معاون شهرسازی ومعماری شهرداری تهران: شهرفروشی تمام شده‌است
قاعده منطقهای برای بارگذاری‌ها
یک بحث مهم در ارتباط با «عزم مدیران این دوره شهرداری برای پایان دادن به شهرفروشی» و «واقعیت متضاد از این عزم» وجود دارد! از نظر مردم، وضعیت نسبت به قبل فرقی نکرده فقط در گذشته، در شهرداری از وجود شهرفروشی صحبت نمی‌شد و فروش تراکم و تغییر کاربری را «بد» نمی‌دانستند. مدیران فعلی اما این کارها را «بد» می‌دانند، ولی جلوی آن هنوز گرفته نشده است.
آنچه برداشت مردم در این زمینه است اشتباه نیست، اما باید دید این برداشت از کجا نشات می‌گیرد و حاصل می‌شود. مردم به طور مثال مشاهده می‌کنند که هم‌اکنون در معبر یا خیابانی همه ساختمان‌ها با تراکم ۵ طبقه احداث می‌شوند، اما یک پروژه تراکم ۶ طبقه دریافت کرده است. این استنباط عمومی مردم که از روی کاغذ و نوشته‌ها و آمارها و اطلاعات ما نیست. این برداشت مردم چیزی است که به عینه در حال مشاهده آن هستند، اما این موضوع و این برداشت و مشاهدات مردم یک تفسیر دارد و آن این است که پروانه‌ای که به عنوان مجوز ساخت‌وساز صادر می‌شود تا یکسال برای آغاز به کار، مهلت و اعتبار دارد و تا مدت معینی و متناسب با مساحت آن نیز مهلت وجود دارد که سازنده فرآیند ساخت‌وساز را به اتمام برساند . خیلی از ساخت وسازهایی که هم‌اکنون آغاز شده‌اند یا در حال انجام و در حین ساخت هستند و مردم می‌بینند روند ساخت و سازها به لحاظ رعایت ضوابط و مقررات با آنچه مدیران شهری بر آن تاکید دارند مغایرت دارد بر همین اساس است؛ یعنی این نوع پروانه‌ها مربوط به گذشته است؛ در بسیاری از موارد اگرچه پروانه‌ای که هم‌اکنون صادر می‌شود از سوی مسوولان این دوره صادر شده است، اما تمام اتفاقات و روندهایی که منجر به صدور پروانه می‌شود در دوره قبلی مدیریت شهری تهران رخ داده و طی شده است؛در واقع تمام مراحل مربوط به گام‌های قبل از صدور پروانه در دوره قبلی مدیریت شهری انجام شده، عوارض و مبالغ مربوط به آن هم پرداخت شده و هم‌اکنون و در این دوره مدیریت شهری به مرحله صدور پروانه رسیده است. یا مثلا به تغییراتی رسیده است که عوارض و جریمه‌های مربوط به آن تغییرات هم پرداخت شده و ما در این مرحله ناچار به صدور پروانه برای آنها هستیم؛ البته برای این موارد نیز اقدام به تعیین یک مهلت زمانی مشخص و سررسید کرده‌ایم؛ مبنی بر اینکه برای آن دسته از سازنده‌هایی که در دوره قبلی مدیریت شهری اقدام به دریافت مجوزهای خاص کرده‌اند ابتدا مهلت زمانی ۳۱ شهریور ۹۸ را برای صدور پروانه تعیین کردیم که تعداد زیادی از سازنده‌ها برای دریافت پروانه مراجعه کردند و یک مقطع زمانی دیگر تا پایان آبان ماه تعیین شد و الان نیز به سازمان فناوران اعلام کرده‌ایم که آن دسته از مجوزهایی که تا تاریخ پایان آبان ماه منجر به صدور پروانه نشده است باید دوباره به مرحله دستور نقشه برگردد؛ یعنی دوباره باید دستور نقشه این پروژه‌ها مطابق با ضوابط و مقررات صادر شود. از تاریخ اول مردادماه هم در واقع همه دستور نقشه‌هایی که صادر می‌شود مطابق با ضوابط و مقررات به لحاظ سطح اشتغال، تعداد طبقات، تراکم و ... است؛ کنترل این موضوع به صورت سیستمی است و آن را از اختیار کاربر خارج کرده‌ایم. در واقع به صورت سیستمی کنترل می‌شود تا امکان هر گونه دخل و تصرف نیز در آن از بین برود. اعتقاد داریم این تغییر نیز نیازمند گذشت زمانی است که مردم بتوانند آثار آن را احساس و مشاهده کنند.
