ایست سرمایه‌گذاری ساختمانی با «کاغذبازی و اعمال سلیقه» شهرداریها؛ مرکز پژوهشهای مجلس هشدار داد
۵۴۰ روز ماراتن مجوز ساخت
معادل مدت‌‌‌زمان عملیات ساختمانی، وقت سازندهها برای دریافت «پروانه» و «پایانکار» تلف می‌شود
ماراتن ۵۴۰روزه بسازوبفروش‌ها برای دریافت دو جواز ساختمانی، عملا منجر به ایست سرمایه‌گذاری ساختمانی در شهرها شده است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، مرکز پژوهشهای مجلس که پیش از این و در یک گزارش، از طول دوره ۲۴۰روزه در صدور پایان کار ساختمانی خبر داده و نسبت به پیامدهای طولانی شدن زمان صدور این مجوز ساختمانی و تبعات آن برای بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی هشدار داده بود به تازگی در یک گزارش دیگر، دوره ۳۰۰روزه برای صدور پروانه ساخت را به منزله فرمان اجباری ایست برای سازندگان و سرمایه‌گذاران ساختمانی توصیف کرده است. بازوی پژوهشی مجلس در این گزارش خود، کاغذبازی‌‌‌ها و اعمال سلیقه شهرداریها در اولین گام شروع عملیات ساختمانی یعنی صدور پروانه ساخت را منجر به ایست سرمایه‌گذاری ساختمانی و ابرمانع رونق تولید مسکن در شهرها معرفی کرده است. در واقع، نتایج این گزارش نشان می‌دهد، عملکرد شهرداریها در فرآیند صدور پروانه ساختمانی که به منزله مجوز ساخت است و هم‌‌‌اکنون به ماراتن ۴ تا ۱۰ ماهه در شهرهای کشور (شهرهای کوچک، متوسط، بزرگ و کلان‌شهرها) تبدیل شده است، منجر به تشکیل یک عملیات سایه برای فعالیت‌‌‌های ساختمانی شده است. بررسیها نشان می‌دهد زمان دریافت دو مجوز مهم ساختمانی یعنی پروانه ساخت و پایان کار در حالی در شهر تهران تا ۵۴۰ روز می‌رسد که این تعداد روز معادل ۱۸ ماه و برابر با دوره متوسط ساخت مسکن است. به این معنا که به همان میزان که سازندهها، زمان صرف ساخت و تکمیل واحدهای مسکونی می‌کنند، معادل همین زمان باید در صف دریافت پروانه (مجوز ساخت‌وساز) و پایان کار، معطل بمانند.
جزئیات ماراتن ۱۸ماهه
بازوی پژوهشی مجلس، اواخر سال گذشته در گزارشی، نسبت به تبعات ماراتن دریافت مجوز پایان کار برای سازندهها، هشدار داد. در این گزارش که مشروح و تحلیل آن اسفند ماه ۱۴۰۰ در روزنامه «دنیای‌اقتصاد» و در همین صفحه منتشر شد، اعلام شده بود که به دلیل زدوبندهای مالی و منافع پنهانی که در طولانی شدن روند صدور پایان کار ساختمان‌‌‌ها وجود دارد، یک سازنده باید ۱۸ گام یا ۱۸ مرحله طویل‌‌‌المدت را برای دریافت پایان کار طی کند تا در نهایت و به طور متوسط بعد از ۲۴۰ روز کاری، موفق به دریافت آن شود. به تازگی نیز این مرکز در یک پژوهش جدید که به بهانه نقد محتوای لایحه بودجه ۱۴۰۲ منتشر کرده است، اعلام کرده که در تهران یک سازنده باید ۴۰ گام را در شهرداری طی کند تا بتواند در نهایت پروانه ساخت دریافت کند که در برخی از مناطق این مدت ۳۰۰ روز کاری به طول می‌‌‌انجامد. این مراحل آن طور که در این گزارش اعلام شده است با احتساب رفت‌وبرگشت پرونده‌‌‌ها، دوباره‌کاری و بروز اشتباه در برخی از اقدامات، ممکن است گاه به بیش از ۱۰۰ گام نیز برسد. این موضوع تنها مختص تهران نیست و آن طور که در این گزارش اعلام شده است در شهرهای کوچک و متوسط، سازندهها تا ۵/ ۴ ماه (افزون بر ۱۳۰ روز) و در شهرهای بزرگ بین ۵/ ۶ تا ۷ ماه (حدود ۲۰۰ روز)، باید در انتظار صدور جواز ساخت بمانند. این وضعیت نشان می‌دهد در شهر تهران دریافت جواز ساخت یک پروسه حدودا ۱۰ ماهه است که با احتساب دوره ۲۴۰روزه دریافت پایان کار که در گزارش قبلی بازوی پژوهشی مجلس به آن اشاره شده بود، معادل مدت‌‌‌زمان عملیات ساختمانی، وقت سازندهها برای دریافت پروانه و پایانکار ساختمانی تلف می‌شود.
