بن‌بست در راهکارهای دستوری
در یکصد سال اخیر با توجه به رشد جمعیت و تغییر مکانیزم معیشتی مردم و پررونق شدن کسب‌وکار شهری نسبت به روستاها، عملا تقاضا نیز نسبت به عرضه مسکن در شهرها پیشی گرفت و هر زمان که دولت‌ها توانستند مشوق‌های لازم را برای ساخت‌وساز شهری ایجاد کنند و با ایجاد تسهیلات،«عرضه» رونق گرفت و در کنار آن توانستند روند رشد تورم را مهار کنند و به یک رشد متوسط بین ۲۰-۱۵ درصد برسند، روند رشد بهای مسکن نیز منطبق بر منطق همین نرخ تورم بین
24-20 درصد بوده است. از سال 1392 کشور تحت‌تاثیر سیاست‌های مهار تورمی دولت با رشد منفی سالانه نرخ تورم تا سال1395 مواجه بود، این درحالی بود که نرخ سودهای بانکی بیشتر از نرخ تورم بود و به این شکل تاحدودی شاهد به ظاهر مهار نقدینگی یا به عبارتی مهار تورم بر نرخ املاک و مستغلات بودیم (تا جایی که در سال 94-93 ما شاهد رشد منفی نرخ مسکن هستیم) متاسفانه از شروع به‌کار دولت در نیمه دوم سال 1396 و به‌رغم نوید متولیان بخش مسکن مبنی بر ایجاد سازوکاری جدید برای عرضه مسکن و ایجاد رونق در نوسازی بافت‌های فرسوده کشور، ما شاهد رکود در حوزه عمران کشور و عدم برنامه‌ریزی منطبق بر واقعیات و معضلات مسکن کشور بودیم.
به‌طوری‌که بعد از گذشت حدودا نیمی از سال برنامه‌ریزی قابل اعتنایی در حوزه تولید مسکن از طرف وزارتخانه‌های مرتبط جهت جذب سرمایه و ایجاد اشتغال و نهایتا تولید محصولی به‌نام مسکن مشاهده نمی‌شود و آنچه ارائه شده در قالب طرح‌های شهرسازی بافت‌های فرسوده یا بازآفرینی شهری، به‌دلیل عدم اعتقاد راسخ خود دولت و مسوولان در به‌کارگیری ساختاری صحیح و اجرایی (مجری) و پشتیبانی از آن عملا در سطح ارائه چند بخشنامه و دستورالعمل و دیاگرام اجرایی متوقف مانده است.
بنگاه‌های اقتصادی که باید محرک در تولید مسکن- به‌خصوص مسکن ارزان‌قیمت باشند- عملا به یک تحریم داخلی دست زده‌اند و به جز بانک مسکن که موظف به ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت در بخش مسکن است، دیگر بانک‌ها و موسسات مالی زیر بار اقدام جدی در این بخش نمی‌روند. البته ناگفته نماند که همواره شاهد سرمایه‌گذاری عظیم این بنگاه‌های اقتصادی ظرف 15 سال گذشته در بخش عمرانی فقط در حوزه تجاری- مسکونی- اداری لوکس بوده‌ایم که نه تنها مشکلی را از تقاضای مسکن حل نکرده، بلکه باعث بالا رفتن بهای مسکن و ایجاد تورم غیرقابل برگشت در این حوزه شده است.
بنابراین به‌نظر می‌رسد به هم ریختگی اقتصادی کشور تنها به دلایل عنوان شده از طرف دولت- یعنی وجود تحریم‌های ظالمانه- نیست و نداشتن برنامه‌ریزی برای به‌کارگیری نقدینگی هنگفت در جهت ایجاد اشتغال و کسب‌وکار به سوق دادن این نقدینگی به سمت افزایش تورم افسارگسیخته و بالا رفتن بی‌منطق و بدون ضابطه مسکن در شهرها کمک کرده است. اما راهکار چیست؟ برای پاسخ به این سوال توجه به چند نکته کلیدی ضروری است. اول آنکه مطابق قانون اساسی دولت موظف به تامین مسکن مردم است. دوم آنکه 90 درصد فعالان در حوزه ساخت‌وساز در بخش‌خصوصی فعال هستند.
