نشست «دیالوگ معماری و توسعهگری» در دانشگاه تهران برگزار شد؛
نقش دومنظوره توسعهگران ساختمانی
رضا دژاگاه توسعه‌‌گر صنعت ساختمان مفهوم «توسعه‌‌گر» را تشریح کرد
در این شرایط برای رفع این خلأ و بسترسازی برای بروز توانمندی توسعه‌‌دهنده‌ها به همت دانشگاه تهران پنل تخصصی «دیالوگ میان توسعهگران و معماران» برگزار شد. در این نشست تخصصی که در آن رضا‌دژاگاه، توسعه‌‌گر صنعت ساختمان و محمدسعید ایزدی معمار، استاد دانشگاه و معاون اسبق وزیر راه و شهرسازی در حوزه بازآفرینی شهری به عنوان کارشناس و مهرداد زواره‌محمدی به عنوان دبیر پنل حضور داشتند سعی شد تا تعریفی از توسعهگران و جایگاه این بخش در حلقه زنجیره ارزش صنعت ساختمان ارائه شود و در عین حال چگونگی دیالوگ میان توسعهگران و معماران تبیین شود. پیش از شروع این نشست پیروز حناچی شهردار اسبق تهران و استاد دانشگاه نیز به بررسی عدم حضور پررنگ توسعهگران ساختمانی در کشور پرداخت و معایب این موضوع را بیان کرد.
جای خالی توسعهگران
پیروز حناچی شهردار اسبق تهران و استاد دانشگاه در اختتامیه روز معمار و پیش از پنل تخصصی دیالوگ میان توسعهگران و معماران از توسعهگران به عنوان حلقه مفقوده صنعت ساختمان در کشور یاد کرد و گفت: طی سال‌های پس از انقلاب توسعهگران ساختمانی در کشور فرصت رشد پیدا نکردند؛ عدم بسترسازی از سوی دولت عامل اصلی این موضوع بود. درحالی که در اغلب کشورهای دنیا بخش عمده‌‌ای از ساخت‌‌وساز و توسعه شهری توسط شرکت‌‌های توسعه‌‌دهنده ساختمانی انجام می‌شود؛ اما در ایران عمده ساخت‌‌وسازها بر بنای تک‌پلاک و به صورت شخص بوده است.
حناچی ادامه داد: حضور توسعه‌‌دهندگان در صنعت ساخت‌‌وساز فرصتی را برای انتقال تکنولوژی فراهم کرده و امکان اجرای درست و حرفه‌‌ای پروژه‌های ساختمانی را فراهم می‌کند به‌‌نحوی که از ابتدا یک پروژه با صورت مساله‌ای درست تعریف شده باشد. این رویه در اغلب کشورهای دنیا و حتی کشورهای حاشیه خلیج فارس رقم خورده و عمده توسعه شهری توسط توسعهگران بوده است. این رویه باعث شده تا صورت مساله به شکل حرفه‌‌ای تعریف شود، تامین منابع کافی صورت بگیرد، از بهترین طراحان و پیمانکاران بهره گرفته شود و در نهایت پروژه ساخت دقیق پیش رود. در عین حال نتیجه کار نیز دارای کیفیت قابل قبول باشد.وی ادامه داد: پس از تکمیل یک پروژه ساخت‌‌وساز کار یک توسعه‌‌دهنده به پایان نمی‌‌رسد، بلکه به نوعی آغاز می‌شود. توسعهگران بهره‌‌برداران از پروژه نیز هستند و همین رویه باعث می‌شود تا به نتیجه کیفی پروژه اهمیت دهند و مواردی نظیر بیمه نگهداری ساختمان و تجهیزات را پیگیری کنند. این موضوع باعث می‌شود تا توسعه‌‌گر از مصالح و تجهیزات استاندارد بهره بگیرد. حناچی گفت: میان بساز و بفروش و توسعه‌‌دهنده تفاوت بسیاری وجود دارد، بساز و بفروش‌ها سازندگان با‌کیفیت محسوب نمی‌شوند، اما توسعهگران جایگاه ویژه‌‌ای در زنجیره ارزش صنعت ساختمان دارند.
این استاد دانشگاه تاکید کرد: تبیین جایگاه توسعهگران در صنعت ساختمان بر عهده دولت است، در این خصوص نیاز به تبیین قانون بوده و باید به سمت نوسازی شهری با تکیه بر این مورد رفت.
از رویا تا ساخت
رضا دژاگاه بنیان‌گذار و رئیس گروه سرمایهگذاری لوتوس در پنل تخصصی «دیالوگ معماری و توسعهگری» به بیان مفهوم توسعه‌‌گر (Developer) پرداخت و گفت: توسعهگری در صنعت ساختمان مدیریت یکپارچه فرآیند مهندسی، تامین و امور پیمان، ساخت‌‌وساز، تامین مالی، واگذاری و فروش و بهره‌‌برداری و بازیافت (بازتولید انرژی و مصالح ساختمانی) است. البته تعاریف متعددی از توسعهگری ارائه می‌شود، اما این تعریف که به نوعی عقیده شخصی من نیز هست، تحلیل درستی از توسعهگران ارائه می‌کند. در واقع توسعهگران مسوول ارتباط برقرار کردن و مدیریت تمامی حلقه‌ها در زنجیره ارزش صنعت ساختمان هستند.
