بسازوبفروش‌ها در پنجمین سال رکود به فرمول جدید توافق با مالکان رسیدند
تهاتر بهجای مشارکت ساختمانی
«دنیای‌اقتصاد» ریسک‌‌‌های منتهی به تصمیم جدید سازنده‌‌‌ها در پایتخت را بررسی می‌کند
تهاتر به جای مشارکت در ساخت به شکل معاوضه ۱۰۰درصد ملک کلنگی با واحدهای نوساز یا معاوضه بخشی از ملک کلنگی با آپارتمان نوساز و فرآیند مشارکت با درصد کمتری از سهم مالک از کل زمین، مدتی است که به عنوان فرمول تازه توافق بین مالکان و سازنده‌‌‌های تهران، رواج پیدا کرده است.
این رویداد بعد از حدود دو سال از به کما رفتن بازار مشارکت در ساخت که رایج‌‌‌ترین و معمول‌‌‌ترین روش ساخت مسکن در شهر تهران است، مدتی است در این بازار رواج پیدا کرده است.
در قالب این روش، به جای آنکه مالک واحد کلنگی، وارد فرآیند مشارکت در ساخت به شکل واگذاری زمین به سازنده و دریافت سهم خود از فرآیند مشارکت بعد از اتمام عملیات ساخت شود، از همان ابتدا، اقدام به تهاتر کل یا بخشی از ملک کلنگی خود با آپارتمان نوساز می‌کند.
در واقع هم‌‌‌اکنون تهاتر، به جای مشارکت در ساخت، به عنوان توافق جدید بین مالک آپارتمان‌‌‌های کلنگی و سازنده‌‌‌ها، در حال رایج شدن است. این تصمیم اما، اگرچه به عنوان راهکاری بین مالکان واحدهای کلنگی و سازنده‌‌‌ها شیوع پیدا کرده است اما در عین حال، بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، ریسک‌‌‌های خاص خود را نیز دارد.
پلیتیک جدید بعد از کمای مشارکت
بررسی‌‌‌ها و تحقیقات انجام شده از سوی «دنیای‌اقتصاد» در خصوص تازه‌‌‌ترین وضعیت بازار ساخت مسکن در شهر تهران نشان‌دهنده یک پلیتیک تازه بین مالکان واحدهای مسکونی کلنگی و بسازوبفروش‌های پایتخت است. از آنجا که عمده یا اکثر قریب به اتفاق ساخت‌وسازهای شهر تهران از مسیر مشارکت در ساخت انجام می‌شود، تحولات بازار مشارکت به منزله تغییرات ایجاد‌شده در بازار ساختوساز و رفتار فعالان این بخش از بازار مسکن است.
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، بعد از به کما رفتن بازار مشارکت در ساخت و کاهش عرضه کلنگی به بازار مشارکت به‌خصوص از سمت سازنده‌‌‌ها، هم‌‌‌اکنون هر دو سمت عرضه و تقاضا در این بازار، (شامل مالکان ساختمان‌‌‌های مسکونی کلنگی و سازنده‌‌‌ها)، یک پلیتیک جدید ابداع کرده‌‌‌اند. این روش که ابتدا در ماه‌‌‌های اخیر در تعداد محدودی از ساخت‌وسازهای شهر تهران رصد می‌‌‌شد، به تدریج، از سمت برخی دیگر از سازنده‌‌‌ها و مالکان آپارتمان‌‌‌های کلنگی نیز (با توجه به شرایط فعلی و اجبار به دلیل وضعیت تورمی موجود)، استقبال می‌شود.