تبعات انتظار طولانی برای جواز ساخت
دوره طولانی ۱۸ماهه معطلی سازندهها شامل انتظار تا ۳۰۰ روز برای دریافت جواز ساخت در شهر تهران و ۲۴۰ روز انتظار برای دریافت پایان کار، به‌خصوص در شرایط فعلی، به منزله تحمیل توقف سرمایه‌گذاری ساختمانی به بسازوبفروش‌ها وتولیدکنندگان مسکن است. در سال‌های گذشته از آنجا که مصالح ساختمانی نوسانات قیمتی جهش‌‌‌گونه و غیرمعمول نداشت، شاید این انتظار چندان بر فعالیت سازندهها اثر محسوس، آشکار و منفی برجای نمی‌‌‌گذاشت اما در شرایط فعلی که دست‌‌‌کم در طول دو سال گذشته، تورم ۱۰۰ درصدی در قیمت مصالح ساختمانی و جهش قیمت تمام‌شده ساخت از ناحیه تورم شدید ساختمانی رخ داده است، ناپایداری هزینههای ساخت به یکی از مهم‌ترین و اصلی‌‌‌ترین دلایل عدم‌رغبت سازندهها به ساخت و تولید مسکن و در نتیجه افزایش عمق رکود ساختمانی در شهرها و به ویژه در تهران تبدیل شده است. این در حالی است که این ماراتن ۱۸ماهه در این دوره که سرشار از ناپایداری هزینه ساخت است، در نهایت به زیان سازندهها و مجموعه بازار مسکن تمام می‌شود. در شرایطی که تورم ساختمانی در یک‌سال به ۱۰۰درصد رسیده است، به طور متوسط در هر فصل هزینه ساخت مسکن از ناحیه مصالح ساختمانی حول و حوش ۲۵درصد افزایش می‌‌‌یابد. در چنین وضعیتی، انتظار ۱۰ماهه برای دریافت جواز ساخت، عملا به معنای افزایش ۷۵ درصدی هزینه ساخت در فاصله اقدام سازنده برای دریافت پروانه ساختمانی تا زمانی است که پروانه را دریافت و عملیات ساخت را استارت بزند. به عبارت دیگر، از زمانی که یک سازنده تصمیم به ساخت گرفته و برای دریافت جواز ساختمانی اقدام می‌کند تا زمانی که پروانه را دریافت می‌کند، هزینه ساخت نسبت به برآوردی که در ابتدای کار داشته داشت تا ۷۵درصد افزایش می‌‌‌یابد و این موضوع به معنای ایجاد اختلال و زیر و رو شدن تمام محاسبات و برآوردهای سازنده از قیمت تمام‌شده ساخت است.
حتی طولانی شدن دوره پایان کار نیز منجر به زیان سازنده‌‌‌هاست؛ چرا که منابع مالی سازنده برای خرید زمین و شروع پروژه‌‌‌های جدید تا زمان دریافت پایان کار برای فروش قطعی و انتقال سند به نام خریدار به طور کامل آزاد نمی‌شود. در شرایطی که همواره در سال‌های اخیر تورم زمین از تورم مسکن بیشتر بوده است، طولانی شدن زمان حبس منابع سازنده در ساختمان‌‌‌های نوساز به واسطه تاخیر در صدور پایانکار، در زمان اتمام پروژه نیز به زیان سازنده تمام خواهد شد.
کلید پیشنهادی برای رونق مسکن
مرکز پژوهشهای مجلس با اشاره به طولانی شدن دریافت مجوز ساخت برای سازندهها به عنوان عامل ایست سرمایه‌گذاری ساختمانی و ابرمانع رونق تولید مسکن، یک پیشنهاد در جهت تسهیل صدور مجوزهای ساخت و عرضه مسکن مطرح کرده است. در قالب این پیشنهاد، «ایجاد یک پنجره واحد صدور مجوزهای احداث و عرضه مسکن» و تدارک یک بند الحاقی به قانون بودجه سال ۱۴۰۲، ضروری اعلام شده است. بررسی‌‌‌های بازوی پژوهشی مجلس نشان می‌دهد پیگیری مستقیم و حضوری پرونده از سوی متقاضی، وجود خدمات غیرهوشمند در برخی از گام‌‌‌ها در کنار اجرای الکترونیکی دیگر گام‌‌‌ها، لزوم ارائه برخی مدارک غیرضروری، فاقد توجیه و عاری از جنبه فنی، عدم‌واگذاری کامل مسوولیت به دفاتر خدمات الکترونیک، همچنین کشمکش بین سازمان نظام مهندسی ساختمان و وزارت راه و شهرسازی در خصوص نحوه انتخاب مهندس ناظر و رواج اخذ هزینههای غیررسمی از مهم‌ترین تنگناهای موجود در روند صدور پروانه ساختمانی به شمار می‌رود.
