مدیران مسکن شهر
مدیریت شهری چگونه قیمت مسکن را راهبری می‌کند؟
در دهه‌های اخیر فروش تراکم و قیمتهای منطقه بندی به همراه عوارض ساخت و پایان کار هم بر موارد فوق افزوده‌شده تا در زمان‌هایی نرخ ساختوساز آن‌چنان کاهش یابد که به جهش قیمت مسکن ختم شود. در سال‌های دیگر اما سیاست شهرداریها برای کسب درآمد بیشتر بر تخفیف‌های فروش تراکم متمرکز بوده که رتبه دوم اصفهان در خانه‌های خالی به‌واسطه همین تصمیم‌ها است.
شهرداری و توزیع قیمتی زمین
در سطح خرد، توزیع قیمتی «زمین» به‌طور مستقیم به عملکرد گذشته و سیاست‌های آینده شهرداریها برمی‌گردد. برای مثال در بسیاری از مناطق شهر اصفهان محله‌هایی را می‌توان یافت که به دلیل بافت بومی و ساختار غیر مدرن کوچه‌ها و خیابان‌های آن، تفاوت قیمت زمین و درنتیجه واحدهای مسکونی و تجاری در آن‌ها با محله‌های مجاور بسیار قابل‌توجه است.کیفیت کوچه‌ها و خیابان‌های این محلات از جنبه‌های مختلف تفاوت زیادی با کوچه‌ها و خیابان‌های اطراف خود دارد و همین امر به کیفیت سازه‌های ساخته‌شده در آن و قیمت واحدهای مسکونی و تجاری نیز اثرگذار بوده است. بنابراین حتی در مناطق بسیار گران‌قیمت اصفهان نیز محله‌هایی با بافت قدیمی و ارزش املاک پایین مشاهده می‌شود که همت‌آباد از آن جمله است.
در بین مناطق مختلف شهر اصفهان عوامل اثرگذار دیگری بر ارزش املاک وجود دارد که سیاست‌های شهرداری در آن دخیل بوده است. ازجمله مواردی که عرضه و تقاضا و در پی آن قیمت املاک را در مناطق مختلف تحت تأثیر قرار می‌دهند می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:دسترسی به حمل‌ونقل عمومی، فاصله تا خیابان‌های اصلی و اتوبان‌ها،دوری یا نزدیکی به مراکز خرید، وجود فضای سبز،تراکم واحدهای مسکونی و تجاری در یک منطقه و شلوغی معابر، تراکم‌فروشی شهرداری و تاثیر آن بر قیمت مسکن. یکی دیگر از عوامل بسیار مهم در تعیین قیمت زمین که به‌طور مستقیم به تصمیم شهرداریها مرتبط می‌شود، امکان دریافت مجوز ساخت مسکونی یا تجاری یا به‌اصطلاح تراکم اختصاص‌یافته به آن زمین است.تعداد طبقات و سطح زیربنای قابل‌استفاده از یک زمین، بر بازگشت سرمایه حاصل از سرمایه‌گذاری در آن اثر مستقیم داشته و قیمت ملک را تحت تأثیر قرار می‌دهد.
منطقه شهری و قیمت مسکن
از دید کلان یکی از مسائل مهم تأثیرگذار بر تفاوت قیمتی زمین در شهرهای مختلف، کمیابی زمین است که بخصوص در کلان‌شهری مثل اصفهان یکی از محدودیت‌های مهم عرضه مسکن محسوب می‌شود.
ازآنجاکه نرخ رشد ساخت واحدهای مسکونی جدید بجای ساختمان‌های کلنگی، بسیار بیشتر از نرخ فرسایش آن‌ها است بنابراین تعداد واحدهای کلنگی رو به کاهش و تقاضا برای دستیابی به آن‌ها افزایش‌یافته است.به همین دلیل «قیمت زمین» به‌عنوان عمده‌ترین هزینه در فرآیند ساختوساز مسکن، به‌طور طبیعی بستگی به شهر و منطقه آن دارد که به کیفیت خدمات و موقعیت‌های موجود در شهری برمی‌گردد که سیاست‌گذاری آن توسط شهرداری انجام‌شده است. به‌عبارت‌دیگر یک قطعه زمین زمانی قابلیت تبدیل به یک واحد مسکونی یا تجاری را دارد که امکانات شهری و اجتماعی نیز برای آن فراهم باشد. به‌طور طبیعی هزینه‌ی فراهم کردن زیرساخت نیازهای اولیه‌ای مثل آب و برق در کنار ایجاد امکانات اولیه‌ای مثل درمانگاه و مدرسه، و حتی نیازهای رفاهی مثل فضای سبز یا دسترسی به حمل‌ونقل عمومی هم جزو هزینه‌های ساخت واحدها و شهرک‌های مسکونی شهرها در نظر گرفته می‌شود.
درواقع بالا بودن تقاضای مسکن در یک کلان‌شهر به دلیل دسترسی به امکانات اجتماعی، رفاهی، بهداشتی و حتی شغلی موجود در آن کلان‌شهر به نسبت سایر شهرها است و بالاتر بودن قیمت واکنشی کاملاً منطقی و طبیعی به این تفاوت است.بنابراین تصمیم‌گیری و سیاست‌گذاری درباره ایجاد بزرگراه‌ها، خیابان‌های جدید، تغییر در مسیرهای حمل‌ونقل مانند مترو و خطوط اتوبوس و...اجرا و تدوین طرح‌های تفصیلی، نحوه ارایه و میزان خدمات شهری و پیاده‌سازی طرح‌های شهرسازی و... نه‌تنها بر تقسیم‌بندی شهرها به بالا و پایین‌محله تاثیرگذار بوده که در تعیین نرخ مسکن و ملک در نواحی مختلف شهری مانند اصفهان تاثیرگذاشته است.
