راهبردهای تولید سرپناه در کوچه بنبست
سیاست‌گذاری بازار مسکن نیازمند تغییر است
بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، این نسبت در فاصله سال‌های ۱۳۹۱ تا ۱۴۰۰، مسیر پر نوسانی را طی کرده است.در سال۱۴۰۰ نسبت هزینه خالص مسکن به‌کل هزینه‌های خانوار شهری در استان اصفهان ۳۴.۷ درصد بوده که این استان را در رتبه ۶کشور و کمتر از متوسط کشور با نرخ ۳۶درصد، قرارداد. این در حالی است که بر اساس استانداردهای جهانی سهم مسکن از سبد خانوار تا سقف ۳۰ درصد است و درصورتی‌که این هزینه بیشتر شود به معنای کاهش سطح رفاه خانوارها خواهد بود. یکی از مواردی که سیاست‌گذاران از آن به‌عنوان ترمز قیمت مسکن یاد می‌کنند، افزایش عرضه است. افزایش عرضه نیز مستلزم رشد تقاضا از سمت انبوه‌سازان و وضعیت قیمت ساخت‌وساز است.
همه پتانسیل یک طرح دولتی
علاوه بر دورتر شدن مسیر دسترسی خانوارها به مسکن در سال‌های اخیر به دلیل جهش‌‌‌های مکرر قیمت واحدهای مسکونی، عدم رشد درآمد واقعی خانوارها متناسب با سطح تورم و رشد قیمت مسکن، عملا بخش زیادی از خانوارها برای خانه‌‌‌دار شدن از مسیر بازار، به بنبست رسیدهاند. ۵ میلیون خانوار فاقد مسکن ثبتنام کننده در طرح نهضت ملی، بخشی از این خانوارها هستند که درنهایت نیمی از آن‌ها موفق به ورود به مرحله بعدی به‌عنوان متقاضی فعال شدند. این موضوع نشان می‌دهد که عوامل و متغیرهای بیرونی بازار مسکن در یک دهه گذشته چگونه دسترسی خانوارها به مسکن را تحت‌تاثیر قرار داده است.
طبق دادههای موجود به‌طور تقریبی نیمی از خانوارهایی که دارای سرپناه نیستند، نامشان در لیست متقاضی مسکن دولتی ثبت‌شده است. بدین ترتیب حدود ۲میلیون و ۵۰۰ هزار خانوار از ۵میلیون خانوار متقاضی واجد شرایط اولیه، نسبت به تکمیل فرآیند ثبتنام اقدام کرده و در فهرست «ثبتنام قطعی» تحت عنوان «متقاضی فعال» قرارگرفته‌اند. این ریزش متقاضیان به دو علت مناسب نبودن جانمایی زمینهای اعلام‌شده و ناتوانی مالی اتفاق افتاده است. درواقع به دلیل محدودیت در تامین زمین، واحدهایی که قرار است در قالب این طرح در کلان‌شهرها ساخته شوند در حومه این شهرها و مناطقی که در آن‌ها مشکلی برای تامین زمین وجود ندارد، جانمایی شده‌‌‌اند. این موضوع برای بخشی از جمعیت متقاضی این طرح، مطلوب نیست و منجر به انصراف آن‌ها از ادامه راه شده است.
از سوی دیگر شرط مهم تعیین‌شده در طرح نهضت ملی مسکن، توانایی تامین آورده اولیه ۴۰میلیون تومانی و همچنین توانمندی مالی برای پرداخت اقساط ماهانه وام ۵۵۰ میلیون تومانی است. به‌عبارت‌دیگر متقاضیان باید علاوه بر توان بازپرداخت تسهیلات بانکی ۵۵۰ میلیون تومانی، به قیمت امروز بازار حدود ۵۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان به‌عنوان سهم آورده، پرداخت کنند.
از این ۲.۵ میلیون خانوار هم تاکنون یک‌میلیون و ۸۰۰هزار خانوار به‌عنوان خریدار قطعی تشخیص داده‌شده‌اند. درواقع، تاکنون تنها با حدود یک‌سوم جمعیتی که بر اساس ارزیابی خود توان پرداخت آورده اولیه ۴۰میلیون تومانی را داشته‌‌‌اند، قرارداد بانکی و تسهیلاتی امضاشده است.
دو معضل فوق نشان‌دهنده آسیبی است که جهش قیمت مسکن در سال‌های اخیر به تقاضای مصرفی مسکن وارد کرده و از سوی دیگر عدم توازن بین سطح درآمدها، قدرت پس‌‌‌انداز و قدرت خرید خانوارها به‌واسطه تورم افسارگسیخته در یک دهه گذشته را نشان می‌دهد.