پس موضوع درج درآمد حاصل از «تغییر کاربری» در بودجه امسال شهرداری تهران،به‌عنوان یکی از منابع درآمدی مدیریت شهری چیست؟
در مورد بحث تغییر کاربری در برخی موارد به عنوان مثال ممکن است در طرح تفصیلی کاربری ملکی به کاربری فعالیت تبدیل شده باشد. این تغییر کاربری بلا اشکال است و ضابطه‌ای است که در طرح تفصیلی وضع شده است. به عنوان مثال در طرح تفصیلی در بعضی از موارد کاربری‌ها از کاربری قبلی که مسکونی بوده هم‌اکنون به کاربری کار و فعالیت یا کاربری دیگری تبدیل شده است. هر کدام از این تغییر کاربری‌هایی که مطابق با طرح تفصیلی تهران نیز انجام می‌شود یا زمین‌هایی که فاقد قابلیت بوده و هم‌اکنون می‌تواند به زمینی با کاربری‌های مشخص تبدیل شود عوارضی دارد که باید عوارض مربوط به آنها در زمان ساخت و ساز پرداخت شود. این روش درآمدزایی کاملا قانونی است و مغایرتی با طرح تفصیلی ندارد؛ بلکه کاملا همراستا و در جهت اجرای طرح‌های شهری مطابق با طرح تفصیلی شهر تهران است؛ بنابراین هر نوع تغییر کاربری الزاما مغایر با ضوابط طرح تفصیلی نیست؛ امری که در گذشته اتفاق افتاده، اما در دوره فعلی مدیریت شهری متوقف شده آن است که در یک پهنه سکونتی، پروژه‌های تجاری و کاربری تجاری تعریف می شد.
کارشناسان شهرسازی می‌گویند تاریخ مصرف طرح‌های تفصیلی و جامع به سر رسیده است چون تجربه همه سال‌های گذشته نشان داده شهرها نه براساس طرح‌های تفصیلی و جامع که بر اساس اراده و خواسته شهرداران گسترش پیدا کرده‌اند. نظر شما چیست؟
در دوره فعلی، اگر چه ملاک عمل در شهر تهران براساس طرح‌های جامع و تفصیلی است اما اقدامات الزاما براساس ضوابط غیرمنعطف قبلی که کاربری‌های مشخص و ثابتی برای قطعات معینی از زمین تعیین می‌شده و الزام بر این بوده است که باید حتما براین اساس عمل شود، نیست؛ بلکه آن چیزی که از ابتدای تهیه طرح تفصیلی شهر تهران به‌عنوان طرحی راهبردی و ساختاری مطرح بوده آن است که شهر تهران از طریق ضوابط عام به علاوه طرح‌های موضعی و موضوعی که متناسب با شرایط زمانی و مکانی درباره آن تصمیم‌گیری می‌شود، اداره شود؛ یعنی یکی از ادعاهای مطرح در ارتباط با طرح تفصیلی تهران آن است که این طرح انعطاف‌پذیر است و با مکانیزیم‌هایی متناسب با شرایط زمانی و مکانی اداره می‌شود؛ اینکه نقدهایی در ارتباط با طرح‌های تفصیلی و جامع در شهر تهران مطرح می‌شود به این معنا نیست که شهر تهران بدون طرح و برنامه اداره می‌شود.
