ریشه‌های صعود قیمت ملک به کانال جدید بررسی شد
نقشه راه سیاست‌گذار مسکن برای عبور از گردنه
بررسی بازار مسکن ایران به خصوص در طی دهه‌های اخیر نشان می‌دهد که این بازار ناشی از عوامل درون و برون بخشی همواره با نوسانات نسبتا شدیدی مواجه بوده است و ساخت‌وساز و همچنین تقاضا و قیمت در بخش مسکن دارای روندهای سینوسی هم جهت و تقریبا منطبق بر هم بوده است به طوریکه با ایجاد تغییر در یکی از متغیرهای اقتصادی، تقاضای مسکن و به تبع آن قیمت مسکن به دلیل کشش کم‌عرضه مسکن در کوتاه مدت، افزایش می‌یابد و به دنبال آن سرمایه‌گذاران با اخذ پروانه ساختمانی به بازار مسکن وارد می‌شوند که این مساله با توجه به میانگین طول دوره حدودا دو ساله ساخت مسکن در ایران، منجر به افزایش عرضه و ثبات قیمتی و همچنین کاهش ساخت‌وساز در بازار مسکن می‌شود.
بررسی دوره‌های رونق و رکود مسکن طی دهه‌های گذشته، این روند را مورد تائید قرار می‌دهد. با این حال به نظر می‌رسد اثرگذاری عوامل بیرونی موثر بر بازار مسکن طی یکسال و نیم اخیر، سرعت تغییر و تحولات در این بازار را افزایش داده است. به طوریکه گزارش رسمی بانک مرکزی نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی از حدود ۱۵میلیون تومان در ابتدای سال‌جاری به بیش از ۲۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در آستانه نیمه دوم رسیده است. همین موضوع شکاف میان قدرت خرید سمت تقاضا و قیمت تمام شده پروژه‌های ساختمانی را به شدت افزایش داده و حجم زیادی از متقاضیان مصرفی را از بازار اخراج کرده است. این در حالی است که مطابق با اصول اقتصادی، یکی از مهم‌ترین مواردی که برای عملکرد روان بازار مسکن موردنیاز است، میزان موفقیت در تبدیل باثبات تقاضای بالقوه به بالفعل، یعنی بحث افزایش مستمر قدرت خرید و توانمندی مالی خانوارها است. احتمالا بر همین اساس است که بسیاری از مردم و مسوولان برای ایجاد رونق پایدار در بخش مسکن، چشم به معرفی و پیاده‌سازی نهادها و ابزار نوین مالی در حوزه مسکن دوخته‌اند. این ابزار و نهادها، مفید و در جای خود کارگشا هستند، اما هرگز نمی‌توانند جایگزین عامل کلیدی‌تر، یعنی رشد اقتصادی و افزایش درآمد شوند. از این رو ایجاد رونق پایدار در بخش مسکن، در ایجاد رشد اقتصادی و ثبات نرخ تورم گره خورده است. در این میان بررسی مهم‌ترین عوامل بروز نوسانات شدید قیمتی در بازار و راهکارهای مدیریت آنها مهم است.
علیرضا اشکان، فعال بازار مسکن، یکی از عوامل موثر در این افزایش قیمت، سرازیر شدن بخشی از نقدینگی بورس به مسکن می‌داند. او در این‌باره می‌گوید: سفته بازانی که منتظر شاخص یک میلیون واحدی بودند پس از تحقق اهداف خود، بازار کم‌ریسک‌تر مسکن را به عنوان جایگزینی ایمن برای سرمایه خود تلقی کرده و با جابه جایی به این بازار همزمان با رونق، افزایش نسبی قیمت را هم حادث شدند.
او در عین حال معتقد است رونق شگفت انگیز بازار سرمایه می‌تواند کمک شایانی به بازار مسکن که سال‌های رکود خود را پشت سر گذاشته، کند. در اقتصاد نابالغی که دخالت‌های دولت به طور محسوسی در روندها اثرگذار است، در صورتی که چشم‌انداز درست و بلندمدت برای تسهیلات دولتی ترسیم شود و با وضع قوانین جلوی ایجاد رانت در برخورداری از این تسهیلات گرفته شود می‌تواند موجب تقویت عرضه و تقاضای مسکن و در پی آن حرکت به سوی تعادل بازار شود.
به گفته او اقدام دولت برای استفاده از سازوکار بورس و استفاده از اوراق در جذب سرمایه پروژه‌های ملکی و تسهیل مشارکت سرمایه ای در بازار مسکن می‌تواند از موثرترین اقدامات دولت در بستر سازی و تحریک دوسویه عرضه و تقاضا در بازار شود.