هرچند در گزارش‌‌‌های رسمی، آمار دقیق و مشخصی از تعداد واحدهای مسکونی در دست‌ساخت در قالب برنامه مسکن دولتی برای پیش‌‌‌فروش به این ۱.۸ میلیون خانوار پیش خریدار قطعی وجود ندارد اما ازیک‌طرف برخی گزارش‌‌‌های شبکه بانکی درباره تعداد تسهیلات ساخت اختصاص داده‌‌‌شده به مسکن دولتی از ساخت یا شروع به ساخت حدود ۵۰۰ تا ۷۰۰هزار واحد خبر می‌دهد و از سوی دیگر، آمار رسمی تعداد واحد مسکونی قابل ساخت روی زمینهای ۹۹ ساله تامین‌‌‌شده تا این لحظه از قابلیت ساخت و تامین یک‌میلیون واحد مسکونی در شهرهای ۳۱ استان حکایت دارد. به‌این‌ترتیب، مشخص می‌شود فعلا عرضه از تقاضا عقب‌افتاده است.
طرحی که سرپناه نشد
تسهیلات حمایتی برای خانه‌‌‌دار شدن حاکی است، بیشترین جمعیت خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها به ترتیب در ۵ استان تهران، فارس، خراسان رضوی، اصفهان و خوزستان ساکن هستند؛ نقاطی که سهم زیادی از این خانوارها در آن، در ۴ کلان‌شهر تهران، شیراز، مشهد، اصفهان و اهواز سکونت دارند و لازم است سیاستهای حمایتی، به‌جای پایه‌‌‌ریزی در بیرون این کلان‌شهرها، تا حد امکان در درون شهر سکونت خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها انجام شود. در استان اصفهان که رتبه پنجم خانوارهای بدون مسکن را به خود اختصاص داده، تعداد متقاضیان حائز شرایط که در طرح دولتی مسکن ثبتنام کردند ۳۳۴۳۹۰نفر بود. از این تعداد متقاضیانی وارد طرح مسکن شده و افتتاح حساب کردند۱۳۰۴۷۹نفر ثبت شد و میزان واحد مسکونی تعریف‌شده روی زمین۹۹ساله فقط ۴۹۲۱۶نفر اعلام شد. بنابراین تقریبا یک‌سوم ثبتنام کنندگان اولیه افتتاح حساب کردند و فقط برای یک‌ششم ثبتنام کنندگان اولیه، زمین تعریف شد. تعداد خانوارهای فاقد مسکن اصفهانی که وارد طرح نشدند۲۰۳۹۱۱نفر بود.
این آمار به‌تازگی به‌روزرسانی شده که در اصل ماجرا تغییری ایجاد نمی‌کند.به گفته حمیدرضا فلاح چم‌آسمانی، سرپرست اداره کل راه و شهرسازی استان اصفهان، در استان اصفهان برای این طرح ۴۵۰ هزار نفر اقدام به ثبتنام کردند که تاکنون بیش از ۱۲۸ هزار متقاضی تایید نهایی شدند و بیش از ۴۸ هزار و ۶۰۰ متقاضی تخصیص طرح‌شده‌اند. تعداد طرح‌های تعریف‌شده نهضت ملی مسکن در استان اصفهان در حال حاضر بیش از هفت هزار و ۷۰۰ طرح است و بیش از ۵۴ هزار و ۱۰۰ واحد در این طرح‌ها تعریف‌شده‌اند.بیش از ۴۷ هزار و ۷۰۰ واحد دارای قرارداد سازنده بوده و هم‌اکنون بیش از ۳۷ هزار و ۳۰۰ واحد طرح نهضت ملی مسکن استان دارای پروانه ساختمانی است. تاکنون بیش از ۳ هزار و ۸۰۰ واحد نهضت ملی مسکن در استان اصفهان به مرحله پایان سفت‌کاری رسیده است و هم‌اکنون بیش از هزار و ۴۰۰ واحد نیز به مرحله نازک‌کاری رسیدهاند. بدین ترتیب طبق دادههای طرح ملی مسکن، تعداد خانوارهای بدون مسکن اصفهانی حدود۵۴۰هزار نفر است که ظاهرا فقط حدود۵۰هزار خانوار موفق به دریافت خانه می‌شوند؛ یعنی حدود یک‌دهم بدون خانه‌ها پس از پایان طرح دارای سرپناه می‌شوند.
