تامین مالی ضعیف ساخت‌وساز با ایران چه می‌کند؟
ریسک بلند مدت صنعت ساختمان
در حالی که وام مسکن تنها کفاف خرید ۳ متر خانه در تهران را می‌دهد و خانهدار شدن برخلاف بسیاری از کشورها از طریق وام بانکی ممکن نیست، سازندگان نیز در آن سوی ماجرا وضعیت مناسبی ندارند و تنها دو و نیم‌درصد از کل تسهیلات تکلیفی مقرر شده در نظام بانکی ایران را دریافت می‌کنند. تمامی این عوامل شرایطی را رقم زده که به موجب آن هم طرف تقاضا دیگر توانی برای تزریق سرمایه به صنعت ساختمان ندارد و هم سازندگان با سابقه به دلیل عدم دسترسی به روش‌های روزآمد تامین مالی و همچنین متناسب نبودن نرخ بهره دستوری با واقعیت اقتصاد دیگر قادر به تامین وجوه لازم برای عرضه بین ۶ تا ۸ میلیون واحد مسکونی مورد نیاز در کشور نیستند. تمامی اینها سبب شده تا در حال حاضر ریسک مهمی پیش روی فعالان صنعت ساختمان قرار گیرد که ناشی از نبود آینده روشن در تغییر رویه‌‌‌‌های موجود است. مگر آنکه نظام تصمیم‌گیری برای افزایش قدرت خرید مردم در کنار تغییر روش‌های وام‌دهی خرد و کلان به شکلی که بتوان اقساط کمتری را در بلند‌مدت پرداخت کرد تا ساختمان‌سازی مجددا برای سرمایهگذاران جذاب شود، عمل کند.
درهم‌‌‌‌تنیدگی توسعه با تامین سرپناه
موقعیت و شرایط کنونی اقتصاد جهانی تقریبا به شکل سریعی در حال تغییر است و در این رهگذر خبرهای مربوط به پیشرفت علم همه روزه نوید وجود اختراعات جدید و زندگی راحت تر برای انسانها را می‌دهد. از طرفی تمایل به داشتن رفاه و زندگی بهتر بر تلاش انسانها به شکل عام و دولت‌ها به شکل خاص افزوده است، به طوری که در رقابت میان کشورها توجه به شاخص‌‌‌‌های کلان اقتصادی و همچنین شاخص‌‌‌‌های توسعه انسانی همواره مورد توجه کارشناسان حوزه‌‌‌‌های مختلف به خصوص اقتصاد قرار می‌‌‌‌گیرد. بررسیها نشان می‌دهد که در چند دهه اخیر رشد اقتصاد جهانی تحت تاثیر عوامل متعددی مانند تلاش برای تامین نیازهای اساسی بشر نظیر خوراک، پوشاک و سرپناه در کنار بهداشت سبب شده تا امید به زندگی در کشورهای مختلف افزایش جدی داشته باشد به طوری که طبق داده‌‌‌‌های سازمان ملل از سال ۱۹۵۰ تاکنون این داده مهم برای مردان از ۴۵ سال به حدود ۷۲ سال و برای زنان از نزدیک به ۵۰ سال به بیش از ۷۵ سال رسیده است.
بررسی داده‌‌‌‌های تعدیل شده موجود در بانک جهانی از سال ۱۹۶۰ تا پایان ۲۰۲۳ حکایت از آن دارد که تولید ناخالص داخلی جهان به طور تخمینی از محدوده ۱۲تریلیون دلار در ابتدای دهه ۶۰میلادی تا پایان سال ۲۰۲۳ به ۹۳ تریلیون و ۳۴۶ میلیارد و ۷۰۰ میلیون دلار رسیده است. اما بر اساس داده‌‌‌‌های اسمی (بدون حذف اثر تورم بر قیمت دلار) ارائه شده برای همین دوره، این تغییر بیشتر به چشم می‌‌‌‌آید، چراکه بدون احتساب تورم دلار در طول مدت مذکور تولید ناخالص تخمینی جهان از‌هزار و ۵۵۰ میلیارد دلار به ۱۰۶هزار و۱۷۲ میلیارد دلار رسیده است که افزایش چشمگیری را نشان می‌دهد. جمعیت جهان در طول دوره اندازه‌‌‌‌گیری از ۳ میلیارد و ۱۲۳ میلیون نفر به ۸ میلیارد و ۹۱ میلیون رسیده است که علاوه بر افزایش رقم یاد شده حکایت از رشد قابل‌توجه بهداشت و درمان و به طور کلی کیفیت زندگی انسانها در طول بیش از ۷۰ سال گذشته دارد.
