تجربه جهانی ساختوساز چگونه در حال رقم خوردن است؟
رد پای توسعه‌گران در شهرسازی مدرن
ساخت ساختمان در طول تاریخ مسیر تکاملی طولانی را پیموده و به همین دلیل نیز تاکنون علوم و فنون بسیاری را به خود جذب کرده یا حتی سبب شکل‌گیری آنها شده است. در واقع اگر بخواهیم نگاهی دقیق بر نحوه رشد و توسعه شهرها داشته باشیم یکی از مسائلی که همواره می‌تواند ما را در شناسایی تغییرات اقلیمی و فرهنگی جوامع یاری کند، مطالعه نحوه ساختوساز در یک جامعه و همچنین بررسی تغییرات آن در گذر زمان بوده است. بررسی‌های تاریخی حکایت از این واقعیت دارد که با وجود تغییرات رخ‌داده بسیار در دانش بشری و دگرگونی زندگی انسان اگرچه بسیاری از نیازها تغییر کرده و در همین مسیر پیشه‌های بسیاری شکل گرفته‌اند با این حال تغییر نیازهای زندگی هیچ‌گاه نتوانسته نیاز انسان به خانه را کم کند.
در واقع سرپناه را می‌توان جزو معدود دارایی‌های انسان دانست که از سبد مصرف او قابل حذف نیست. البته این مساله هیچ گاه مانع از آن نشده تا جوامع از تلاش خود برای ساختن مسکن بهتر دست بکشند و علاوه بر فناوری روند ساخت را تسهیل نکنند.
بر همین اساس رابطه سازنده و مالک نیز همواره دستخوش تغییر بوده و چارچوبهای مدیریتی و اجرایی متنوعی را متناسب با نیاز روز شکل می‌دهد. به طوری که امروزه در بسیاری از کشورهای جهان به‌خصوص آنهایی که توسعه‌یافته‌اند، پروژههای ساختمانی بزرگ به توسعهگرها سپرده می‌شود تا هم دقت و کیفیت کار افزایش یابد و هم با کنترل هزینه‌ها دسترسی به ساختمان با کاربری‌های مختلف به‌خصوص مسکونی تسهیل شود. دولوپرها در واقع علاوه بر تبدیل ساختمان به یک مقوله مدرن به دلیل مقیاس قابل‌توجه کار خود تاثیری شگرف بر تغییر و شکل‌دهی به هویت شهرها دارند. آنچه در ادامه می‌خوانید بخشی از گفته‌های مهندس پانیذ گلکار، عضو موسس انجمن صنعت ساختمان است.
ارزش افزوده دولوپرها برای جامعه
دولوپر یا توسعه‌‌‌گر در صنعت ساختمان یک شخص، یک شرکت یا یک سازمان است که با استفاده از تخصص، در جهت آماده‌سازی و تجهیز زمین، تامین مالی پروژه، تعریف طیف وسیعی از امور و خدمات مرتبط و ایجاد ارزش افزوده به یک زمین آن را تبدیل به یک دارایی قابل عرضه، فروش و بهره‌برداری می‌کند. دولوپرها بازیگران کلیدی در تحول شهری هستند و به عنوان میانجی فعال میان چشم‌انداز، سرمایه، طرح و قوانین قرار می‌‌‌گیرند. آنها فرصت‌‌‌ها را شناسایی کرده، منابع را دسته‌بندی و پروژه‌‌‌ها را اجرا می‌کنند و از این طریق بر ساختار فیزیکی و اجتماعی شهر اثر می‌گذارند. بنابراین نقش آنها فراتر از ساختوساز است؛ آنها تصمیم‌گیرندگانی هستند که در چارچوب قانون تعیین می‌کنند مردم کجا و چگونه زندگی، کار و تعامل کنند.