این فعال بازار مسکن در عین حال می‌گوید: دولت به عنوان تسهیل‌کننده و بسترساز ایجاد شفافیت کامل در بازار است. شفافیت حتی اگر در کوتاه‌مدت مسبب هیجان شود، مشکلات اقتصادی را نمایان می‌سازد و زمینه‌ساز اصلاح خواهد شد. همچنین در صورت عدم شفافیت ممکن است عده‌ای دلال و سودجو از التهاب بازار سوءاستفاده کنند و زمینه‌ساز افزایش بی‌رویه قیمت‌ها و بی‌ثباتی بازار شوند.
اشکان تاکید می‌کند: دولت نباید با وضع دستوری قیمت‌ها زمینه‌های ایجاد انحراف در بازار را فراهم کند، زیرا اقتصاد دستوری، تاب آوری قدرت بالای عرضه و تقاضای مسکن را نخواهد داشت و عمر اقتصاد دستوری مسکن کوتاه مدت خواهد بود و تنها پس از مدتی کوتاه، بی‌ثباتی بیشتر در بازار را موجب می‌شود؛ اما سیاست‌گذار می‌تواند با حمایت از بسترهایی که شفافیت عرضه و تقاضای مسکن را به همراه دارند، نقش تسهیل‌گری برای تصمیم‌گیری خریداران و سرمایه‌گذاران مسکن را فراهم کند و با کم‌کردن التهاب در بازار، میزان ریسک پیش‌بینی نشده بازار را کم کند.
سلمان خادم‌المله، کارشناس بازار مسکن نیز رخدادهای بین‌المللی و نوسانات سایر بازارهای دارایی همچون بازار ارز را در ایجاد تغییر و تحولات سریع در بخش مسکن موثر می‌داند. او در این باره می‌گوید: افزایش قیمت ارز و به تبع آن افزایش در قیمت دارایی‌های مرتبط با آن و میل به روز کردن ارزش دارایی‌ها متناسب با کاهش ارزش پول ملی و حرکت بخشی از نقدینگی به سمت بازارهای رقیب و از جمله بازار مسکن، در چند ماه گذشته منجر به افزایش قابل توجه قیمت ملک در کشور شد.
او با اشاره به تورم ملکی ماهانه طی چندماه اخیر، عنوان می‌کند: اگر هدف سیاست‌گذار کمک به دهک‌های میانی جامعه است باید با عنایت به متغیرهای واقعی اقتصاد تصمیم‌گیری کرد. از آنجا که شرایط خاص اقتصادی و سیاسی نشان از تحولات جدی در آینده نزدیک دارد و حداقل در شرایط موجود چشم‌انداز مناسبی از وضعیت آتی به چشم نمی‌خورد و همچنین توان خرید مسکن (و حتی توان اجاره مسکن در شهر تهران به شدت کاهش یافته و احتمال بالایی برای خروج مستاجران با توان مالی پایین از شهر تهران و سکونت در حاشیه‌های شهر تهران بالا است) با توجه به تورم فعلی و تورم پیش رو از عهده اکثریت دهک‌های میانی و پایین خارج شده است (از طرف دیگر تشدید رویدادهای ناخوشایند احتمالا منجر به افزایش سطح رکود و فراگیرتر شدن بیکاری خواهد شد، که در این میان دهک‌های پایین و میانی جامعه جدی‌تر از قبل با آسیب مواجه خواهند شد.)
این کارشناس با تاکید بر آنکه برای کاهش اثرات احتمالی تغییرات سایر بازارها بر بازار مسکن باید اقداماتی از سوی سیاست‌گذار برای کاهش حجم سرمایه‌گذاری در بازار ساخت‌وساز انجام شود، می‌گوید: به‌نظر می‌رسد تقویت توان مالی طبقاتی که هنوز امکان سرمایه‌گذاری در آنها باقی مانده است در خانه‌های کوچک متراژ یا خانه‌های بیرون از شهر تهران و ترجیحا در مناطق خوش آب و هوا با فاصله اندک از تهران، اگر مد نظر قرار گیرد موثرتر خواهد بود.
او با بیان اینکه بازار مسکن در شهرهای حاشیه‌ای اطراف تهران می‌تواند گزینه مناسبی برای خانه‌اولی‌ها باشد، تاکید می‌کند: از آنجا که طبیعتا قیمت ملک در مناطق حاشیه‌ای اطراف تهران مناسب تر از قیمت‌ها در شهر تهران است، تخصیص زمین به قیمت مناسب و تقویت عرضه مبتنی بر تقاضا (هم تقویت مالی و هم سایر مشوق‌ها از جمله مشوق‌های مالیاتی) جهت ساخت مسکن (و به تبع آن ایجاد اشتغال بیشتر) در مناطق حاشیه‌ای اطراف تهران و شهرهای خوش آب و هوای نزدیک به تهران می‌تواند سیاست درستی برای سیاست‌گذاران و گزینه مناسبی برای مصرف‌کنندگان و سرمایه‌گذاران باشد.