برای تحلیل چنین دستاورد چشمگیری که در طول ۷دهه به دست آمده تحلیلگران اقتصادی، علوم سیاسی و البته جامعه شناسان در کنار خیل عظیمی‌‌‌‌از تخصص‌‌‌‌های دیگر از زوایای مختلف به تحلیل و بررسی تحولات روی داده از جنگ جهانی دوم تاکنون پرداخته‌اند. با این حال اگر بخواهیم از میان مهم‌‌‌‌ترین عواملی که به این رشد قابل‌توجه انجامیده به چند نمونه عینی اکتفا کنیم، باید بگوییم که توسعه قابل‌توجه زیرساخت‌‌‌‌های مالی در کشورهای در حال توسعه و پیشرفته در کنار تحول بی‌‌‌‌بدیل صنعت ساختمان از حیث تکنیک‌‌‌‌های طراحی و تولید به عنوان مهم‌‌‌‌ترین تامین‌کننده نیاز بشر پس از آب و غذا از جمله مسائل پایه‌‌‌‌ای بوده که توانسته به صعود آمارهای تحلیلی در زمینه توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی بینجامد که رشد درآمد داخلی کشورها در کنار افزایش امید به زندگی که به آن اشاره شد، تنها بخش کوچکی از این تغییر بزرگ است. ساختمان‌ها به عنوان بزرگ‌ترین عامل تامین‌کننده امنیت روانی پس از تغذیه از دیرباز نقش مهمی‌‌‌‌در تامین امنیت، سلامتی و سایر وجوه کیفی زندگی بشر داشته‌اند و هم اکنون نیز به دلایل عمده‌ای همچون در هم‌تنیدگی روزافزون وجوه زندگی شهری جایگاه مهمی‌‌‌‌در زندگی انسانها دارند. دقیقا همین امر سبب شده تا در مواجهه با لزوم تداوم توسعه فراگیر در کشورها تامین مسکن به عنوان یک دستاورد مهم از سوی سیاستگذاران تلقی شود؛ دستاوردی که برای نیل به آن، چه در بازارهای مالی و چه پولی روش‌ها و ابزارهای کاربردی ابداع می‌شود.
سهم ناچیز وام از بهای آپارتمان
با توجه به آنچه گفته شد واضح است که برنامه‌‌‌‌های کلان تامین مسکن برای اقشار مختلف در جامعه از لحاظ فنی و اقتصادی نمی‌تواند به مانند ساخت‌وسازهای سنتی چندان ساده باشد، در حال حاضر علاوه بر نحوه اعتباردهی بانک‌ها برای خرید خانه که در ایران نیز رایج است ظرایف و جزئیات دیگری نیز وجود دارد که می‌تواند به شهروندان با توان اقتصادی گوناگون امکان خانهدار شدن بدهد. اما برای اینکه بتوانیم مقایسه دقیقی از وضعیت ساخت‌وساز در جهان و تامین مالی پروژه‌‌‌‌های ساختمانی با داخل کشور داشته باشیم، ابتدا لازم است تا وضعیت بازار مسکن در ایران و راه‌‌‌‌های خانهدار شدن ایرانیان را با توجه به روند تورم، تغییرات روی داده در قدرت خرید مردم و وضعیت قوانین در این حوزه مورد بررسی قرار دهیم.
برای این کار نیاز است تا به دلیل همگن نبودن مسکن، مشابه آنچه در دارایی‌‌‌‌هایی نظیر طلا، خودرو یا ارز مشاهده می‌‌‌‌کنیم برای بررسی راحت‌تر آنچه شرح داده خواهد شد شهر تهران را به عنوان معیاری برای سنجش اعداد و ارقام در نظر بگیریم. در حال حاضر هر ایرانی بدون در نظر گرفتن استثناهای مختلف نظیر دو برابر بودن مبلغ وام برای افراد متاهل، می‌تواند ۴۰۰ میلیون تومان وام از بانک مسکن دریافت کند که این میزان با توجه به لزوم خرید برگه‌‌‌‌های اوراق تسهیلات مسکن از بازار سرمایه به دلیل نوسان قیمت این اوراق با حدود ۲۳درصد از کل این بها تنزیل می‌شود که خود این مساله به معنای افزایش نرخ حقیقی تامین مالی در وام مسکن ارائه شده از سوی بانک مسکن است. اگر این میزان را بر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران که تقریبا در حال حاضر ۹۰ میلیون تومان است در نظر بگیریم خواهیم دید که با وام مسکن در شهری مانند تهران حدودا می‌شود ۳ متر آپارتمان خرید. چنین امری به این معناست که وام در نظر گرفته شده به هیچ عنوان کفاف خرید یک آپارتمان کوچک را در هیچ نقطه‌‌‌‌ای از تهران نمی‌‌‌‌دهد، زیرا حتی کوچک‌ترین آپارتمان‌‌‌‌های تهران نیز به طور عموم و بدون در نظر گرفتن استثناهای احتمالی، اندازه‌ای کمتر از ۴۰ متر ندارند. بنابراین حتی اگر قیمت هر مترمربع از واحدهای ارزان را نیمی از میانگین قیمت تهران محاسبه کنیم احتمالا توان خرید خانه بیش از ۶ متر نخواهد بود.
