فرید قدیری قهدریجانی

بازار مسکن ۱۴۰۲، یک نیمه پر داشت، یک نیمه خالی. بخش امیدوارکننده بازار املاک تهران در سالی که گذشت، «مقاومت روند رشد قیمت آپارتمان‌ها در برابر اثرپذیری کامل از جهش ارزی آخرسال» بود که این اتفاق دو علت اصلی داشت. اما واقعیت دیگر این بازار «رشد قیمت با نرخ بالاتر از ۱۴۰۱» است.

بازارهای ملکی در سالی که رو به پایان است، یک فصل مشترک و یک تفاوت معنادار با هم داشتند. به‌طوری‌که اطلاع از ۴متغیر کلیدی این دو بازار –ساخت‌وساز و معاملات مسکن- می‌تواند مسیر ورود و فعالیت بازیگران آنها را در ۱۴۰۳ تاحدودی مشخص کند. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از آنچه طی دست‌کم ۱۰ماه اول امسال بر این دو بازار گذشت، حاکی است هم ساخت‌وساز و هم معاملات خرید با وضعیت رکود تورمی مواجه بودند. با این حال، هم شدت رکود و هم میزان رشد قیمت‌ در بازار معاملات مسکن به مراتب بیشتر از سرمایه‌گذاری ساختمانی بود. داده‌های آماری، تحقیقات میدانی و همچنین معدل گزارش‌های ماهانه مربوط به نظرسنجی از شرکت‌های ساختمانی نشان می‌دهد، امسال میزان صدور پروانه‌های ساختمانی و همچنین فعالیت‌ سازنده‌ها تقریبا شبیه سال۱۴۰۱ بود؛ هرچند این نبض تولید مسکن نسبت به سال۹۹ کمتر است. در بازار معاملات مسکن اما فروش آپارتمان براساس میانگین ماهانه معاملات، ۶۴درصد نسبت به پارسال افت داشت. نرخ تورم مسکن نیز در سال جاری تحت تاثیر سه علت، رتبه گرفت.

تعریف عجیب سیاستگذار از مالیات سالانه ملکی در بودجه۱۴۰۳، به زیان «تک خانه‌ای‌های تهران» و به نفع مالکان زمین خام در شهرها تمام می‌شود. مالیات سالانه بر زمین و مسکن در کشورها، سه ویژگی دارد که طراحان ایرانی آن را نادیده گرفته‌اند. یک سوال در بازار ایجاد شده است: «آیا آپارتمان ۴۰ میلیارد تومانی هم داریم؟»

حرف کارشناسی در بازار مسکن ایران برای حل بزرگ‌ترین بحران اقتصادی ایرانی‌‌‌ها، شنیده نمی‌شود؛ احتمالا به دو دلیل مشخص.سیاستگذار مسکن در سال‌های اخیر، در مواجهه با جهش قیمت مسکن ناشی از جهش بی‌‌‌سابقه «خرید غیرمصرفی ملک» نه‌فقط در شهر تهران که تقریبا در همه شهرهای ایران، تنها یک سیاست را جلو برد و آن «خانه‌‌‌سازی دولتی با تعریف تیراژ میلیونی» بوده است.

دنیای ما، بیست‌ویک‌ساله شد. خانواده دنیای‌اقتصاد امروز از همیشه بزرگ‌تر است؛ هم اعتبارش، هم اسم و رسمش و هم اندازه‌اش. دنیای ما به واسطه بودن و ماندن خود و اعضایش، حالا در مسیر پویایی و موفقیت است. نه اغراق است و نه بزرگ‌نمایی اگر حالا سرمان را بالا گرفته‌ایم و می‌گوییم در قله مطبوعات کشورمان قلم می‌زنیم! جایی که با هیچ نقطه دیگری در حال و روز فعلی مطبوعات کشور قابل مقایسه نیست. حالا می‌توانیم بگوییم در جایی قلم می‌زنیم که اگر نه هر روز و همیشه و ۱۰۰درصدی، اما در اغلب اوقات و در همین شرایط موجود، حرفمان را زده‌ایم. حرف حساب زده‌ایم! به دور از هر های و هویی، در کمال انصاف و به قصد اصلاح و بهبود اقتصاد کشور و میهن عزیزمان. بزرگ‌ترین افتخارمان هم همین است. سرمان را بالا گرفته‌ایم و می‌گوییم ما حرفمان را زده‌ایم، می‌زنیم و خواهیم زد و شنیده‌ایم از خیلی‌ها، از بزرگ و کوچک که مرحبا! شما حرفتان را درست می‌زنید! این برای ما افتخار است و مایه مباهات. هرچند هنوز هم خود را در ابتدای راه می‌بینیم.

