شتاب نفس گیر بازار اجاره
رشد ۱۴ برابری نرخ مسکن دریک دهه
اواخر سال ۱۴۰۱ بود که آخرین آمار مرتبط با تحولات بازار مسکن از سوی بانک مرکزی با میانگین قیمت هر مترمربع مسکن تهران حدود ۵۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان اعلام شد .
حال‌آنکه بر اساس گزارش‌های بانک مرکزی در سال ۹۲ میانگین هر مترمربع مسکن درهمان تهران حدود ۴ میلیون تومان می‌شد که در کمتر از ۱۰ سال در دی‌ماه ۱۴۰۱ این شاخص به ۵۲ میلیون تومان رسیده است. عددی که گویای رشد ۱۴ برابری قیمت مسکن در این مدت است.
اما در همین مدت که قیمت هر متر مسکن با چنین افزایش افسارگسیخته‌ای همراه بوده است بازار رهن و اجاره نیز همراه با این شرایط پیش روی داشته به‌طوری‌که هرساله قیمت‌ها در این بخش با تفاوتی قابل‌تأمل نسبت به سال گذشته‌اش ، مستأجران را تحت‌فشار سنگینی درآورده است.
و البته همواره سیاست‌هایی هم از سوی دولت برای بهبود این وضعیت اعمال‌شده است به‌ویژه در چند سال پس از کرونا که این حمایت‌ها پررنگ‌تر بوده اما در عمل تأثیری بر شرایط نداشته است .
به‌طوری‌که به‌غیراز درآمدن صدای مستأجران و املاکی‌ها از این گرانی‌ها ، آمار رسمی هم خود گویای افزایش بی‌ضابطه نرخ اجاره‌بها و تبعیت نکردن از مصوبات مرتبط با کنترل بازار اجاره‌بها است.
سیاست‌هایی که قطعاً بدون ضمانت‌های لازم اجرایی ، تأثیری براین بازار نخواهد داشت.
مصوباتی بدون ضمانت اجرایی
همان‌طور که اشاره شد در طول ۱۰ سال اخیر، قیمت مسکن افزایش ۱۴ برابری را تجربه کرده است درصورتی‌که دستمزدها کمتر از ۹ برابر افزایش داشته است .
و قابل‌تامل آنکه در این شرایط نرخ رهن و اجاره‌ها که همیشه تابعی از تورم عمومی به‌ویژه قیمت مسکن بوده است با روندی سریع‌تر از دیگر اقلام تاخته است .
براین اساس دولتمردان به همراه بهارستان نشینان با این هدف که اقدامی در جهت کنترل این شرایط داشته باشند تدابیری را در دستور کار قرار داده غافل ازآنچه هرسال کمتر از سال پیشین این راهکارها ، تأثیراتی مثبت برجای می‌گذارند.
طرح دوفوریتی کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی ازجمله این برنامه‌ها است که البته هنوز این مورد اجرایی نشده است . در ۲۸ اردیبهشت سال گذشته، مجلس به دو فوریت طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی رأی داد.
جزئیات این طرح در اسفند سال ۱۴۰۱ به هیات‌رئیسه مجلس ارجاع شد و اکنون هم خبر از در اولویت بودن آن می‌رسد.
طرحی که در دولت قبلی با عنوان تعیین سقف اجاره‌بها شکست خورد و هرگز به مرحله اجرا درنیامد و اکنون نیز با چنین طرحی قرار است دولت برای اجاره املاک، سقف قیمتی را تعیین کند. که با همراهی سازمان‌هایی با اولویت استفاده از فناوری‌های نوین نظیر هوش مصنوعی و در نظر گرفتن ملاک‌هایی اقدام به کشف قیمت هر پلاک ثبتی با کاربری مسکونی شود و این اطلاعات باید به‌صورت برخط و رایگان در اختیار عموم مردم قرار بگیرد. همچنین مشوق‌هایی هم برای صاحب‌خانه‌ها که اقدام به اجاره دو یا سه‌ساله املاک خود داشته باشند موردنظر قرار دارد . اما برنامه‌ای که سال‌هاست از مزایای آن شنیده می‌شود ولی هنوز به‌طورجدی اجرایی نشده است دریافت مالیات از خانه‌های خالی است که برای کنترل بازار اجاره در دستور کار قرار دارد.
در این سال‌هایی که همواره از اجرایی شدن طرح مذکور ، خبر داده می‌شود باور اغلب کارشناسان شکست طرح مالیات بر خانه‌های خالی بوده است زیرا با زیرساخت‌های موجود ، در ایران اجرای دقیق و کامل آن امکان‌پذیر نیست .
پرداخت وام ودیعه راهکار دیگر دولت در این سه سال اخیر بوده است .تسهیلاتی که پرداخت آن با دشواری و موانع زیاد روبرو بوده و اغلب بانک‌ها در پرداخت آن تعلل داشته‌اند.
مصوبه تنظیم بازار اجاره‌بها با پیش‌بینی تمدید خودکار قراردادهای اجاره با سقف رشد اجاره‌بها مبتنی بر نرخ‌های مشخص، طرح دیگری بود از ابتدای تابستان سال قبل ،اجرا شد. با سقف رشد ۲۵ درصدی اجاره‌بها در تهران و ۲۰ درصدی در سایر نقاط شهری برای تمدید قراردادها به تصویب رسید . بر اساس این مصوبه، نیازی به مراجعه مستأجرها به بنگاه‌های ملکی برای تمدید قراردادهای اجاره نبود و این قراردادها به‌طور خودکار با میزان تغییراتی که به شکل دستوری تعیین‌شده، تمدید خواهد شد.