این موضوع باعث خروج طرح‌ها از ریل اهداف اصلی و مسیر تعیین شده در چشم‌انداز توسعه شهری نخواهد شد؟
در طرح جامع و طرح راهبردی-ساختاری تفصیلی نوعی مکانیزم‌های کنترلی همچون رعایت سقف جمعیتی محلات و پهنه‌ها در نظر گرفته شده است. این ابزارها و مکانیزم‌های کنترلی که یکی از آنها رعایت سقف جمعیتی است باید به کمک شناور شدن طرح بیاید تا بتواند از هرج و مرج در ساخت‌وسازها جلوگیری کند و هر نوع اقدام انعطافی نیز در قالب یک چارچوب مشخص و مطابق با ضوابط و قواعد و ابزارهای کنترلی باشد. حتی به روز رسانی و بهنگام کردن این چارچوب‌ها نیز از امور ضروری است و نمی‌توان چنین تصور کرد که این طرح‌ها در جایی متوقف شده و نیازمند به روز آوری نیستند. در واقع نباید تصور کرد مدیریت شهری را می‌توان بر اساس یک نظام یا یک نقشه مادام‌العمر هدایت کرد و به پیش برد. باید به صورت مدام و مرتب این طرح‌ها پایش شود و مرتبا باید در حال تهیه طرح، ارزیابی و کنترل ضوابط و مقررات باشیم تا بتوانیم طرح‌های شهری را به روز نگه داریم و متناسب با تحولات شهری برنامه‌ها و طرح‌ها را به روز رسانی و سازگار کنیم؛ اما چارچوب‌های اساسی باید در این زمینه رعایت شود؛به عنوان مثال وقتی گفته می‌شود یکی از چارچوب‌های اصلی ما در مدیریت شهری و یکی از رویکردهای اصلی ما حفظ باغات و ارزش‌های طبیعی شهر است این رویکرد باید به صورت مرتب کنترل شود و به صورت دائم این ارزیابی صورت بگیرد که آیا به این هدف دست یافته‌ایم یا خیر؟یا میزان موفقیت ما در دستیابی به این دست اهداف و چارچوب‌های کلی چقدر است؟
فکر نمی‌کنید وقت آن رسیده از پروانه‌های ساختمانی به عنوان اهرم تنظیم بازار ساخت و ساز استفاده شود؟ به این معنا که در مناطق و محله‌هایی از شهر که تعداد واحدها از سقف جمعیت‌پذیری آن منطقه یا محله عبور کرده یا نزدیک به آن است، شرایط صدور پروانه به لحاظ عوارض و ... سخت شود و در مناطق دارای ظرفیت صدور پروانه، سهل و همراه با مشوق شود؟
یکی از اقداماتی که از سوی مشاوران شهرداری در حال انجام است این است که بر روی کل محلات شهر به تفکیک بلوک شهری، وضعیت مربوط به جمعیت‌پذیری پروانه‌های صادر شده براساس ضوابط و مقررات برای کل بلوک‌های شهری بازنگری شود. منطبق با رویکردهای طرح تفصیلی در هر جا که قابلیت اصلاح وجود دارد موارد اصلاح شود و در برخی موارد که اقدامات از ضوابط عدول داشته است بارگذاری‌ها تعدیل شود. در برخی از محلات و مکان‌های شهری ظرفیت ساخت‌وساز بیش از تراکم سه طبقه وجود ندارد، اما در برخی از آنها بار سنگینی روی ظرفیت سکونتی مناطق گذاشته شده است؛ بعضا در برخی از مناطق و محلاتی که به لحاظ سطح خدمات و خدمات رسانی با مشکل مواجه بوده‌اند بارگذاری فراتر از حد و ظرفیت انجام شده است. در این محلات حتما باید تجدید نظر صورت بگیرد. در حال حاضر در این زمینه نیز در حال انجام کار مطالعاتی هستیم و امیدواریم این مطالعات تا پایان سال جاری به نتیجه نهایی برسد.