سوم آنکه، حجم عرضه و تقاضا در بازار مسکن متعادل نیست، به این معناکه میزان واحدهای مسکونی نوساز عرضه‌شده با حجم تقاضای موثر در بازار هماهنگ نیست.
همین موضوع یعنی کمبود واحد مسکونی در بازار به یکی از عوامل درونی بازار مسکن در افزایش قیمت بدل شده است. نکته چهارم، بخش عمده ساخت‌وسازها و واحدهای مسکونی عرضه شده در نیمه شمالی شهر(مناطق برخوردار) اتفاق می‌افتد، بنابراین رفع نیاز جامعه مخاطب و غیربرخوردار را شامل نمی‌شود.
در عین حال بخشی از نقدینگی عظیم کشور به‌صورت سنتی که در باور مردم شکل گرفته است، به شکل سرمایه در املاک و مستغلات سوق داده می‌شود. در چنین وضعیتی راهکارهای اقتصادی دولت‌ها و همچنین مصوبات مجلس شورای اسلامی طی سنوات گذشته نتوانسته توزیع مطلوب سرمایه را در بخش تولید مسکن در پی داشته باشد و بخش‌های خصوصی بدون حمایت و پشتیبانی به فعالیت خود ادامه داده یا به فعالیت خود خاتمه داده‌اند.
نکته ششم طی چند سال گذشته شاهد کم‌فروغی یا خاموش شدن چراغ دفاتر فنی و مهندسی شرکت‌های مهندسین مشاور، شرکت‌های پیمانکاری و تولید‌کنندگان مصالح بوده‌ایم و همان‌طور که شاهد هستیم، اکثر این شرکت‌ها با حداقل نیرو صرفا برای اخذ مطالبات خود (که به‌دلیل پایین آمدن ارزش پول ملی کشور، ارزش این مطالبات نیز کاهش یافته!) فعالیت اندک دارند.
نکته کلیدی و هفتم آنکه ظرف سال‌های اخیر عملا بودجه عمرانی کشور به خصوص در حوزه زیرساخت‌ها به‌دلیل عدم تحقق درآمدهای دولتی از محل فروش نفت، کمتر و کمتر شده است. ضمن آنکه سیاست‌های تامین مسکن عموما به مبحث تامین مسکن «اجاره‌ای» نپرداخته و دولت و شهرداری‌ها، تمرکز قابل قبولی در این مقوله نداشته‌اند، این درحالی است که عموما صاحبان امر با احاطه داشتن بر مسکن اجاره‌ای می‌توانند، اولا نرخ‌گذاری اجاره مسکن را کنترل و در جهت حفظ منافع اقشار کم‌درآمد اقدام کنند و ثانیا خارج کردن تدریجی مسکن از سبد کالاهای سرمایه‌ای، از بالا رفتن بی‌رویه نرخ مسکن بیشتر از نرخ تورم جاری کشور و سوق دادن سرمایه به سمت تولید در کشور جلوگیری کنند.
با توجه به مجموع این نکات، می‌توان به این نتیجه رسید که مهار افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن به‌صورت دستوری راه به جایی نمی‌برد و تنها می‌توان، اولا با مهار نقدینگی (حتی با بالا بردن نرخ سود بانک‌ها جهت جذب نقدینگی) و ثانیا با به‌کارگیری مهندسی ارزش جهت رفع معضل جدی تامین مسکن و عرضه آن در شهرها- در برنامه‌های میان‌مدت و بلندمدت- و همچنین به‌کارگیری منابع در اختیار گرفته شده توسط فعالان اقتصادی، شاهد کاهش نرخ در حوزه مسکن و مستغلات باشیم.