در سال گذشته مرکز پژوهش‌های مجلس تحقیقی با عنوان «تأثیر سرمایه‌گذاری در طرح‌های توسعه و عمران شهری بر قیمت املاک و مستغلات در شهر تهران» انجام داد. داده‌های این پژوهش نشان داد که تأثیر متغیرهای محیطی برگرانی ملک و مسکن بیش از متغیرهای ذاتی است و متغیر سهم شبکه معابر از کل مساحت محلات بیشترین تأثیر را بر قیمت واحدهای مسکونی در شهر تهران دارد.
شهرداری درنهایت برای صدور پروانه ساخت بر مبنای مناطقی که ایجاد کرده، نرخ منطقه بندی تعیین و به‌عنوان هزینه صدور پروانه ساخت از متقاضیان ساختوساز دریافت می‌کند.به‌تازگی علی صالحی، سخنگوی شورای شهر اصفهان از تصویب ۴ اقدام عملی برای مهار تورم و رشد تولید در شورای این شهر خبر داده که موارد زیر را شامل می‌شود:رشد کمتر از سقف قانونی برای تراکم مسکونی، کاهش ۴۰درصدی ضریب مصوب تراکم طبقات، پذیرش سوابق پرداخت قبلی املاک تجاری، کاهش ۳۰درصدی تاثیر رشد قیمت منطقه بندی در محاسبات. درواقع شهرداری اصفهان برای مواردی که خود عامل ایجادکننده آن بوده، تخفیف در نظر گرفته است.
عوارض شهری و قیمت مسکن
سال گذشته، مرکز مطالعات و برنامه‌‌ریزی شهر تهران در پژوهشی به‌صراحت عنوان کرد که شهرداری‌‌های ایران به‌ویژه شهرداری تهران با اتکای زیاد به منابع حاصل از بخش مسکن، نه‌تنها در افزایش قیمت اثر داشته‌‌اند، بلکه در مقاطعی بحران‌‌های مالی و تخلفات ساختوساز را تشدید کرده‌‌اند. در این گزارش تاکید شده که شهرداریها باید به سمت توزیع یکسان خدمات شهری در سطح شهر بروند و عمده هزینه اداره شهر را از طریق پولی شدن خدمات شهری بر اساس معیارهای اجتماعی، اقتصادی، موقعیت مناطق شهر، قیمت زمین و به‌طورکلی وضعیت طبقات اجتماعی و اقتصادی جامعه تامین کنند.
رویه شهرداری مبنی بر تغییرات ملموس عوارض ساختوساز در قالب تراکم فروشی و سایر تخفیف‌ها و یا رشدهای ناگهانی، زمینه‌‌ساز بروز شوک میان سازنده‌ها شده که نوسان ساختوساز را به همراه داشته است. در سال‌هایی که رشد شدید و ناگهانی در عوارض ساخت و قیمت منطقه بندی رخ‌داده، قیمتهای پیشنهادی فروش نوسازها که واحدهای الگو برای تعیین قیمت در سایر گروه‌های سنی ساختمانی نیز هستند، توسط سازنده‌ها افزایش قابل‌توجهی پیداکرده که تاثیر خود را بر تغییر نرخ پایه ملک در شهر اصفهان و به‌تبع نواحی هم‌جوار گذاشته است.
فرشید پور حاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان هم به ایرنا گفته است که افزایش عوارض شهرداری و پروانه ساخت بر روی قیمت مسکن تاثیر گذاشته و باعث افزایش قیمت می‌شود و شرایط را برای سایر حوزه‌های بخش مسکن سخت می‌کند. سال گذشته مقاله‌ای با عنوان»عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در کلان‌شهر اصفهان با تأکید بر عوارض محلی» در نشریه پژوهشی اقتصاد شهری دانشگاه اصفهان به چاپ رسید که اظهارنظر فوق را تایید می‌کند. این مقاله پژوهشی توسط نادر آخوندی)مدیرکل دفتر امور شهری و شوراهای استانداری اصفهان و مدیرکل سابق درآمدی شهرداری اصفهان(، حسین شریفی رنانی و دکتر مجید صامتی نوشته‌شده است. در بخشی از این مقاله آمده است:«قیمت‌گذاری عوارض محلی بر قیمت مسکن می‌تواند تأثیرگذار باشد. بخش چشمگیری از درآمد شهرداریها در ایران از طریق عوارض شهرداری و به عبارتی عوارض محلی تأمین می‌شود.» در این تحقیق بر تاثیر معنادار عوارض شهرداری بر قیمت مسکن تاکید شده :«با توجه به نتایج حاصل از مدل می‌توان استنباط کرد عوارض محلی موجب افزایش قیمت مسکن شده‌اند و پیشنهاد می‌شود به‌جای عوارض فعلی یک نوع عوارض جایگزین شود که هم پایداری در درآمدهای شهرداری ایجاد کند و هم تأثیر معناداری بر قیمت مسکن نداشته باشد.»