حومه تهران که بیش‌از دو دهه است به کانون «تخصیص زمین مجانی (۹۹ساله) برای ساخت مسکن حمایتی» شهرت پیدا کرده، در حال حاضر با دو پدیده تامل‌برانگیز روبه‌رو است؛ تب اجاره‌بها از یکسو و انجماد حجم قابل توجهی آپارتمان از سوی دیگر. طی دوره‌های گذشته بخش سنگینی از بودجه کشور و همچنین منابع ملی غیرقابل جایگزین (اراضی) به اضافه تسهیلات بانکی ارزان قیمت، برای ساخت مسکن در پرند و پردیس صرف شد به این امید که خانه‌های دولتی‌ساز به «واجدین شرایط خانه اول» یا همان «کم‌درآمدهای فاقد مسکن»، تخصیص پیدا کند. این اتفاق یعنی واگذاری به مشمولان، در ابتدا رخ داد؛ اما خیلی زود بخشی از آنها، «مالکان موقت» شدند و خانه‌ها در نهایت به «چند خانه‌ای‌ها» رسید. آمار خانه‌های خالی از سکنه در حومه پایتخت -که نرخ آن حداقل دو برابر نرخ متعارف خانه‌خالی در یک منطقه شهری است- و همچنین جهش شدیدتر قیمت مسکن در حومه نسبت به مرکز نشان می‌دهد، اقدام مشترک دولت‌ها برای «تامین مسکن ارزان» به هدف اصابت نکرده است. این انحراف در تخصیص درست منابع، چهار علت دارد که از جمله آنها، «حرکت افراد دارای سرمایه به پناهگاه ملکی در دوره اخیر» و «هزینه صفر منجمد گذاشتن خانه» است.

صبح پنج‌شنبه‌‌‌ای که گذشت، «متروی پرند» با حضور رئیس‌‌‌جمهور افتتاح شد؛ یک مراسم برای بهره‌‌‌برداری از آنچه سال ۸۴، هیات دولت وقت مصوب کرده بود. یعنی دو سال قبل‌‌‌از تصمیم دولت در تبصره ۶ بودجه ۸۶، به بارگذاری سنگین (مسکن‌‌‌مهر) در این شهر جدید. اما چون، عمده فکر دولتی‌‌‌ها در این ۱۸ سال، «مسکن‌‌‌سازی» به جای «شهرسازی» بود، «مهم‌ترین نیاز شهر حومه‌‌‌ای پایتخت» (مترو) تا الان معطل ماند. شهر جدید پرند از دو منظر، «حومه خاص» پایتخت به حساب می‌‌‌آید. از یکسو، تعداد واحدهای مسکونی که طی عصر مسکن‌‌‌مهر -از سال ۸۸ تا الان- در پرند ساخته شده، تقریبا ۱.۵ برابر بارگذاری‌‌‌های صورت‌گرفته در هر یک از شهرهای اطراف کلان‌شهر تهران است و از سوی دیگر، موقعیت جغرافیایی آن به لحاظ همجواری با استان‌‌‌ها و شهرهای اطراف استان تهران، پرند را به «محل اصلی جذب مهاجر عازم تهران» تبدیل کرده است.

۱۶سال پیش برای «هدایت پایتخت توسط شهرداری» یک کتابچه راهنما تحت عنوان طرح جامع شهر تهران، تصویب و ابلاغ شد تا مطابق قانون، «هر نوع اقدام در شهر خارج از این ضوابط»، متوقف شود. نویسنده طرح جامع تهران، امروز می‌گوید، شهر در این سال‌ها منحرف شد چون سال۸۹، دولت وقت، «برج مراقبت» پیش‌بینی‌شده در طرح برای «هدایت درست پایتخت» را تعطیل کرد. امیر فرجامی در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» ریشه اصلی افت کیفیت زندگی در تهران را «عدم پایبندی به طرح جامع» می‌داند. او دو توصیه کلیدی به شهردار دارد.

هیجان ایرانی خرید خانه در ترکیه «فروکش» کرد و حضور ایرانی‌ها در این بازار به «پایین‌ترین» میزان -دست‌کم از سال ۲۰۱۴- رسید. بازار مسکن ترکیه از نیمه ۲۰۱۸ به بعد، یکی از پنج پناهگاه ایرانی‌ها برای «حفظ ارزش واقعی سرمایه‌ در برابر تورم» شد؛ به‌طوری‌که در کنار خرید سرمایه‌ای دلار، سکه، مسکن و بعد از آن خودرو، بخشی از سرمایه‌ها هم به سمت املاک کشور همسایه خارج شد. سال ۲۰۲۱، رکورد بیشترین خرید مسکن توسط ایرانی‌ها - در مقایسه با سال‌های قبل- به ثبت رسید و حجم معاملات با مالکیت ایرانی تا تقریبا ۲برابر سال‌های قبل‌از ۲۰۱۸ - قبل از شروع عصر جهش قیمت‌ها در اقتصاد ایران- افزایش یافت؛ حدود ۹۰۰واحد مسکونی در هر ماه. امروز، رکورد معکوس در این بازار به ثبت رسیده و حجم خرید ماهانه به سطح میانگین ۳۱۵واحد در ماه سقوط کرده است که از توقف تب ایرانی خرید خانه در ترکیه حکایت دارد. چه اتفاقی باعث این سقوط شده است؛ تحولات مرتبط با ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی در ایران یا کاهش تورم مسکن در ترکیه یا هر دو؟ بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، یک عامل از بین این دو، «کارگردان اصلی» ماجرا است.