دولوپرها نقش هسته مرکزی را در فعالیت‌های توسعه شهری ایفا می‌کنند. آنها موجب تحقق ایده‌ها، طرح‌ها و اجرای پروژههای مختلف می‌‌‌شوند و بر کل این فرآیند نظارت می‌کنند از جمله خرید و تجهیز زمین، مدیریت طراحی و ساختوساز و بازاریابی و عرضه که همگی بر موفقیت یک پروژه یا عدم‌موفقیت آن نقش دارد. توسعهدهندگان ترکیبی از دانش بازار، مهارت مالی و تخصصی فنی را در اختیار دارند که به آنها امکان می‌دهد قوانین منطقهبندی، روش‌های ساختوساز و روندهای اقتصادی را مدیریت کنند. در این چارچوب آنها به عنوان هماهنگ‌کننده عمل کرده و معماران، مهندسان، پیمانکاران و سرمایه‌گذاران را گرد هم می‌‌‌آورند تا موفقیت پروژه را تضمین کنند. با تمرکز بر پروژههای مسکونی، تجاری، ترکیبی یا عمومی خصوصی، توسعهدهندگان نقش کلیدی در شکل دادن به محیط ساخته‌شده دارند، در حالی که خطرات را مدیریت کرده و چالشهای پیچیده را در طول فرآیند توسعه حل می‌کنند.
سازندگی در چارچوب استاندارد
دولوپر کسی است که ایده‌های روی کاغذ را به واقعیت تبدیل می‌کند. با وجود این به سبب آنکه در ایران نیز مانند سایر کشورها فرآیند تولید در صنعت ساختمان به شکلی کارآمد و موثر دنبال شود ابتدا نیاز است تا فعالیت دولوپرها به رسمیت شناخته شود. تاکنون عمده ساختمان‌های کشور به روش سنتی و عموما توسط اشخاص حقیقی ساخته شده است. برای تبدیل شخصیت دولوپر از ماهیت حقیقی به حقوقی ابتدا باید در سطح کلان مثلا وزارت مسکن و شهرسازی یا نهادهای دولتی مرتبط تعریف مشخص و جایگاه حرفهای تامین شود که از آن جمله می‌توان به نظام مهندسی، نظام پزشکی و... اشاره کرد.
در سطح اجتماعی و فرهنگی باید فعالیت دولوپرها به عنوان یک حرفه در مدارس همچون سایر رشته‌ها شناخته شود. با توجه به نظام‌‌‌مند شدن حرفه و تعریف آن به عنوان یک تخصص، طبیعتا صلاحیت‌های فنی و مدیریتی برای این کار سنجیده شده و از ورود هر فرد یا سازمان غیر‌مرتبط به امر توسعه جلوگیری می‌شود.
مزیت حضور دولوپرها در صنعت ساختمان
دولوپر به عنوان هسته مرکزی توسعه موجب هدایت سرمایه و تخصص در این مسیر شده که نتایج مختلفی را به همراه دارد که از آن جمله می‌توان به استانداردسازی حرفهای اشاره کرد. اعطای گواهینامه‌های حرفهای می‌تواند استانداردی واضح برای دانش و مهارت‌‌‌های موردنیاز برای تبدیل شدن به یک توسعه‌‌‌دهنده تعیین کند و سازگاری در صنعت را تضمین کند. از جمله این شایستگی‌‌‌ها می‌توان به توانمندی‌هایی نظیر تحلیل بازار، مدل‌‌‌سازی مالی، مدیریت ساختوساز، رعایت قوانین و شیوه‌‌‌های پایدار اشاره کرد.
دومین مزیت افزایش نقش دولوپرها در توسعه فضای شهری افزایش اعتبار و اعتماد است. توسعه‌‌‌دهندگانی که دارای گواهینامه هستند، اعتبار بیشتری نزد مشتریان، سرمایه‌گذاران و نهادهای نظارتی کسب می‌کنند، زیرا گواهینامه، تخصص آنها را تایید می‌کند. این امر توسعهدهندگان حرفهای را از افراد کم‌‌‌تجربه یا غیرمتخصص متمایز کرده و اعتماد بیشتری در صنعت ایجاد می‌کند.
عامل دیگر بهبود کیفیت پروژه‌‌‌هاست. گواهینامه توسعهدهندگان را تشویق به اتخاذ بهترین شیوه‌‌‌ها می‌کند که به پروژههایی با کیفیت بالاتر، پایدارتر، نوآورانه‌‌‌تر و با تمرکز بیشتر بر جامعه منجر می‌شود. این گواهینامه می‌تواند شامل تاییدیه‌هایی در مورد مدیریت ریسک، برنامهریزی شهری و استفاده از فناوریهای هوشمند باشد که نتیجه کلی توسعه‌‌‌ها را ارتقا می‌دهد.