مرکز پژوهش‌‌‌ها پیشنهاد کرده است حکمی با این موضوع به تبصره ۱۱ لایحه بودجه ۱۴۰۲ الحاق شود. مبنی بر اینکه «وزارت کشور (سازمان شهرداریها و دهیاری‌‌‌های کشور) مکلف است ظرف مدت سه ماه با مشارکت سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور، وزارت راه‌وشهرسازی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، به منظور مدیریت یکپارچه و هماهنگ امور اخذ، تکمیل و صدور پروانه‌‌‌های ساختمانی، گواهی‌‌‌های ساختمان، شناسنامه فنی و ملکی ساختمان، نسبت به ایجاد «پنجره واحد صدور مجوزهای احداث و عرضه مسکن» به صورت برخط و شفاف اقدام کند.» این در حالی است که در جزء دیگری از این پیشنهاد، توصیه شده است وزارت کشور و سازمان شهرداریها، در راستای افزایش ارائه خدمات به صورت غیرضروری، با حداقل زمان و هزینه ممکن با همکاری سایر دستگاه‌‌‌های مرتبط، نسبت به شناسایی و حذف مراحل تکراری، غیرضروری و ارائه اسناد فیزیکی، حذف اظهارنظرهای سلیقه‌‌‌ای ممیز‌محور و... در هر کدام از فرآیندهای منتهی به صدور مجوزهای احداث و عرضه مسکن اقدام کنند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در حالی در گزارش مرکز پژوهشهای مجلس مدت زمان صدور پروانه ساختمانی در برخی مناطق تهران تا ۳۰۰ روز کاری اعلام شده است که شهرداران وقت تهران در سه دوره گذشته وعده کوتاه شدن زمان صدور جواز ساختمانی را ارائه کرده بودند. شهردار وقت تهران نیز پیش از این وعده داده بود این زمان تا دو ماه کاهش یابد. اما همچنان در برخی از مناطق این زمان بعضا تا ۱۰ ماه به طول می‌‌‌انجامد.
مرکز پژوهشهای مجلس در بخشی از این گزارش، در نقد لایحه بودجه ۱۴۰۲ که در واقع برنامه مالی و سیاستی دولت در طول سال آینده است، اعلام کرده است: با توجه به اینکه جهش تولید مستلزم به کارگیری مجموعه‌‌‌ای از ابزارهای سیاستی هدفمند و هماهنگ است تا هدایت جریان سرمایه و نقدینگی به سمت پیشران‌‌‌های تولید تسهیل شود، در این چارچوب، «بهبود محیط کسب و کار»، گامی اساسی برای توسعه سرمایه‌گذاری در امر تولید مسکن و پایداری اشتغال در این حوزه محسوب می‌شود. با توجه به نقش محوری بخش خصوصی در ساخت‌وساز مسکن که بیش از ۹۰درصد ساخت‌وساز را بر عهده دارد، بسترسازی مناسب برای ادامه فعالیت سرمایه‌گذاران موجود و همچنین ورود موثر متقاضیان جدید، نقش تعیین‌کننده‌ای در رونق تولید مسکن ایفا می‌کند. این در حالی است که در این گزارش تاکید شده است که توجه و تحلیل برنامه‌‌‌ها و میزان اعتبارات درج‌شده در لایحه بودجه ۱۴۰۲ و انطباق آن با تکالیف مندرج در اسناد فرادست و سایر قوانین مصوب حکایت از آن دارد که جهت‌‌‌گیری‌‌‌های درون‌بخشی و برون‌‌‌بخشی مرتبط با حوزه مسکن و شهرسازی نمی‌تواند رافع چالش‌‌‌ها و مشکلات این حوزه باشد. همچنین کم‌‌‌توجهی به امکان تامین مالی و تسهیل ورود بخش خصوصی در حوزه ساخت‌وساز و تامین زیرساخت‌‌‌های خدماتی و شهری، از جمله ضعف‌‌‌های این لایحه عنوان شده است.
