«دنیای اقتصاد» از افزایش محسوس فایل‌های «معاوضه و تهاتر» در بازار معاملات مسکن گزارش می‌دهد

پاتک ملکی به ترس تورمی

دنیای اقتصاد : شش گروه از عرضه‌کنندگان واحدهای مسکونی در بازار معاملات مسکن تهران، برای مقابله با نگرانی‌‌های تورمی که به مانع فروش تبدیل شده است، از طریق انتخاب بازار فروش غیرنقدی، حجم عرضه فایل‌های معاوضه و تهاتر آپارتمان را به شکل محسوسی افزایش داد‌ه‌اند.

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار معاوضه و تهاتر املاک مسکونی با سایر املاک و دارایی‌ها نشان می‌دهد حجم عرضه واحدهای مسکونی به‌خصوص آپارتمان‌‌های نوساز به بازار معاوضه و تهاتر (ملک با ملک یا ملک با سایر دارایی‌ها و کالاها)، افزایش یافته است؛ طوری که تعداد قابل‌توجهی از مالکان وسازندگان آپارتمان‌های مسکونی با خروج این واحدها از فهرست فایل‌های فروش نقدی مسکن، هم‌اکنون ترجیح می‌دهند این واحدها را با آپارتمان، زمین، ملک کلنگی یا سایر دارایی‌های غیر‌ملکی معاوضه یا تهاتر کنند. بازار معاوضه و تهاتر املاک مسکونی با املاک و سایر کالاهای ارزشمند سرمایه‌ای اگرچه در دوره‌های مختلف متقاضیان خاص خود را داشته است اما طی هفته‌های اخیر، این بازار با منشأ متفاوت نسبت به دلایل رونق این بازار در دوره‌های قبلی، بار دیگر از سوی برخی از عرضه‌کنندگان واحدهای مسکونی مورد توجه قرار گرفته است؛ در شرایط فعلی و در حالی‌که در برخی از مناطق و محلات شهر تهران متقاضیان با کمبود فایل مناسب برای خرید آپارتمان روبه‌رو شده‌اند حجم فایل‌های فروش غیرنقد مسکن عرضه شده به بازار معاوضه و تهاتر افزایش یافته است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد انتظارات تورمی و به‌خصوص ترس از تورم ملکی و نوسانات قیمت در بازارهای اقتصادی به‌خصوص بازارهای بالادست بازار مسکن موجب شده است بخش قابل‌توجهی از فروشندگان آپارتمان‌های مسکونی از اهرم غیرپولی برای فروش و تبدیل دارایی‌های ملکی خود استفاده کنند و برای این منظور بازار معاوضه آپارتمان با سایر املاک همچون آپارتمان، زمین و املاک کلنگی یا تهاتر با سایر دارایی‌های ارزشمند سرمایه‌ای همچون خودرو، ارز، طلا و برخی از مواد غذایی با ماندگاری طولانی‌مدت و فاقد تاریخ انقضا در کوتاه‌مدت و میان‌مدت را انتخاب کنند.