وی ادامه داد: از آنجاکه هنوز در کشور جایگاه توسعه‌‌دهندگان به درستی تبیین نشده، متاسفانه گاهی این رشته با سرمایه‌‌گذاران یا مدیران پروژه اشتباه گرفته می‌شوند. البته توسعهگران در پروژه‌های در دست اجرای خود سرمایهگذاری نیز می‌کنند و مدیریت مستقیم یا غیرمستقیم اجرای پروژه را نیز بر عهده دارند؛ اما توسعهگران فراتر از سرمایه‌‌گذاران و مدیران پروژه هستند، چرا که مسوول برقراری ارتباط میان تمامی حلقه‌های زنجیره ارزش صنعت ساختمان هستند و در عین حال با پذیرش ریسک سرمایهگذاری، اعتماد سایرین را برای سرمایهگذاری در پروژه جلب می‌کنند.
دژاگاه درباره تمایز توسعهگران و معماران از سایر فعالان زنجیره صنعت ساختمان گفت: در زنجیره ارزش صنعت ساختمان حداقل ۱۵ شاخه فنی، مهندسی، اجرایی و نظارتی وجود دارد.۸۰ درصد هر یک از این حلقه‌های زنجیره با هدف کسب منفعت اقتصادی وارد زنجیره ارزش صنعت ساختمان شده‌‌اند؛ اما معماران و توسعهگران علاوه بر هدف کسب منفعت اقتصادی رویایی را نیز دنبال می‌کنند و درواقع این آرزومندی و دنبال کردن رویا وجه تمایز این دو حلقه از سایر حلقه‌ها است که منافع آن نصیب بهره‌‌بردار ساختمان می‌شود.
وی ادامه داد: معمار به واسطه فلسفه وجودی معمار که برابر با هنر به اضافه مهندسی است؛ هدفی فراتر از کسب سود دارد. هنر، خلاقیت و زاییده شدن ایده‌ها در قوه خیال است. معماران برای آنکه بتوانند اثری ماندگار خلق کنند نیاز دارند تا «زیست جهانی» را در ذهن خود خلق کنند. این ویژگی شامل حال توسعهگران نیز می‌شود؛ توسعهگران بزرگ و ماندگار تنها به واسطه کسب سود وارد این عرصه فعالیت نمی‌شوند. توسعهگری زنجیره‌‌ای از مسوولیت‌ها، مطالبات و نگاه بلندمدت است و نمی‌توان صرفا با انگیزه اقتصادی پروژه‌‌ای بهره‌‌مند از تمامی این ویژگی‌‌ها را خلق کرد.رضا دژاگاه گفت: وجه مشترک یک معمار و یک توسعه‌‌دهنده رویا، آرزو و زیست جهانی است که تلاش می‌کند روزها و شب‌ها با آن زندگی کند. در واقع معماران و توسعهگران روز و شب با این رویا زندگی کرده و تلاش می‌کنند که سوژه رویای خود را در عالم جسم تبدیل به محصولی کنند که مردم بتوانند با آن ارتباط برقرار کرده و در عین حال به واسطه این محصول پاسخی به معنای زندگی خود و نیاز به جاودانگی‌‌شان بدهند.
با وجود این، این رویامندی چالشی را در ارتباط میان معمار و توسعه‌‌گر به وجود می‌‌آورد؛ معمار به دنبال به واقعیت تبدیل کردن رویای خود بوده و توسعه‌‌گر نیز به دنبال خلق رویای خود است. تقابل رویای معمار و توسعه‌‌گر می‌تواند چالشی را میان این دو رکن زنجیره ارزش صنعت ساختمان رقم بزند.
وی ادامه داد: البته من به عنوان توسعه‌‌گر قطعا نمی‌توانم طراحی کنم، اما در خیال خود رویای ایرانی آباد را دارم. دژاگاه گفت: در چنین شرایطی بهتر است که زیست جهان معمار و زیست جهان توسعه‌‌گر با هم سازگاری داشته باشد تا امکان هم‌افق شدن مفهومی و مصداقی میسر شود. زیست جهان معمار و زیست جهان توسعه‌‌گر باید در گام نهایی به تفاهم ختم شود. وی تاکید کرد: طرح و اجرای یک پروژه معماری یک رخداد نیست بلکه یک فرآیند است.
معماران؛ راهبران خلق ایده
محمدسعید ایزدی، معمار و استاد دانشگاه درباره راه ایجاد پیوند میان معمار و توسعه‌‌گر گفت: در فرآیند معماری و خلق فضا باید به سه موضوع توجه کرد. نخستین آنکه می‌توان معماری را به‌‌مثابه یک «محصول» در نظر گرفت، یا می‌توان به آن نگاهی «فرآیندمحور» داشت. اگر صرفا به محصول بیندیشیم، بسیاری از عوامل موثر در خلق فضا نادیده گرفته می‌شوند و معماری به کالبدی بی‌‌روح تبدیل می‌شود. بنابراین، نخستین موضوع این است که به «فرآیندمحور بودن خلق فضا» توجه کنیم. این نگاه امروزه در آموزش معماری و تجربیات جهانی پذیرفته شده است که معماری از دل یک فرآیند شکل می‌گیرد.