اما پیامدهایی مانند فروش واحدهای مسکونی از سوی مالک برای رهایی از دردسرهای اجاره‌داری با ضوابط دستوری و از سوی دیگر عدم همکاری مستأجرها با مالک درزمینه اجازه بازدید به متقاضیان خرید آپارتمان را داشت. و دیگر دردسرهایی که درنهایت ، به نزاع میان مالک و مستاجر می‌انجامید. بنابراین تا این زمان، هرکدام از تدابیری که دولت برای کنترل بازار رهن و اجاره در نظر داشته نتیجه‌ای قابل‌قبول در پی نداشته و حتی در مواردی شرایط را ملتهب‌تر کرده است.
گرانی اجاره تابعی از قیمت زمین و مصالح ساختمانی
فعالان و کارشناسان بازار مسکن در ارتباط با شرایط رهن و اجاره در شهر پرجمعیت اصفهان چه می‌گویند؟
به گفته فعالان این بخش درحالی‌که در آخرین ماه از فصل بهار قرارگرفته‌ایم و هنوز به پیک رهن و اجاره‌ها نرسیده‌ایم قیمت‌ها به‌طور غیر کارشناسانه گران‌تر شده است به‌طوری‌که کمتر معامله‌ای را در بخش مسکن از خریدوفروش گرفته تا رهن و اجاره شاهد هستیم. از طرفی شدت تورم و از سویی رکود ، عناوینی هستند که از سوی کارشناسان این حوزه در اصفهان شنیده می‌شود. هرچند در برهه‌ای مردم به دلیل ترس از گرانی بیشتر، مصمم به خرید ملک شدند اما اکنون ، باوجود رشد تورم ، کسادی شدید براین بازار حاکم گشته و پیرو این شرایط ، بخش رهن و اجاره هم تحت‌الشعاع قرارگرفته است .
سید مهدی حجازی، رئیس اتحادیه مشاورین املاک اصفهان در ارتباط با شرایط بازار رهن و اجاره به دنیای اقتصاد می‌گوید: هنوز فصل اصلی رهن و اجاره‌ها شروع نشده است چون پیک اجاره‌ها از ابتدای تیرماه آغاز و تا شهریورماه ادامه می‌یابد و در آن شرایط ،امکان ارزیابی این بازار وجود دارد.
اما آنچه اکنون می‌توان گفت شرایط نامناسبی است که وجود دارد به‌طوری‌که معامله زیادی به انجام نمی‌رسد.
وی یادآور می‌شود: افزایشی که در بخش رهن و اجاره حاکم شده است موجب تغییر و جابجایی محل زندگی اجاره‌نشینان گشته این‌گونه که بسیاری به مناطق ارزان‌تر و حتی به حواشی و حومه شهرها روی آورده‌اند و این افزایش تقاضا در مناطق حاشیه‌ای نیز موجب گرانی رهن و اجاره‌ها در این مناطق می‌شود. این مسوول در ارتباط با دلایل گرانی رهن و اجاره‌ها می‌گوید: دلیل اصلی به قیمت مسکن و زمین بازمی‌گردد به هر میزان مصالح، گران‌تر و قیمت زمین بالاتر رود نرخ نهایی مسکن هم بیشتر و درنتیجه بر بازار رهن و اجاره تأثیرگذار می‌شود.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان از سردرگمی مردم در سامانه راه و شهرسازی اطلاع می‌دهد که قرار بود رایگان عقد قرارداد رهن و اجاره در آن انجام گیرد اما هنوز چالش‌های فراوانی در این سامانه وجود دارد. چون سامانه‌ای کامل و جامع نیست به‌نحوی‌که امکان درج مبالغ هنگفت و غیراصولی در این سامانه وجود دارد بدون آنکه ضمانت اجرایی داشته باشد. به اعتقاد این فعال ، راهکار سامان یافتن حوزه رهن و اجاره‌ها تدابیر منطقی و عملیاتی با ضمانت اجرایی است . وی تصریح می‌کند: دولت باید مصوبه‌ای محکم در این زمینه داشته باشد به‌عنوان‌مثال برای قراردادهای بیش از ۲۵ درصد افزایش ، مالیات سنگین اعمال ، شود. اضح آنکه تا قانون نباشد نمی‌توان مانع تخلفات و مشکلات این بخش شد.
تدابیری برای مهار تورم عمومی ، لازم است
اعمال سیاست‌های دستوری ،در جهت مهار بازار رهن و اجاره از اقداماتی است که در این سال‌های پر تورم ، دولت‌ها هرکدام به‌نوعی درصدد آن بوده‌اند. درصورتی‌که غالبا شکست‌خورده وبی ثمر ، بوده است. ازاین‌رو تأکید کارشناسان آن است دولت‌ها به‌جای اعمال این نوع تدابیر در حوزه‌ای خاص ، راهکارهایی برای مهار تورم عمومی داشته باشند .چه‌بسا با کاهش تورم در بخش‌های مختلف من‌جمله خریدوفروش مسکن ، حوزه رهن و اجاره هم فروکش خواهد نمود. مورد تأکید شده دیگر ،کنترل نقدینگی است که بر طبق پژوهش‌های انجام‌گرفته نقدینگی پس از تورم از مهم‌ترین متغیرهای تأثیرگذار بر بخش مسکن است.
ضمن آنکه سیاست‌هایی در جهت کاهش نرخ ارز، می‌تواند تأثیری بسزا بر کاهش قیمت در بخشی مانند رهن و اجاره داشته باشد. زیرا با این تحول، قیمت مسکن کاهشی و درنهایت از نرخ رهن و اجاره‌ها کاسته خواهد شد.