بازار فروش غیرنقدی آپارتمان‌های مسکونی در حالی طی روزها وهفته‌های اخیر مورد توجه برخی از مالکان وسازندگان واحدهای مسکونی قرار گرفته است که این بازار در اواخر دوره رونق قبلی و اوایل دوره رکود گذشته نیز از سوی این گروه از فعالان بازار ملک مورد توجه قرار گرفت ودر نتیجه حجم فایل‌های معاوضه آپارتمان با سایر املاک ودارایی‌های سرمایه‌ای در این دوره با افزایش مواجه شد.  با این حال، نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد افزایش استقبال سمت عرضه مسکن از بازار معاوضه و تهاتر ملک با سایر دارایی‌ها، در دوره فعلی با منشأ متفاوتی نسبت به دوره قبل ایجاد شده است؛ کاهش ارزش پول در نتیجه نوسانات نرخ ارز، انتظارات تورمی و همچنین ترس سازنده‌ها و مالکان واحدهای مسکونی از کاهش ارزش نقدینگی ناشی از تبدیل دارایی‌های ملکی به پول و در نتیجه کاهش قدرت خرید وبنیه مالی برای ساخت و ساز در آینده، مهم‌ترین و اصلی‌ترین انگیزه افزایش استقبال مالکان و سازنده‌های مسکن از بازار معاوضه و تهاتر است. این در حالی است که در دوره قبل(اواخر دوره رونق قبلی و اوایل دوره رکود اخیر)، بالا بودن نرخ سود تسهیلات بانکی و چسبندگی منابع نقدی متقاضیان خرید آپارتمان در بانک‌ها به انگیزه کسب سود بیشتر، مهم‌ترین عامل افزایش اجباری عرضه فایل معاوضه واحدهای مسکونی با سایر املاک ودارایی‌های ارزشمند از سمت فروشندگان آپارتمان بود. طوری که در آن زمان در برخی از مقاطع، سمت تقاضا ترجیح می‌داد برای کسب سود بیشتر، زمان ورود سرمایه‌های نقدی به بازار ملک را تا حد امکان به تاخیر بیندازد که همین موضوع منجر به تعمیق رکود در بازار مسکن شد؛ تحت‌تاثیر رکود ایجاد شده، سمت عرضه مسکن نیز به منظور جبران ناتوانی برای فروش نقدی واحدهای مسکونی آماده عرضه، اقدام به عرضه بخشی از واحدها به بازار فروش غیرنقدی و در نتیجه افزایش فایل‌های معاوضه‌ مسکن کرد. اما در دوره فعلی فروشندگان واحدهای مسکونی تصمیم گرفته‌اند با افزایش عرضه آپارتمان به بازار معاوضه و تهاتر، در واقع به ترس‌ها و نگرانی‌های تورمی خود پاتک بزنند و بخشی از نگرانی از بابت کاهش ارزش نقدینگی ناشی از فروش ملک به دلیل تورم کوتاه‌مدت را از بین ببرند.  بازار فروش غیرنقدی واحدهای مسکونی از ناحیه فعالیت ۶ گروه از عرضه‌کنندگان آپارتمان‌های مسکونی به متقاضیان معاوضه و تهاتر از تحرک قابل‌توجهی برخوردار شده است. طوری که بنا بر اعلام واسطه‌های معاملات مسکن و همچنین برمبنای تحقیقات میدانی از بازار معاوضه واحدهای مسکونی هم‌اکنون شرط گروهی از فروشندگان آپارتمان، معاوضه ملک با املاک دیگر یا تهاتر با سایر کالاها است.  هر چند اصلی‌ترین دلیل روی آوردن برخی از فعالان سمت عرضه مسکن به بازار معاوضه و تهاتر از یک نگرانی عمده سرچشمه می‌گیرد.  یافته‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد اولین و اصلی‌ترین گروه عرضه‌کننده آپارتمان به بازار معاوضه و تهاتر، برخی سازندگان واحدهای مسکونی هستند که تعداد قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی نوساز آماده عرضه خود را به‌صورت یکجا به بازار معاوضه معرفی کرده‌اند؛ معاوضه در بازار مسکن به معنای تبدیل واحد مسکونی به سایر واحدهای مسکونی، زمین، ملک کلنگی یا انواع دارایی‌های ملکی تعبیر می‌شود و تهاتر به معنای عرضه واحد مسکونی در قبال دارایی‌های ارزشمند غیرملکی همچون خودرو، طلا، ارز و... است.

به دلیل شکاف قابل توجه بین سطح قیمت واحدهای مسکونی نوساز با آپارتمان‌های چندساله و عدم قدرت خرید کافی متقاضیان برای خرید واحدهای نوساز، سطح تقاضا برای خرید این گروه از واحدها نسبت به سال‌های قبل کاهش یافته است؛ در نتیجه سازندگان واحدهای مسکونی بعضا با مشکلات ناشی از فقدان مشتری دست به نقد برای فروش این واحدها مواجهند؛ از سوی دیگر و با توجه به افزایش قیمت زمین و مصالح(دو جزء مهم و اصلی ساخت وساز) و انتظارات تورمی در این بازارها، این نگرانی در سمت عرضه وجود دارد که در صورت فروش واحدهای نوساز و آماده، حتی در کوتاه مدت نیز با سرمایه حاصل از فروش واحدها، قادر به ساخت آپارتمان با متراژ مشابه در پروژه‌های جدید نباشند و با ضرر و زیان مواجه شوند؛ از همین رو بخش عمده عرضه‌کنندگان آپارتمان به بازار معاوضه یا تهاتر، سازندگانی هستند که برای حفظ ارزش واقعی سرمایه حاصل از فروش واحدها، به جای فروش نقدی، اقدام به معاوضه آپارتمان‌های نوساز با املاک کلنگی یا تهاتر با سبد متنوع مصالح ساختمانی می‌کنند.