عامل چهارم رقابت‌‌‌پذیری در بازار است که به توسعهدهندگان دارای گواهینامه نسبت به سایرین مزیت رقابتی می‌دهد، زیرا آنها می‌توانند خود را به عنوان افراد حرفهای و واجد شرایط معرفی کنند. این امر می‌تواند فرصت‌‌‌های سرمایه‌گذاری و شراکت‌‌‌های بهتری را به همراه داشته باشد. مزیت دیگری که از طریق افزایش فعالیت دولوپرها و رسمیت یافتن آن می‌توان ایجاد کرد، همسویی با دولت و مقررات است که به موجب آن دولت‌‌‌ها می‌توانند از توسعهدهندگان دارای گواهینامه برای پروژههای بزرگ یا حساس استفاده کنند و اطمینان حاصل کنند که مقررات قانونی رعایت می‌شود و ریسک‌‌‌های مرتبط با توسعهدهندگان غیرمتخصص کاهش می‌‌‌یابد. برنامه‌‌‌های گواهینامه می‌توانند با سیاستهای محیط‌زیستی و اجتماعی همسو شوند و شیوه‌‌‌های توسعه مسوولانه را ارتقا دهند. پیشرفت دانش و مهارت‌‌‌ها نیز امتیاز دیگری است که از نقش‌آفرینی دولوپرها عاید کشور می‌شود.
گواهینامه، توسعهدهندگان را تشویق به ادامه تحصیل و به‌‌‌روز نگه‌‌‌داشتن خود با روندهای صنعت، فناوریهای نوظهور و تغییرات قانونی می‌کند. این گواهینامه می‌تواند شامل الزامات توسعه حرفهای مستمر (CPD) باشد تا مهارت‌‌‌ها همیشه به‌‌‌روز و مرتبط باقی بمانند. علاوه بر اینها دو مزیت دیگری که می‌تواند با حضور دولوپرها و تغییر فضای ساختوساز از سنتی به مدرن اثر مثبت بر صنعت ساختمان داشته باشد، شناخت جهانی و کاهش ریسک است. یک گواهینامه استاندارد می‌تواند به شناخت بین‌المللی منجر شود و کار توسعهدهندگان را در مرزهای مختلف و همکاری‌‌‌های جهانی آسان‌‌‌تر کند.
برای مثال، یک گواهینامه شناخته‌‌‌شده جهانی می‌تواند شیوههایی از مناطق مختلف مانند اروپا، چین و آمریکا را در خود ادغام کند و معیار جهانی ایجاد کند. همچنین توسعهدهندگان دارای گواهینامه احتمالا توانایی بیشتری در مدیریت ریسک‌‌‌های مالی، ساختوساز و نوسانات بازار خواهند داشت و میزان شکست پروژه‌‌‌ها را کاهش می‌دهند.
گواهینامه می‌تواند شامل آموزش‌‌‌هایی در مورد برنامهریزی بحران و مدیریت شرایط بحرانی باشد. به طور کلی، معرفی یک گواهینامه برای توسعهدهندگان می‌تواند این حرفه را ارتقا دهد، کیفیت و پایداری پروژه‌‌‌ها را افزایش دهد و یک صنعت املاک و مستغلات قابل‌‌‌اعتمادتر، رقابتی‌‌‌تر و نوآورانه‌‌‌تر ایجاد کند.
نحوه اثرگذاری در فرآیند توسعه شهری
ساختار فضای شهری یکی از مسائل دیگری است که توسعهگرها می‌توانند تاثیر شگرفی بر آن داشته باشند که به اشکال تخصیص کاربری زمین، تعیین نوع کاربری زمین، ایجاد الگوی تراکم و ایجاد مناطق کلیدی هویت و زیبایی‌شناسی شهری که به معنی معماری و طراحی ساختمان (تشکیل هویت بصری شهر)، هماهنگی با زمینه (معماری بومی و زمینه‌گرایی) و استفاده از مصالح و فناوری نوین است در نظر گرفته می‌شود.