شاخص کل در گزارش «شامخ بخش مسکن و ساختمان» در دی‌ماه سقوط کرد و به پایین‌ترین میزان از اردیبهشت ۹۳ به بعد رسید. شاخص کل که سطح متغیرهای مختلف شامخ مسکن را بازگو می‌کند، در ابتدای دی‌ماه به عدد ۳۸ رسید.زمانی که شاخص کل «شامخ» به زیر عدد ۵۰ برسد، نشانه رکود ساختمانی است.طبق دادههای این گزارش سطح قیمت خرید مصالح ساختمانی و قیمت ساخت همچنان برای سازنده‌ها، بالاتر از توان سرمایه‌گذاری است و همچنین روند فروش ساختمانی‌ها در بازار مسکن و ساختمان بسیار پایین است. شاخص فروش شرکت‌های ساختمانی در گزارش جدید «شامخ» عدد ۳۹ را نشان می‌دهد که چون پایین‌تر از عدد ۵۰ است، مشکل فروش را نشان می‌دهد. در ماهی که گذشت «سفارش کار از سمت مالکان زمین به سازنده‌ها» نیز در سطح بسیار پایین قرار گرفت؛ عدد این شاخص ۴۱ را ثبت کرد که بیانگر وضعیت غیر نرمال در بازار ساخت‌وساز است.شاخص انتظارات شرکت‌های ساختمانی هم‌عدد ۴۵ را نشان می‌دهد و از نا اطمینانی سرمایه‌گذاران ساختمانی نسبت به اوضاع آتی بازار مسکن حکایت دارد. چند ماه قبل پس‌لرزه‌های این داده‌ها خود را در حوزه ساخت‌وساز اصفهان نشان داد؛ استانی که در جغرافیای تورمی مسکن همواره زیر متوسط کشور قرار داشت حالا در هزینه ساخت‌وساز در پاییز سال قبل رتبه پنجم کشور را با حدود۱۳میلیون تومان در هر مترمربع به خود اختصاص داد و این در حالی است که در زمان یادشده این نرخ ۱۱.۳میلیون تومان در متوسط کشور بود.
نتیجه رشد قیمت ساخت‌وساز و ناامیدی انبوه‌سازان از این بازار خود را در صدور پروانه ساخت‌وساز نشان می‌دهد. آماری که مرکز آمار ایران بهمن ۱۴۰۲ منتشر کرد، نشان داد که میزان صدور پروانه احداث ساختمان مسکونی برحسب تعداد واحد مسکونی در تابستان ۱۴۰۲ نسبت به تابستان ۱۴۰۱در اصفهان۴۰ درصد کاهش‌یافته است.
درمان مسکن
هرچند هزینه خرید سرپناه در اصفهان نیز همانند پایتخت سرسام‌آور شده اما دادههای در دسترس نشان می‌دهد که نرخ تورم مسکن در اصفهان، کمتر از متوسط کشور است. طبق دادههای رصدخانه اصفهان، در نصف جهان افزایش قیمت مسکن اغلب در نیمه دوم سال رخ‌داده و از بهار ۹۶تا بهار ۱۴۰۰قیمت مسکن ۷.۳برابر شده است.
دادههای دیگری نیز وجود دارد که نشان می‌دهد تورم فصلی آپارتمان اصفهان در بهار سال گذشته ۱۳.۵درصد بوده تا این استان در رتبه ۲۱ کشور قرار بگیرد. در زمان یادشده تهران با ۳۶.۵درصد در جایگاه نخست ایران ایستاد. در بهار۱۴۰۲تورم نقطه‌به‌نقطه آپارتمان مسکونی در اصفهان۵۱.۴درصد گزارش‌شده که این نرخ برای تهران ۱۱۳.۶درصد بوده تا پایتخت رتبه اول را به خود اختصاص دهد.
طبق دادههای موجود ۶۶ درصد از وزن سبد مصرفی خانوارهای ایرانی مربوط به دو سرفصل اجاره مسکن و خدمات هست که برعکس روند تورم نقطه‌به‌نقطه، در یک سال گذشته از محدوده ۳۰ درصد به ۴۳ درصد افزایش پیداکرده و به همین دلیل کاهش تورم مسکن سخت به نظر می‌رسد.
عدم توانایی سیاست‌گذار در اجرای سیاستهای مناسب در بخش مسکن و نقش سنتی مسکن به‌عنوان یکی از ابزارهای حفظ و ذخیره ارزش پول در دوره‌های بی‌ثباتی اقتصاد کلان و نبود جایگزین‌های مناسب با کارکرد حفظ و ذخیره ارزش، باعث رشد قابل‌توجه قیمت مسکن در دو سال اخیر و جهش ۶۰ درصدی نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره‌بها از ۲۷ درصد در اسفند ۱۴۰۰ به ۴۳ درصد در اسفند ۱۴۰۲ شد.به همین دلیل افت تورم مسکن در شرایط فعلی بعید به نظر رسیده و مقوله فقر مسکن وارد فاز جدیدی می‌شود.