در شرایط فعلی عمده آگهی‌های معاوضه مربوط به معاوضه آپارتمان نوساز با ملک کلنگی(زمین) است. در وهله دوم، بیشترین فایل‌های معاوضه آپارتمان عرضه شده به بازار ملک طی روزهای اخیر مربوط به فایل‌هایی است که از سوی برخی از مالکان واحدهای مسکونی متقاضی تبدیل به احسن واحدشان، به بازار مسکن عرضه شده‌است. این گروه سازنده نیستند.  هر چند هم‌اکنون برخی از مالکان املاک کلنگی که تمایلی به مشارکت با سازندگان برای نوسازی ندارند و ترجیح می‌دهند در برابر عرضه ملک کلنگی اقدام به دریافت آپارتمان نوساز از سازندگان کنند نیز از روش معاوضه ملک کلنگی با آپارتمان نوساز استقبال می‌کنند؛ در واقع از سمت عرضه املاک کلنگی نیز تمایل برای معاوضه وجود دارد؛ این موضوع به خصوص در بازار عرضه املاک کلنگی یا زمین‌های آماده ساخت با ارزش ریالی بسیار زیاد، بیشتر به چشم می‌خورد؛ چرا که به دلیل بالا بودن ارزش این املاک و در نتیجه بالا بودن ریسک سرمایه‌گذاری ارزش ریالی این املاک در سایر بازارها مالکان آنها ترجیح می‌دهند ضمن معاوضه این املاک با آپارتمان مسکونی، از طریق باقی ماندن در بازار ملک، متحمل ریسک جابه‌جایی سرمایه ملکی خود به سایر بازارها نشوند و همچنان امنیت سرمایه‌گذاری در بازار ملک را داشته باشند.  از سوی دیگر، طی ماه‌های اخیر بخش قابل توجهی از متقاضیان تبدیل به احسن آپارتمان‌های مسکونی از ترس اینکه مبادا به واسطه تورم ملکی با نقدینگی حاصل از فروش واحد مسکونی خود قادر به یافتن و خریداری آپارتمان موردنظرشان نباشند، از انجام معامله در بازار مسکن خودداری کردند؛ همین موضوع در افت حجم معاملات مسکن در ماه‌های اخیر اثر قابل توجهی داشته است؛ طی روزهای اخیر پس از سازندگان، مالکان مایل به تبدیل به احسن واحدهای مسکونی، بیشترین میزان فایل‌های عرضه آپارتمان به بازار معاوضه را به خود اختصاص داده‌اند؛ این دسته از مالکان به صراحت در متن آگهی‌های خود اعلام کرده‌اند که به هیچ‌وجه تمایلی به فروش نقدی ندارند و در مقابل، مشخصات و ویژگی‌های ملک موردنظرشان را برای معاوضه اعلام کرده‌اند.  دسته سوم عرضه‌کنندگان آپارتمان به بازار معاوضه که بیشترین فایل‌های معاوضه آپارتمان را طی روزهای اخیر به بازار معرفی کرده‌اند سازندگانی هستند که تمایل به معاوضه آپارتمان با مصالح ساختمانی دارند؛ برخی از آنها حتی اعلام کرده‌اند در ازای عرضه آپارتمان‌های نوساز حاضر به دریافت حواله سبد متنوع مصالح ساختمانی هستند؛ این گروه از سازندگان تمایل دارند از طریق معاوضه آپارتمان با حواله مصالح پرکاربرد ساختمانی که همواره بیشترین نوسان قیمتی در مقایسه با سایر مصالح را دارند، از تورم این گروه از مصالح ساختمانی در آینده مصون بمانند.