روند نوسازی بافت فرسوده در تهران کند و دور از انتظار است. برای هدایت سازنده‌ها به بافت فرسوده چه برنامه اثرگذاری دارید؟
در بحث نوسازی بافت‌های فرسوده در برخی موارد نوسازی بافت و محلات فرسوده مطرح است اما در برخی موارد تنها به نوسازی واحدهای مسکونی فرسوده واقع در این محلات توجه می‌شود. در نوسازی به معنای نوسازی صرفا واحدهای مسکونی، کارهایی در حال انجام است و بسته‌های تشویقی نیز به قوت خود باقی است و دفاتر تسهیل‌گری نوسازی نیز در حال فعالیت هستند، اما زمانی که بحث نوسازی در مقیاس بافت فرسوده و محلات فرسوده مطرح می‌شود از منظر خدمات، فضاهای شهری، کیفیت سکونت در شهر و ... سخن به میان می‌آید. در این دوره، موضوع دوم یعنی نوسازی در سطح محلات یا نوسازی در بافت را در پیش‌گرفته ایم. یعنی به سمت ایجاد فضاهایی رفته‌ایم که کیفیت محلات بافت فرسوده و سکونت در آنها را ارتقا می‌دهد. در حال ایجاد پاتوق‌های اجتماعی، پارک‌ها و پارکینگ‌های محله‌ای هستیم با هدف اینکه کیفیت محله را ارتقا دهیم. نه اینکه تنها اقدامات نوسازی را محدود به نوسازی واحدهای مسکونی فرسوده کنیم. بدون آنکه تغییری در بافت شهری این محلات ایجاد شود؛ تقریبا در ۱۸۰ محله شهر تهران ۱۸۰ طرح نوسازی محله تهیه شده است که حدود ۱۰۰ طرح نیز مصوب شده است و اینها عمدتا از جنس ارتقای کیفیت زندگی هستند؛ اقدام جدیدی که در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری پیگیر انجام آن هستیم همین بحث ارتقای کیفیت زندگی و سکونت است؛ دفاتر نوسازی نیز هم‌اکنون در حال تهیه اسناد نوسازی محله هستند؛ این رویکرد جدیدی است که در این دوره از مدیریت شهری در پیش گرفته شده است و اثرات مثبت آن در بلندمدت در محلات ناکارآمد مشاهده خواهد شد.
این طرح تا چه میزان با طرح دولت در حوزه نوسازی بافت فرسوده واجرای طرح اقدام ملی همراستا است؟
غیر از طرح اقدام ملی، اعلام عمومی کردیم که در ساخت پروژه‌های مسکونی کمک می‌کنیم، اما رویکرد شهرداری این است که اگر ساختمان تازه‌ای ساخته می‌شود این ساختمان‌های تازه باید به کمک نوسازی محلات شهری بیاید و واحدهای تازه ساخته شده منجر به کمک به فرآیند نوسازی بافت‌های فرسوده شود. بنابراین باید این واحدهای مسکونی به افرادی واگذار شود که خانه‌های این افراد در طرح‌های نوسازی شهری و محلی هزینه می‌شود، یعنی افرادی که در جریان بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده، واحدهای مسکونی آنها صرف ساخت فضای سبز یا تعریض معابر و .. خواهد شد. در واقع به دنبال تولید انبوه مسکن برای کسب منفعت در بافت فرسوده نیستیم، بلکه به دنبال آن هستیم که این ساخت‌وسازها در خدمت ارتقای کیفیت فضاهای شهری قرار بگیرد؛از سوی دیگر توجه به ساختارهای اجتماعی نیز به طور ویژه در طرح‌های نوسازی مورد نظر ما قرار دارد. شهرداری تهران به هیچ وجه تمایل ندارد که در محلات فرسوده از منزلت‌های اجتماعی کم شود و ساختار محله به هم بریزد، بلکه درصدد تقویت این ساختارها و منزلت‌ها هستیم. ما به دنبال مدل‌هایی هستیم که هم مقاوم‌سازی، هم نوسازی و ارتقای کیفیت و هم حفظ و ارتقای ساختار اجتماعی محلات در آن دنبال و محقق می‌شود. بنابراین دو طرح اقدام ملی دولت در ساخت واحدهای مسکونی در بافت‌های فرسوده و طرحی که شهرداری تهران در این بافت‌ها دنبال می‌کند به هیچ وجه در مغایرت با هم قرار ندارند.
