطر آنچه «پول داغ» در اقتصاد ایران گفته می‌شود، از «پرداخت آنی یا به موقع» مطالبات شهرداری بابت عوارض ساختوساز و سایر امورات ملکی خودداری می‌کنند. «پول داغ» که اکنون تبعات آن به بودجه شهرداری تهران خسارت وارد کرده، به وضعیتی گفته می‌شود که افراد به خاطر تورم عمومی بالا از یکسو و «انتظارات تورمی» از سوی دیگر همواره تلاش می‌کنند دارایی نقدی خود را در بازارهای مختلف و برحسب «بازدهی بالا» در هر بازار، سرمایه‌‌گذاری کنند. طی سال‌های گذشته، بازدهی بازارهای دارایی به مراتب بیشتر از بازدهی بخش واقعی اقتصاد (تولید) بوده است. در حال حاضر با توجه به تورم عمومی بالای 30 درصد و بازدهی متوسط 50 درصدی بازارها براساس روند سال‌های گذشته، طبیعی است که فعال ساختمانی سعی می‌کند خود را «بدهکار شهرداری» کند تا آنچه باید به موقع پرداخت کند را به جای دیگری ببرد و از عایدی جای دیگر، بهره‌‌مند شود. سازنده‌ها ممکن است در ازای «بدهکار شدن به شهرداری بابت مبلغ عوارض»، نقدینگی‌‌شان را برای خرید مصالح ساختمانی برای پروژه‌های بعدی صرف کنند؛ چون هم بازدهی بازارهای دارایی و هم حتی تورم مصالح ساختمانی متوسط 40 درصدی سال‌های اخیر از «جریمه دیرکرد تعیین‌شده در شهرداری» که رقم آن برای یک‌سال حدود 34 درصد برآورد می‌شود، بیشتر است.
به این ترتیب همه معادلاتی که هم به دست مدیریت شهری پایتخت ایجاد شده و هم وضعیت اقتصادی آن را شکل داده است، مسیر را به سمتی برده که «مطالبات شهرداری از سازنده‌ها» سال به سال سنگین شود.
مشوق «پرداخت آنی»، محرک نیست
شهرداری در لایحه‌‌ای که هفته گذشته به صحن شورا آورد، «تخفیف میانگین 19.5 درصدی» برای «پرداخت آنی» مبلغ عوارض ساختوساز در سال جاری در نظر گرفته است به این صورت که اگر متقاضی پروانه ساختمانی در بهار، در همین فصل «عوارض ساخت» را بپردازد، از پرداخت 30 درصد کل مبلغ معاف می‌شود و اگر در تابستان و پاییز و زمستان اقدام کند، نرخ تخفیف به صورت پلکانی و به ترتیب به 24 درصد، 20 درصد و 16درصد کاهش می‌‌یابد.
این ارقام که برای «تخفیف به شرط پرداخت آنی» در نظر گرفته شده به دلیل آنکه کمتر از نرخ تورم عمومی و بازدهی بازارها است، «مشوق» محسوب می‌شود به‌طوری‌که «عایدی پرداخت با تاخیر» مطالبات شهرداری از «تخفیف پرداخت آنی» بیشتر است.
لایحه شهرداری یک اشکال بزرگ‌تر نیز دارد و آن، «مشمول نشدن عوارض تراکم مازاد و تغییر کاربری» برای «معافیت پرداخت نقد» است. عمده عوارض ساخت برای متقاضیان پروانه ساختمانی، به «بهای خرید تراکم اضافه» مربوط می‌شود. معادله پیچیده محاسبه عوارض ساختوساز یک ضریب تحت عنوان cf دارد که رقم آن 6 تا 25 برابر «عوارض تراکم ساختمانی در حد طرح تفصیلی» است؛ یعنی وقتی سازنده از مسیر غیر از طرح تفصیلی مثلا از طریق کمیسیون ماده 5، «طبقه اضافه» از شهرداری خریداری می‌کند، مبلغ عوارض تا این میزان افزایش پیدا می‌کند.
اکنون در لایحه اشکال‌‌دار «تخفیف پرداخت نقد»، به صراحت آمده است که بهای تراکم اضافه، مشمول معافیت پرداخت نقد نمی‌شود.
گفت‌وگوی دو فعال ساختمانی یکی از پایین شهر و دیگری در شمال شهر تهران با «دنیای‌‌اقتصاد» درباره «فرمول تشویقی شهرداری برای پرداخت به موقع بهای عوارض ساختوساز» نشان می‌دهد، سازنده‌هایی که اصطلاحا به آنها «خواب سنگین» گفته می‌شود به این معنا که با نقدینگی در اختیارشان تلاش می‌کنند «بیشترین بازدهی» را برای «تضمین شارژ به موقع پروژه‌های بعدی» دریافت کنند، با این فرمول شهرداری، دلیلی برای «پرداخت به موقع» پول به شهرداری نمی‌‌بینند. شهرداری در عین حال، ابتدا پروانه می‌دهد و سپس «فرجه نامحدود» برای پرداخت تعیین می‌کند. این مدل صدور جواز نیز در شکل‌‌گیری مطالبات، موثر است. لایحه «بازدارندگی برای شکل‌‌گیری بدهی سازنده‌ها به شهرداری» قرار است اصلاح شود و مجددا در شورای شهر مورد بررسی قرار بگیرد.
شهرداری از یکسو با طولانی‌‌کردن پروسه «دسترسی سرمایه‌‌گذار ساختمانی» به پروانه ساختمانی، «تورم تولید مسکن» را برای سازنده‌ها رقم زده و از سوی دیگر با مسیری که برای «دسترسی به منابع مالی از محل صدور پروانه» درست کرده، شهر را از «شارژ مالی به موقع» و «رسیدگی با‌کیفیت به نگهداشت» محروم کرده است.