در حال حاضر اگرچه سازندگان تمایل به شروع پروژه‌های ساختمانی جدید دارند اما به دلیل عدم کفایت بنیه مالی به واسطه رشد قابل توجه قیمت مصالح ساختمانی و املاک کلنگی و همچنین غیر قابل پیش‌بینی بودن هزینه‌های ساخت و ساز به دلیل تداوم نوسانات قیمتی، قادر به شروع کردن پروژه‌های جدید در حجم دلخواه نیستند. همین موضوع باعث کاهش فروش مصالح ساختمانی نیز شده است؛ سمت عرضه مصالح ساختمانی نیز در شرایط فعلی که سازندگان قادر به تامین نقدینگی کافی برای اجرای پروژه‌های ساختمانی جدید نیستند از تهاتر مصالح با آپارتمان‌های نوساز استقبال می‌کنند. برخی از فعالان بازار مصالح نیز طی روزهای اخیر برای تهاتر مصالح پرکاربرد ساختمانی با آپارتمان‌های نوساز اعلام آمادگی کرده‌اند؛ بنابراین در حالی که برخی سازندگان تمایل دارند آپارتمان‌های نوساز خود را با مصالح ساختمانی تهاتر کنند این تمایل از جانب برخی کارخانه‌ها و فعالان بازار مصالح نیز دیده می‌شود.

گروه چهارم متقاضیان معاوضه آپارتمان، آن دسته از سرمایه‌گذاران ملکی هستند که طی ماه‌های گذشته اقدام به خرید آپارتمان در مناطق پرتقاضا و مصرفی کرده‌اند و در شرایط فعلی که واحدهای مسکونی این مناطق به لحاظ قیمتی رشد قابل توجهی کرده‌اند درصدد معاوضه آنها با آپارتمان‌های واقع در مناطق بالاتر هستند که سطح قیمتی آنها به واسطه رشد قابل توجه قیمت مسکن در مناطق پرتقاضا، به سطح قیمتی این مناطق نزدیک شده است. از سوی دیگر برخی از مالکان خانه‌های دوم که در مناطق حومه‌ای تهران یا در شهرهای شمالی طی سال‌های گذشته به قصد سرمایه‌گذاری یا تامین خانه دوم برای گذران برخی ایام سال اقدام به خرید واحد مسکونی یا واحد ویلایی کرده‌اند، طی روزهای اخیر به جمع متقاضیان تهاتر این واحدها با خودرو-متناسب با ارزش ملک خود-پیوسته‌اند؛ بنابراین تهاتر خانه‌های دوم اعم از آپارتمانی و ویلایی از سوی برخی افراد پنجمین شکل پرکاربرد معاوضه و تهاتر در بازار مسکن محسوب می‌شود.

در ششمین شکل این بخش از معاملات بازار مسکن، تهاتر آپارتمان مسکونی با ارز، سکه، طلا و برخی مواد غذایی با ماندگاری بلندمدت و فاقد تاریخ انقضای کوتاه‌مدت و میان مدت، از دیگر اشکال پرکاربرد تهاتر در بازار معاملات غیرنقدی مسکن محسوب می‌شود. در واقع بنا بر اعلام واسطه‌های بازار معاوضه و تهاتر ملکی، این گروه از متقاضیان افرادی هستند که تمایل دارند به بازارهای دارای احتمال رشد بیشتر قیمت در آینده وارد شده و ملک خود را به این گروه از دارایی‌های زود نقدشونده تبدیل کنند؛ تا جایی که در برخی موارد، مالکان واحدهای مسکونی در ازای تهاتر ملک خود حاضر به اعمال تخفیف برای طرف مقابل نیز هستند. به گزارش «دنیای‌ اقتصاد» هم‌اکنون معاوضه آپارتمان‌های مسکونی با سایر املاک اعم از زمین، ملک کلنگی، آپارتمان و... و همچنین تهاتر واحدهای مسکونی با سایر دارایی‌های با ارزش، تقریبا در تمام مناطق شهر تهران به خصوص مناطق شمالی و لوکس و همچنین مناطق پرتقاضا و مصرفی متقاضیان خاص خود را دارد؛ تحقیقات میدانی نشان می‌دهد بازار تهاتر و معاوضه آپارتمان در مناطق جنوبی شهر تهران کمرنگ‌تر از سایر مناطق است.