چهارکلمه با سیاستگذاران مسکن
از سوی دیگر مساله مسکن که حالا به‌تدریج وارد فاز بحران هم شده به شکاف طبقاتی در ایران دامن زده و دوطبقه مالک و مستاجر در جامعه ایجاد کرده است. به‌صورت معمول، هزینه تامین مسکن مالکان در سبد هزینه سالانه خانوار حدود صفر درصد است و بنابراین برحسب اینکه در کدام نقطه ایران سکونت دارند، بین ۳۰ تا ۷۰ درصد نسبت به خانواده‌های مستاجر با درآمد مشابه قدرت خرید بیشتری دارند.از سال ۱۳۹۶ تاکنون، متوسط قیمت مسکن ۱۰ برابر شده و این در حالی است که حداقل پایه حقوق ۶برابر شده است. این عدم تعادل به رشد جامعه مستاجران دامن زده به‌طوری‌که ۳۲درصد از خانواده‌های ایرانی خانه‌به‌دوش محسوب می‌شوند.
روی دیگر سکه رشد قیمت مسکن، افزایش اجاره‌بهاست به‌طوری‌که به‌موازات رشد قیمت مسکن رشد تصاعدی شاخص اجاره‌بها هم به وقوع پیوسته است. به همین دلیل مسکن برای بخش بزرگی از جامعه به کالای لوکسی تبدیل‌شده که نباید و نمی‌توانند آن را از سبد کالای خانوار حذف کنند. آن‌ها ناگزیر به حذف سایر اقلام سفره خانوار هستند تا بتوانند از پس هزینه مسکن برآیند. در کلان‌شهرها یک خانواده با درآمد متوسط باید حدود ۷۰ درصد درآمد سالانه خود را برای تامین مسکن صرف کند و بنابراین تنها ۳۰ درصد از درآمد سالانه او برای پوشاک، غذا، سلامت، فرهنگ، تفریح، پس‌انداز و سرگرمی هزینه می‌شود!
روی دیگر این سکه صنعت ساخت‌وساز قرارگرفته، صنعتی که حدود ۷۰ تا ۸۰ درصد ثروت خانواده‌های ایرانی و نصف سرمایه کشور در این حوزه قرارگرفته و نقش مهمی در افزایش تولید ناخالص داخلی و ایجاد اشتغال دارد.
رونق این صنعت به کاهش تورم و تعادل در وضعیت اقتصاد منجر می‌شود. از همه مهم‌تر اینکه صنعت مسکن در ایران خودکفا است و نیازمند واردات نیست. علاوه بر آن وجود نیروی کار ماهر در زیررشته‌های صنعت ساختمان، امکان توسعه این صنعت را تسهیل می‌کند. بااین‌وجود در یک دهه گذشته، سرمایه‌گذاری در این حوزه کاهش‌یافته است. طبق داده‌های بانک مرکزی و با در نظر گرفتن سال ۹۵ به‌عنوان سال شاخص، روند سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز کشور از ۲۵۳ هزار میلیارد تومان در سال ۱۳۹۰ به کمتر از ۱۵۰ هزار میلیارد تومان در سال ۱۴۰۰ کاهش‌یافته است.
ازآنجایی‌که مسکن را نمی‌توان وارد کرد و بازار مسکن با نظام توزیع و نظم سایر بازارها تنظیم نمی‌شود،تدبیر مشکل مسکن در کشور نیازمند نگاه چندبعدی و اصلاح نظام حکمرانی در این حوزه است. برای این منظور کاهش قدرت خرید یعنی سمت تقاضا و کاهش ساخت‌وساز یعنی سمت عرضه باید اصلاح شود و علاوه بر تدابیر حمایتی از ساخت‌وساز مانند حذف قیمت زمین، حمایت از مسکن مستأجری و مسکن اقشار ضعیف را نیز با تدابیر ویژه اجرا کرد. برای این منظور استراتژی بازار مسکن در بخش‌های سیاست‌گذاری، قانون‌گذاری، اجرا و رگلاتوری باید موردتوجه قرار گیرد. در چهارچوب اصلاح حکمرانی مسکن، افزایش عرضه مسکن از طریق افزایش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، افزایش عرضه زمین، تسهیل روند صدور مجوزهای ساخت‌وساز و ایجاد زیرساخت‌های لازم برای ساخت مسکن و هدایت مسکن از بازار سرمایه‌ای به سمت بازار مصرفی ازجمله اقداماتی است که باید انجام شود.
کاهش قیمت مسکن نیز یکی از اهداف مهم سیاست‌گذاری در حوزه مسکن است. این امر می‌تواند از طریق اصلاح سیاست‌های مالیاتی و پولی، کنترل تورم و افزایش قدرت خرید خانوارها انجام شود.
تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد نیز یکی از مهم‌ترین چالش‌های حوزه مسکن است. این امر می‌تواند از طریق افزایش ساخت مسکن حمایتی، ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت به اقشار کم‌درآمد و ایجاد تعاونی‌های مسکن انجام شود. اصلاح و بهبود این سیاست‌ها می‌تواند به افزایش دسترسی افراد به مسکن کمک کند.
ایجاد و توسعه شرکت‌های سرمایه‌گذاری ساخت‌وساز یا ایجاد تعاونی‌های مسکن، روش موثری است که افراد بر اساس توانایی مالی خود می‌توانند در ساخت مسکن مشارکت کرده و سهمی از مسکن را در تملک خود درآورند. در فرآیند مشارکت در ساخت علاوه بر نوسازی بافت فرسوده، افراد به‌صورت جمعی مالک یک ملک می‌شوند. هدف این مدل توسعه و رونق ساخت‌وساز بر اساس تامین مالی جمعی، حفظ قدرت خرید افراد و مالک شدن مستأجرهاست که امکان خرید یکجای ملک را ندارند. بعد از اتمام ساخت یک پروژه، سرمایه و سود اعضا در یک پروژه دیگر به‌کارگیری خواهد شد و این فرآیند می‌تواند تا تملک یک واحد مسکونی توسط اعضا ادامه یابد. به‌عبارت‌دیگر سیاست‌گذار حوزه مسکن فقط با اتکا به روش‌های سنتی و نظام دستوری قیمت‌گذاری موجود نمی‌تواند بازار مسکن را از بحران خارج کند چراکه این بازار فقط با اجرای طرح‌های خلاقانه می‌تواند از این بحران گذر کند.