طبیعتا زمانی که عمده مشاغل موجود در کشور به دلیل انباشت فعالیت‌‌‌‌های اقتصادی در پایتخت، در این شهر متمرکز شده است با قیمت‌های یاد شده و اخذ وام نمی‌شود در تهران یا بسیاری از شهرهای بزرگ دیگر خانهدار شد. در این حالت تقاضا برای اجاره افزایش پیدا می‌کند. بررسیها نشان می‌دهد که حدود ۵۱درصد از خانوارهای مستقر در تهران مستاجر هستند، برآوردها همچنین حکایت از آن دارد که تهران در حال حاضر حدود ۳میلیون و ۱۵۰هزار واحد مسکونی دارد. به گفته برخی از صاحب‌نظران این کلان‌شهر با کمبود حدودا بیش از یک میلیون واحد مسکونی روبه رو است، به عبارت دیگر عرضه و تقاضا در پایتخت چندان با هم در تعادل نیستند اما در این میان نکته مهم این است که فقدان بیش از یک میلیون واحد مسکن در تهران بخشی از کمبود مسکن ۶ تا ۸ میلیونی بر اساس مصاحبه‌‌‌‌های انجام شده در سال‌جاری تخمین زده شده در کل کشور است. به عبارت دیگر کمبود مسکن تنها مشکل این شهر نیست و معضلی است که تقریبا در کلیه شهرهای بزرگ کشور و حتی شهرهای کوچک و متوسط کم و بیش وجود دارد.
دو روی سکه رکود در بازار مسکن
این ارقام نشان می‌دهد که اگر بر اساس آپارتمان ۴۰متری بخواهیم قدرت خرید وام را در تهران در نظر بگیریم با فرض میانگین قیمت ۹۰ میلیون تومانی هر مترمربع مسکن در این شهر قدرت خرید وام ۴۰۰ میلیون تومانی تنها ۷.۵ درصد از کل قیمت خرید آپارتمان است که طبیعتا هرچه متراژ افزایش یابد این‌درصد نیز کاهش پیدا می‌کند؛ این در حالی است که در اغلب کشورهای جهان اولا وام مطابق با سطح اعتباری خریدار و به عنوان درصدی از کل بهای ملک به متقاضی پرداخت می‌شود. بررسیها نشان می‌دهد که به طور معمول این نسبت بین ۵۰ تا ۸۵درصد در نظر گرفته شده است؛ برای مثال در ایالات متحده، کانادا و استرالیا وام مسکن که از آن با عنوان mortgage نام برده می‌شود حدودا ۸۰درصد است که بنا به شرایط خاص ممکن است برای وام‌‌‌‌های با پوشش بالاتر به محدوده ۹۵درصد نیز برسد.
مشکل اما زمانی وخیم‌‌‌‌تر می‌شود که دریابیم همین وام ناچیز هم در کشور با بازپرداخت ۱۰ساله به متقاضیان داده می‌شود، این در حالی است که در حال حاضر برای مثال در ایالات متحده دو نوع وام مسکن ۱۵ ساله و ۳۰ ساله وجود دارد که تفاوت آنها در نرخ و مبلغ اقساط در نظر گرفته شده است. طبیعتا با توجه به تشابه کشورهایی نظیر کانادا، استرالیا و کشورهای حوزه پولی یورو در طولانی‌مدت بودن زمان بازپرداخت وام، تقاضا برای دریافت وام‌‌‌‌های ۳۰ ساله بیش از وام‌‌‌‌های با دوره سررسید پایین‌‌‌‌تر است. با توجه به این مسائل اگر این واقعیت را که حداقل حقوق و مزایا در ایران طی سال‌جاری حدودا ۱۰ میلیون تومان بوده در نظر بگیریم، می‌‌‌‌بینیم که همان سهم ۵/۷درصدی وام ۴۰۰ میلیونی از خانه مثال زده شده نیز عملا برای بخش مهمی‌‌‌‌از اقشار جامعه دست نیافتنی شده است.