مالکان واحدهای کلنگی در دو سه سال اخیر به دلیل انتظارات تورمی، نگرانی از ضرر و زیان، نگرانی از عمل نکردن سازنده‌‌‌ها به تعهدات و... عرضه کلنگی به بازار برای مشارکت را به شدت کاهش دادند و در حاشیه بازار، منتظر بودند تا شرایط تعیین‌تکلیف شود. از این رو، عرضه املاک کلنگی و زمین مناسب برای ساخت در دو سه سال گذشته به شدت کاهش یافت و بسیاری از سازنده‌‌‌ها، در کنار همه مشکلاتی که از بابت جهش هزینه ساخت در تهران با آن روبه‌رو بودند، با مشکل تامین زمین که هزینه‌‌‌برترین و گران‌‌‌ترین جزء ساختمانی است نیز مواجه شدند. در واقع یکی از مهم‌ترین عوامل تعمیق رکود ساختمانی سال‌های اخیر در شهر تهران، علاوه بر جهش هزینه ساخت، رشد دستمزدها و... مربوط به کمبود زمین قابل ساخت و محدود شدن عرضه املاک کلنگی به این بخش از بازار مسکن است.
هم اکنون و بعد از کمای سنگین بازار مشارکت و عرضه ملک کلنگی به این بخش از بازار ساختوساز و نبود چشم‌‌‌انداز برای بهبود شرایط، برخی از مالکانی که به دلیل شدت فرسودگی ناچار به مشارکت هستند یا به هر دلیلی مصمم به انجام این کار هستند، با این پلیتیک جدید همراهی کرده‌‌‌اند. در عین حال که سازنده‌‌‌ها به دلیل شرایط فعلی، تهاتر به جای مشارکت صددرصدی با مالکان را ترجیح می‌دهند، مالکان هم به تازگی، به این روش متمایل شده و از آن استقبال می‌کنند. حتی در روزهای اخیر تعداد محسوسی فایل مشارکت در ساخت با مدل جدید، از سوی مالکان در استارت‌آپ‌‌‌های ملکی منتشر شده است.
این پلیتیک در واقع منجر به تولد شکل تازه‌‌‌ای از مشارکت در ساخت مسکن شده است و آن «معاوضه همه یا بخشی از ملک کلنگی با واحد مسکونی نوساز» بین مالک و سازنده است.
در یک شکل، برخی از مالکان برای معاوضه ملک کلنگی خود با ساختمان مسکونی نوساز هم‌‌‌ارزش، اعلام آمادگی کرده‌‌‌اند. این اقدام در واقع تهاتر یا همان معاوضه محسوب می‌شود. اما اقدام دیگر که در واقع می‌توان آن را به عنوان شکل تازه مشارکت در ساخت معرفی کرد، مشارکت در قالب معاوضه بخشی از ملک کلنگی با آپارتمان نوساز و سهم‌‌‌گیری از باقی‌مانده سهم مالک در فرآیند مشارکت، بعد از اتمام عملیات ساختمانی است.
در این مدل، معمولا برخی از مالکان ترجیح می‌دهند معادل ۵۰درصد از ارزش ملک کلنگی خود را به صورت آپارتمان دریافت کنند و مابقی سهم خود را بعد از اتمام عملیات ساختمانی از مالک به شکل آپارتمان تازه‌‌‌ساز دریافت کنند. هر چند ممکن است مدل‌‌‌های دیگری نیز به فراخور توافق، نیاز و سلیقه مالک و سازنده تعیین شود.
این موضوع هم در مناطق مصرفی نیمه شمالی و هم در مناطق مصرفی نیمه جنوبی مشاهده می‌شود. این رویه به تدریج در حال گسترش در بازار مسکن و ساختوساز است.
دلایل مالکان برای تهاتر
دست‌‌‌کم چهار علت مهم به عنوان انگیزه مالکان برای تهاتر به جای مشارکت یا فرمول ترکیبی مشارکت (تهاتر-مشارکت)، قابل شناسایی است.
اولین علت به «تلاش مالکان برای جلوگیری از ضرر و زیان ناشی از تورم»، مربوط می‌شود. در فرمول یا مدل سنتی مشارکت در ساخت، زمین به عنوان آورده مالک ملک کلنگی و هزینه ساخت و انجام عملیات ساختمانی تا زمان تکمیل واحدها به عنوان فعالیت سازنده‌‌‌ها، مبنای مشارکت قرار گرفته و بر این اساس، سازنده، در زمینی که مالک در اختیار او قرار داده است، اقدام به ساختوساز می‌کند. در پایان دوره ساخت نیز، سازنده و مالک هر کدام سهم خود را از ساختوساز انجام‌شده مطابق با توافقی که در ابتدا بین آنها انجام شده است، برداشت می‌کنند. اما به تازگی، روش جدیدی به بازار مشارکت راه یافته است که در برخی از موارد منجر به جایگزینی تهاتر ملکی به جای مشارکت در ساخت شده است.