وی در پایان می‌گوید: تعلل در انجام این امر در گذر زمان منجر به افزایش بیشتر قیمت‌ها در مناطق مذکور و جا ماندن دهک‌های مد نظر این سیاست از رسیدن به اهداف خواهد شد.
در کنار شهرهای حاشیه‌ای پایتخت، توجه و تمرکز بر تسهیل روند نوسازی بافت فرسوده نیز دیگر اقدامی است که از دیدگاه کارشناسان بخش مسکن می‌تواند به ایجاد تعادل در بازار مسکن کمک کند. با این حال فاکتوری که می‌تواند روند نوسازی هسته قدیمی شهرها را در کنار نوسازی خانه‌های کلنگی بهبود ببخشد، توجه به نوسازی محیطی با هدف افزایش ارزش املاک این محدوده جهت جلب سرمایه‌گذاران ساختمانی است. چراکه طی سال‌های گذشته، سرمایه‌گذاری‌های صورت گرفته تاکنون عمدتا در بخش مسکن بوده و کمتر وارد حوزه پروژه‌های خدماتی و محرک توسعه شده است.
از این رو کارشناسان شهری حضور دولت و دستگاه‌های متولی مربوطه به منظور پشتیبانی از جریان نوسازی و فراهم‌سازی بستر قانونی مدیریت هماهنگ و حضور و اقدام در چارچوب آن، را ضروری می‌دانند. به گفته آنها دولت‌ها با اعطای تسهیلات بلندمدت و ارزان‌قیمت به مالکان و سازندگان و پیش‌بینی وجوه اداره شونده برای تامین کسری خدمات، می‌توانند نقش عمده‌ای در تسهیل و تسریع جریان نوسازی داشته باشند. میزان تسهیلات تخصیصی، نحوه پرداخت، سود و شرایط بازپرداخت آن تاکنون به گونه‌ای نبوده است که بتواند مشوق خوبی برای نوسازی و ترغیب مالکان و سازندگان به حضور و مشارکت در این حوزه باشد. از طرفی دستگاه‌های خدمات‌رسان وابسته به دولت حضور چندان موثری در نوسازی بافت‌های فرسوده نداشته‌اند.
تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد که چنین نبوده و تنها عده محدودی از ذیم دخلان به‌طور جدی وارد این حوزه شده‌اند و در بین متولیان فعالی هم که گام پیش گذاشته‌اند و دست به اقدام زده‌اند در موارد قابل‌توجهی موازی و پراکنده‌کاری پیش آمده است و کمتر شاهد اقدامات هماهنگ و هم‌سو و بسیج هم‌افزای منابع در راستای هدف مشخصی در عرصه نوسازی بوده‌ایم. از این رو نبود مدیریت یکپارچه و هماهنگ و ساز و کار‌های پشتیبان آن در حوزه‌ی نوسازی بافت‌های فرسوده سبب شده است، روند نوسازی فاصله معنی‌داری با اهداف برنامه‌های کلان کشور داشته باشد.
در کنار مباحث مدیریت هماهنگ نوسازی و ضرورت توجه به تامین کسری خدمات و ارتقای کیفیت زیست، در حوزه نوسازی مسکن نیز به‌رغم اعطای پروانه رایگان از سوی شهرداری تهران، شرایط رکود حاکم بر بازار، نارسایی در اعطای وام‌های نوسازی و سود بالای آنها و رقم قابل توجه برخی از هزینه‌ها، از جمله؛ هزینه بیمه تامین‌اجتماعی و حق‌الزحمه‌های نظارت سازمان نظام مهندسی، در کنار محدودیت‌های ساخت‌وساز ناشی از شرایط بافت، کندی روند نوسازی را در پی داشته است.
ارزش پایین زمین و آپارتمان، شأن پایین اجتماعی و اقتصادی، مشکلات حقوقی و شرایط دشوار ساخت‌وساز (به دلیل ریزدانگی و ضرورت تجمیع و موانع پیش‌روی آن، عرض کم معابر و مشکلات حمل مصالح و...) باعث شده است سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده در قیاس با بخش‌های دیگر شهر جذابیتی نداشته باشد.