مسائلی از این دست سبب شده تا در سال‌های گذشته و پس از تجربه چهار شوک ارزی تنها طی ۷ سال صنعت ساختمان ایران به دلیل نبود تقاضای کافی و همچنین سخت شدن شرایط تولید که طرف عرضه را نیز تهدید کرده نتوانسته بازاری پررونق را برای تولیدات خود ایجاد کند.
از هدف تا عمل
اما آیا راکد بودن بازار مسکن طی سال‌های اخیر تنها به دلیل نبود عرضه کافی وام به خریداران است یا اینکه در عمل تامین اعتبار برای سازندگان نیز آن‌طور که باید میسر نشده است؟
آنچه تاکنون در خصوص تامین اعتبار برای خرید مسکن در بانک‌ها گفته شد تنها محدود به طرف تقاضا بوده است. طرف عرضه نیز که سازندگان را شامل می‌شود طی سال‌های گذشته در ایران اصلا وضعیت خوبی نداشته به‌طوری که حتی مقدار وام‌‌‌‌های در نظر گرفته شده برای اختصاص به تولیدکنندگان مسکن در برنامه‌‌‌‌های بالادستی نیز در عمل چندان به درد سازندگان واحدهای مسکونی نخورده است. در حالی که سهم مسکن از تسهیلات تکلیفی بانک‌ها ۲۰درصد بوده در سه سال گذشته تنها ۲.۵درصد از منابع بانک‌ها به بخش مسکن انتقال یافته است. به موجب نارسایی‌هایی از این دست، آمارهای به ثبت رسیده طی سال‌های اخیر حکایت از این دارد که سهم تولیدکنندگان مسکن در اقتصاد ایران در طول دو دهه اخیر نه تنها افزایش نیافته بلکه کمتر نیز شده است. به‌طوری که تنگ شدن حلقه محاصره صنعتگران این حوزه و سرمایهگذاران در مواردی نظیر تایید نیاز به تاییدیه‌‌‌‌های متعدد، بالا بودن هزینه‌‌‌‌های تحمیل شده از سوی ادارات و ارگان‌‌‌‌ها و نبود شفافیت و پاسخگویی در کنار استانداردهای سخت‌‌‌‌گیرانه و غیرمنعطف سبب شده تا نبود منابع مالی لازم، مزید بر علت شود و دیگر سازندگان به مانند دهه‌‌‌‌های قبل، از انگیزه کافی برای ماندن در این بخش از اقتصاد ایران برخوردار نباشند. این عوامل شرایطی را رقم زده تا در آن طی ۲۰ سال ارزش افزوده بخش ساختمان نسبت به کل تولید ناخالص داخلی از ۶درصد به دو و نیم‌درصد برسد. حال آنکه در طول دو دهه گذشته هم جمعیت کشور افزایش پیدا کرده و هم تعداد بیشتری از شهروندان به واحدهای مسکونی جدید احتیاج دارند.
به گفته بسیاری از فعالان صنعت ساختمان در حال حاضر وام‌‌‌‌های ارائه شده از سوی شبکه بانکی به حدی نیست که آنها را برای مشارکت در پروژه‌‌‌‌های جدید ترغیب کند. آمارها نشان می‌دهد که تنها از سال ۱۳۹۱ تا ۱۴۰۱ سهم بانک‌ها در تامین مالی پروژه‌‌‌‌های ساختمانی از حدود ۳۰درصد به ۱۲درصد رسیده است که در مقایسه با ایده‌‌‌‌آل‌‌‌‌های موجود و روش‌های متنوع تامین مالی پروژه‌‌‌‌های ساختمانی در جهان عملا ناچیز است.