هم سازنده‌‌‌ها و هم مالکان املاک کلنگی، برای استقبال از این مدل تازه در بازار ساخت دلایل و انگیزه‌‌‌های خاص خود را دارند؛ مالکان می‌‌‌گویند در شرایط فعلی که اجاره‌‌‌بها به شدت افزایش یافته و تورم بالای اجاره ادامه دارد گرفتن مبلغ بلاعوض یا ودیعه در نهایت و در پایان عملیات ساختمانی منجر به بی‌ارزش شدن پول دریافت‌شده می‌شود. بخشی از ملک را با واحد نوساز تهاتر می‌کنند که هم دردسرهای بازار اجاره و مستاجری نداشته باشند، هم پول آنها از تورم درامان بماند و هم واحدی که از سازنده گرفتند در طول زمان به دلیل تورم مسکن، ارزش افزوده پیدا کند.
در واقع نه تنها مشکلی از بابت ورود به بازار اجاره نداشته باشند، بلکه از تورم اجاره نیز مصون مانده و برعکس با سکونت در آپارتمان تازه، بخشی از دارایی خود را که پیش از این نیز در بازار مسکن به شکل ملک کلنگی بود، وارد چرخه تورم ملکی کنند.
همچنین و از سوی دیگر نگران تاخیر در ساخت هم نباشند و اگر سازنده در موعد مقرر موفق به ساخت نشد (با توجه به شرایط تورمی فعلی و افزایش طول دوره ساخت)، با استرس ناشی از به پایان رسیدن موعد اجاره‌‌‌نامه‌‌‌ها روبه‌رو نشوند.
علت دوم نیز به «کاهش ریسک مشارکت به دلیل عدم‌شناخت کافی از سازنده» مربوط است. در بسیاری از موارد، مالکان شناخت کافی از سازنده‌‌‌‌‌‌ای که برای مشارکت در ساخت با آنها اعلام آمادگی می‌کند یا توان پیشبینی آنچه ممکن است در فرآیند ساخت با آن مواجه شوند نیز ندارند. در چنین شرایطی، تهاتر بخشی از ملک با واحد آماده، ریسک مشارکت را برای آنها کاهش می‌دهد.
«امکان انتخاب بیشتر از میان سازنده‌‌‌ها»، به عنوان انگیزه دیگر مالکان از تهاتر، قابل اشاره است. مالکانی که تمایل به تهاتر دارند معتقدند با این روش دستشان در انتخاب سازنده بازتر است چون شرایط اقتصادی سازنده‌‌‌ها به گونه‌‌‌ای است که همه آنها الان توان کافی برای مشارکت ندارند و ممکن است سرمایه‌‌‌های آنها در واحدهای آماده حبس شده باشد. برخی دیگر از سازنده‌‌‌ها نیز که در بازار فعال هستند، منابع محدود خود را در پروژه‌‌‌های دیگری صرف کرده‌‌‌اند.
همچنین، «رکود در بازار کلنگی‌‌‌ها و محدودیت در امکان فروش یک ساختمان کلنگی به شکل یکجا» گروه دیگری از مالکان را به بازار معاوضه سوق داده است. نتایج تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، برخی از مالکان زمین و املاک کلنگی که تمایلی به مشارکت و اجاره‌نشینی تا زمان تکمیل و تحویل واحدها بعد از اتمام دوره ساخت نداشته و ترجیح می‌‌‌داده‌‌‌اند تا ملک کلنگی را فروخته و واحد نوساز بخرند، به این سمت هدایت شدهاند.