وی در ادامه گفت: در گام دوم، باید پرسید: «چه نیروها و عواملی باید بر طراح تاثیر بگذارند تا آنچه خلق می‌کند، به پدیده‌‌ای کارآمد و متناسب با نیاز استفاده‌‌کننده تبدیل شود؟» بر اساس نظریه گیدنز، سه ویژگی اصلی ساختارهای تاثیرگذار بر تولید فضا عبارتند از: قوانین و مقررات، منابع و تفکر و آرزو که این سه عامل می‌توانند به عنوان نیروهای کلیدی در تولید فرهنگ و شکل‌‌گیری فضا عمل کنند.
این استاد دانشگاه بیان کرد: حال این فرآیند توسط چه کسانی صورت می‌گیرد؟ در اینجا، مجموعه‌‌ای از «کنشگران» وارد می‌شوند که بر این امر تاثیر می‌‌گذارند. در کشور ما، کنشگران زیادی در فرآیند تولید فضا نقش دارند، از نهادهای دولتی و شهرداری‌‌ها گرفته تا بخش خصوصی اما نکته جالب این است که در میان این کنشگران، اصلی‌‌ترین گروه اغلب غایب هستند: مردم، یعنی استفاده‌‌کنندگان نهایی فضا. در اصل دوم، با فرض اینکه تولید فضا یک «فرآیند» است، درمی‌‌یابیم که ساختارها و عاملیت‌‌ها بر آن اثر می‌‌گذارند. اما به‌‌دلیل نقش محوری عاملیت‌‌ها، اصل سوم را به «کنشگران» اختصاص می‌‌دهیم. در نگاه فرآیندمحور، معمار نمی‌تواند طراحی را به‌‌صورت مستقل انجام دهد، بلکه باید در تعامل با مجموعه‌‌ای از عوامل و کنشگران عمل کند.
در این میان، توسعه‌‌گر نقش تسهیل‌‌گر را بر عهده دارد؛ یعنی با استفاده از راهبری معمار و طراح، توجه به تمامی نیروها و بازیگران دخیل در فرآیند تولید فضا را ممکن می‌‌سازد.وی افزود: اگرچه سایر کنشگران همچون تامین‌‌کنندگان مالی، مدیران پروژه و نهادهای اجرایی نقش مهمی در این فرآیند دارند، اما معمار و طراح می‌توانند با ایفای نقش راهبر، حلقه اتصال این اکوسیستم پیچیده باشند. این نقش رهبری، نه‌‌تنها مکمل ایده توسعه‌‌گر است، بلکه عامل اصلی در یکپارچه‌‌سازی فرآیند نیز به‌‌شمار می‌‌رود. توسعه‌‌گر به عنوان هماهنگ‌‌کننده عمل می‌کند و معمار، قلب تپنده این هماهنگی است. اگر بخواهیم به‌طور خلاصه بیان کنیم خلق فضا را باید یک «فرآیند» دید. معمار با ایفای نقش راهبر، این فرآیند را در مسیر توسعهگری به هم پیوند می‌‌زند و در همکاری با توسعه‌‌گر، آن را به نتیجه می‌‌رساند.
ریشه تاریخی عمر کوتاه توسعهگری ساختمان
با وجود تاریخ کهن معماری ایران و تاثیرات آن بر فرهنگ جهانی، عمر کوتاه توسعهگری در ایران همچنان پرسشی مهم است. ایران با وجود توانمندی‌‌های بالای معماری، به دلیل برخی محدودیت‌‌های اقتصادی، قانونی و پیچیدگی‌‌های اجرایی، و فقدان سیستم هماهنگ برای مدیریت پروژه‌های بزرگ، نتوانسته است توسعهگران بزرگی در عرصه پروژه‌های ماندگار معرفی کند. دژاگاه معتقد است که تاریخ پرتنش ایران، از جمله حملات و غارت‌‌های متعدد، فرصت ترمیم کامل زخم‌‌های تاریخی را از کشور گرفته است. افزون بر این، ورود برخی ایدئولوژی‌‌های چپ و فردگرایی، مانع از شکل‌‌گیری ارزش‌های جمعی و کار تیمی در ایران شده است.
در مقابل، کشورهایی مانند ژاپن با تاکید بر همبستگی اجتماعی توانسته‌‌اند به توسعه دست یابند. این مشکلات فرهنگی و روان‌‌شناختی در جامعه ایرانی مانع از ایجاد و مدیریت ساختارهای بزرگ و پیچیده است و نیاز به روان‌‌درمانی اجتماعی برای رفع زخم‌‌های تاریخی به عنوان راه‌‌حلی برای تغییر وضعیت فعلی معماری ساختمان مطرح می‌شود.