بازوی پژوهشی مجلس در گزارشی به موضوع تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد پرداخته است. در این گزارش آمده است: "افزایش عرضه مسکن لزوما به معنای حل مشکل گروه‌های کم‌درآمد و اقشار کم برخوردار نیست. به‌طور مصداقی در بین سرشماری‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ مبتنی بر تغییرات آماری مسکن از هر ۱۰۰ واحد مسکن تولیدشده ۲۳ واحد منجر به مالکیت و سکونت مالک در همان ملک شده است و به تعبیر دیگر به‌رغم افزایش قابل‌توجه تولید، مسکن هم‌زمان سهم مستاجرین نسبت به مالکین افزایش‌یافته و سهم خانه‌های خالی و خانه دوم نسبت به‌کل موجودی مسکن نیز نسبت به سرشماری پیشین افزایش قابل‌توجهی داشته است."
بررسی سیاستهای مسکن در دوره‌های مختلف نشان می‌دهد حتی با اتخاذ سیاست‌هایی باهدف ارائه زمین رایگان و تسهیلات متعدد، بخش قابل‌توجهی از افراد جامعه هستند که توان و استطاعت بهره‌مندی از حمایت‌های مزبور را ندارند، در این شرایط ضمن توانمندسازی، اقتصادی اتخاذ مدل‌های مختلف مسکن اجتماعی مسکن استیجاری اجاره به‌شرط تملیک کمک ودیعه اجاره و تکوین اجاره‌داری حرفه‌ای چاره‌ساز خواهد بود.
همچنین مداخلات نامناسب در بافت‌های میانی شهرها و به‌ویژه تاکید بیش‌ازحد بر خودرومحوری توسعه بیش از نیاز معابر، محلی افزایش ضریب تامین پارکینگ در کنار اتکای بیش‌ازحد نظام درآمدی مدیریت شهری به درآمدهای حاصل از تخریب و نوسازی و سختگیری‌های نابجا در زمینه صدور پروانه توسعه بنا و اضافه اشکوب و پروانه تغییرات و تعمیرات افزایش قیمت زمین و متعاقب آن فزونی یافتن قیمت مسکن را در پی داشته که در عمل منجر به رانش گروه‌های کم‌درآمد از این بافت‌ها به سمت حاشیه‌ها یا سکونتگاه‌های اقماری شده است. به تعبیری برقراری تعادل بین نیاز مسکن کلان‌شهرها و ملاحظات تمرکززدایی و آمایش سرزمین به‌مثابه حفظ تعادل حین بندبازی، دشوار و نیازمند تنظیم‌گری مستمر و پویا به‌نحوی‌که اقتضائات زیست و نیاز مسکن کلان‌شهری تامین شود و از سوی دیگر ملاحظات مهاجرپذیری لحاظ گردد. البته حفظ تعادل در این حوزه نیازمند یک برنامه هوشمند و هدفمند هدایتگر است و رویکردهای سلبی نمی‌توانند این روند را سامان دهند.
بر این اساس عرضه مسکن کوچک متراژ نه به‌عنوان هدف و سیاست مسکن، بلکه به‌عنوان نیاز رو به تزاید مسکن باید در برنامه‌ریزی مسکن به‌خصوص در کلان‌شهرها مدنظر قرار گیرد؛ موضوعی که به‌طور مستقیم با استطاعت مسکن رابطه خطی و مستقیم دارد. آمار به‌دست‌آمده از گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن نشان می‌دهد ۵۸ درصد واحدهای مسکونی معامله‌شده مساحت کمتر از ۸۰ مترمربع رادارند. به همین سبب ساخت و حمایت از مسکن در استطاعت از ضروریات تامین مسکن اقشار کم‌درآمد بوده و در کنار آن ایجاد یک نظام حمایتی جامع در بخش مسکن نیز با توجه به شرایط خاص اقتصادی کشور مهم و حیاتی است. مرکز پژوهش‌های مجلس تاکید کرده است دولت باید نقش سیاست‌گذاری برنامه‌ریزی، نظارت پایش هدایت و راهبری را بر عهده داشته باشد و نباید به‌طور مستقیم به ساخت مسکن بپردازد. پرداخت یارانه‌ها و تسهیلات ویژه مسکن گروه‌های کم‌درآمد و اقشار کم برخوردار اقدامی پذیرفته‌شده در بررسی تجارب جهانی است.