یک تیر و دو نشان برای سازنده
همچنین این روش برای سازنده‌‌‌ها نیز هم‌‌‌اکنون به یکی از روش‌های دور زدن رکود تبدیل شده است. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، سازنده‌‌‌ها به دلیل بحران مالی برای خرید زمین و همچنین حبس بخشی از سرمایه‌‌‌ها در واحدهای نوساز ناچار به پذیرش این شرایط شدهاند. در واقع برای آنها هم مطلوب است که در یک معامله دو کار انجام دهند؛ هم زمین بخرند و هم واحد خود را بفروشند. در واقع ملک خود را تبدیل به ملک کرده‌‌‌اند و زیان هم نمی‌‌‌کنند. از سوی دیگر، پولی هم از بابت مبلغ بلاعوض به مالکان پرداخت نمی‌‌‌کنند یا بلاعوض کمتری می‌دهند و از این جهت هم به سود آنها تمام می‌شود.
بنابراین به نظر می‌رسد در نهایت نفع سازنده‌‌‌ها از ورود به این روش، بیشتر از نفع مالکان باشد.
در واقع چند ریسک مهم برای سازنده‌‌‌ها منتهی به این تصمیم از سوی آنها برای مشارکت با مدل جدید و جایگزینی مدل سنتی مشارکت با تهاتر شده است. هم‌‌‌اکنون سازنده‌‌‌ها به دلیل شرایط فعلی، منابعی برای پرداخت بلاعوض ندارند. بنابراین با مدل جدید دیگر نیازی به پرداخت این مبلغ‌‌‌ها نیست. از سوی دیگر در شرایط فعلی که انتظارات تورمی زیاد است، سازنده‌‌‌ها اگرچه هم‌‌‌اکنون بخشی از بهای ملک را به صورت آپارتمان نوساز واگذار می‌کنند اما در پایان عملیات ساخت در کل سهم بیشتری از پروژه جدید برداشت می‌کنند که می‌توانند آن را با قیمت جدید به فروش برسانند. نوسان هزینه ساخت و تعهدی که سازنده‌‌‌ها به مالکان از بابت انجام به موقع کار با قیمت توافق‌شده در ابتدای قرارداد می‌دهند دلیل دیگری است که آنها را به سمت مدل تهاتر سوق داده است. دشوار بودن فروش واحد نوساز در شرایط رکود فعلی برای تامین مالی پروژه‌‌‌های جدید از دیگر دلایلی است که سازنده‌‌‌ها به این سمت حرکت کرده‌‌‌اند؛ ضمن آنکه هم‌‌‌اکنون بخشی از دارایی‌‌‌های آنها در سایر بازارهای دارایی قرار دارد. در سمت مالک نیز چالش مالکان املاک کلنگی برای یافتن بازار مناسب برای سرمایه‌گذاری مبلغی که از بابت بلاعوض در ابتدای کار دریافت کرده‌‌‌اند، آنها را به سمت مدل جدید متمایل‌‌‌تر کرده است.
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» همچنین نشان می‌دهد، در این روش، نسبت کلی مشارکت تغییر نمی‌‌‌کند و کماکان در مناطق مصرفی معمولی نیمه شمالی ۶۰ به ۴۰ (به نفع مالک) و در مناطق جنوبی ۵۰ به ۵۰ است.
تحقیقات همچنین نشان می‌دهد، بازار مشارکت در ساخت سنتی، کماکان در حالت کماست و حتی شرایط نسبت به قبل بدتر هم شده است؛ پیشبینی فعالان بازار آن است که شکل جدید مشارکت به تدریج افزایش می‌‌‌یابد. با این حال، موارد محدودی هم از فایل‌‌‌های مشارکت در ساخت به شکل سنتی، در بازار موجود است که به گفته فعالان این بازار، مدت زمان توافق مالک و سازنده برای ورود به قرارداد و پروسه مشارکت در این شکل به طور کلی از قبل طولانی‌‌‌تر و همچنین طولانی‌‌‌تر از حالتی است که مشارکت با مدل جدید، مدنظر مالک و سازنده است. هم‌‌‌اکنون، مبلغ بلاعوض به ازای هر مترمربع ملک کلنگی حول و حوش ۲۵ میلیون تومان در منطقه ۵ (منطقه مصرفی و پرتقاضای شهر تهران) است.