همان‌طور که مشاهده می‌شود کشور طی دو دهه اخیر در بحث ایجاد زمینه‌‌‌‌های لازم برای تامین مالی صنعت ساختمان چه در طرف تقاضا و چه در طرف عرضه به سمتی پیش رفته که همسو شدن آن با کاهش پیوسته قدرت خرید و نزدیک شدن تورم به محدوده ۴۰درصد طی سال‌های گذشته واگرایی شدیدی میان نیاز اقشار مختلف مردم به مسکن و توانایی تولیدکنندگان برای پاسخگویی به نیاز بازار با توجه به شاخص‌‌‌‌های کلان اقتصاد نظیر قدرت خرید و تورم ایجاد کرده است. بررسیها نشان می‌دهد که دهک اول درآمدی جامعه به عنوان کم برخوردارترین قشر آن توانایی پاسخگویی به هزینه‌‌‌‌های تامین مالی مسکن از بانک‌ها را ندارد و در صورت دریافت وام باید تقریبا نزدیک به دو برابر درآمد ماهانه خود را بابت قسط به بانک بپردازد که در عمل این مساله غیر ممکن است. وضعیت برای دهک دوم نیز چندان بهتر نیست و میزان مبلغ مورد نیاز برای بازپرداخت وام را به حدود ۱۰۳درصد رسانده است. این میزان برای دهک سوم به ۸۱درصد می‌‌‌‌رسد. همان‌طور که مشاهده می‌شود برای بازپرداخت هزینه‌‌‌‌های وام مسکن کم برخوردارترین بخش جامعه در عمل هیچ شانسی برای دریافت میزان کالری مورد نیاز روزانه را نیز ندارد.
ریسک بزرگ صنعت ساختمان
بر اساس آنچه شرح داده شد وجود واگرایی میان نیاز به مسکن در ایران و کاهش پیوسته قدرت خرید مردم تنها در شرایطی می‌تواند تقاضا را در این بازار بهبود ببخشد که رویه‌‌‌‌های حاکم بر تامین مالی پروژه‌‌‌‌های ساختمانی هم برای سازندگان و هم برای خریداران به شکل اساسی اصلاح شود. نکته حائز اهمیت در این میان این است که وجود روندهای بلند‌مدت تورمی‌‌‌‌که متاسفانه طی یک دهه اخیر تشدید شده و در حال رسیدن به محدوده ۴۰درصد است مانع از آن می‌شود تا روش‌های سنتی نظیر پیش‌فروش و جذب سرمایه‌‌‌‌گذاری به شکل فردی، نیازهای کشور را برطرف کند. در این میان روش‌های مدرن‌‌‌‌تر نظیر انتشار اوراق رهنی روی وام‌‌‌‌های ارائه شده از سوی بانک‌ها نیز که در کشورهای پیشرفته امری متداول است، در ایران به‌رغم وجود زمینه‌‌‌‌های قانونی، کارآمد ظاهر نشده، بر این اساس ابتدا نیاز است تا برای پاسخگویی به اهداف مندرج در برنامه توسعه هفتم جهت ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکن در ایران به جز تسهیل قوانین و مقررات در بخش ساخت‌وساز قوانین موجود برای وام‌دهی به پروژه‌‌‌‌های ساختمانی اصلاح شود تا خریداران نهایی و سازندگان بتوانند وام‌‌‌‌های بلند‌مدت با اقساط کمتر بپردازند و از سوی دیگر تامین اعتبار به شکلی آسان‌‌‌‌تر و با هزینه کمتر برای آنها میسر باشد. برای تامین چنین خواسته‌‌‌‌ای بدون شک نیاز است تا متغیرهای کلان اقتصادی نظیر تورم کنترل شود و در کنار آن ریسک‌‌‌‌های سیستماتیک حاکم بر اقتصاد ایران به نحوی مدیریت شود که عدم اطمینان کاهش یافته و کنترل ریسک برای سرمایهگذاران میسر شود. این مساله می‌تواند نرخ بهره را در ایران کاهش دهد و اعتباردهی به پروژه‌‌‌‌های اقتصادی را برای تمامی‌‌‌‌سرمایه‌‌‌‌گذاران در نرخ‌‌‌‌های پایین‌‌‌‌تر امکان‌‌‌‌پذیر کند.
در صورت میسر شدن این شرایط می‌توان انتظار داشت که رفته‌رفته ضمن افزایش قدرت خرید مردم توان سازندگان برای جذب منابع به پروژه‌‌‌‌های ساختمانی به خصوص در زمینه مسکن نیز افزایش یابد. در غیر این صورت باید منتظر آن باشیم که تداوم شرایط تصویر شده در این گزارش به تضعیف توأمان عرضه و تقاضا در صنعت ساختمان منجر شود و به عنوان یک ریسک جدی آینده صنعت ساختمان را تهدید کند.