فعالیت دولوپرها اما از یک جهت دیگر هم تاثیرات قابل‌توجهی دارد، برای مثال فعالیت آنها در بستر اقتصادی می‌تواند به افزایش ارزش زمین و املاک، جذب سرمایه‌گذاری‌های جدید و اشتغال‌زایی کمک کند. این مساله در روند ساختوساز و حتی پس از آن مثل مدیریت و نگهداری ادامه دارد و می‌تواند به تقویت اقتصادی مناطق خاص، نظیر مناطق دارای پروژههای تجاری یا چند‌منظوره در مناطق شهری خاص کمک کند و حتی آنها را به قطب‌های اقتصادی جدید تبدیل کند.
در بعد اجتماعی دولوپرها می‌توانند تغییرات محسوسی را ایجاد کنند: تغییرات زندگی شهری؛ با ایجاد پروژههایی مانند مسکونی، لوکس، مراکز خرید با فضاهای عمومی می‌توان الگوی رفتاری سبک زندگی شهروندان را تغییر داد. البته این مساله می‌تواند جنبه منفی نیز داشته باشد، برای مثال ایجاد یا تشدید نابرابری اجتماعی در صورتی‌که پروژه‌‌‌ها تنها به اقشار مرفه خدمت کنند می‌تواند به ایجاد شکاف طبقاتی در شهرها دامن بزند. در کنار اینها ایجاد فضای عمومی یا خصوصی‌سازی آنها نیز از دیگر موارد متاثر از حضور دولوپرها در جامعه است. به عبارتی دیگر، دولوپر می‌تواند فضای عمومی را تقویت کند یا برعکس، دسترسی شهروندان را به این فضاها محدود کند.
دولوپرها همچنین ممکن است بنا بر شرایط از لحاظ زیست‌محیطی بر یک منطقه اثرگذار باشند. استفاده از زمین و منابع پروژههای بزرگ‌مقیاس می‌تواند فشار بر منابع طبیعی زمین را افزایش دهد. پایداری و طراحی سبز از این جهت که با استفاده از استانداردهای سبز می‌توان تاثیرات منفی زیست محیطی را کاهش داد، همراه با مدیریت آب و انرژی با استفاده از فناوریهای نوین از جمله مواردی است که به پایداری شهری کمک می‌کند.
چارچوبهای هدایت توسعه
آمایش به معنای توزیع بهینه منابع، جمعیت و فعالیت در پهنه سرزمین است. برنامهریزی فضایی تعیین چارچوب کلان فضایی در بالاترین سطح سازماندهی فضایی است که به تعادل اولویت‌‌‌های زیست محیطی، اجتماعی و اقتصادی در مناطق می‌پردازد. این نوع برنامهریزی مشخص می‌کند که چگونه زمین برای استفاده‌‌‌های شهری، روستایی، صنعتی و طبیعی تخصیص داده شود.
سند چشم‌انداز توسعه فضایی بلندمدت برای فلات ایران
فلات ایران، منطقه بااهمیت تاریخی و زیست‌محیطی فراوان است که سند چشم‌انداز توسعه فضایی بلندمدت آن در جهت توازن رشد و پایداری با شاخص‌های زیر عمل می‌کند. شهرسازی و رشد جمعیت: در حوزه شهرسازی و رشد جمعیت، دولوپرها موظفند مسکن و زیرساخت‌هایی ایجاد کنند که جمعیت رو به رشد را با حفظ میراث فرهنگی آن نقطه در خود جای دهد. پایداری زیست محیطی: در حوزه پایداری با توجه به آسیب‌پذیری فلات ایران در برابر بیابان‌زایی و کمبود آب، دولوپرها باید اولویت را به روش‌های ساختوساز سبز، مدیریت کارآمد آب و ادغام انرژی‌‌‌های تجدید‌پذیر بدهند. هویت فرهنگی: فلات ایران خانه شهرهای باستانی و آثار فرهنگی است، دولوپر باید اطمینان حاصل کند که پروژههای جدید با زمینه تاریخی سازگار باشد و هویت منحصر به فرد منطقه را حفظ کند. لازم به ذکر است درسند ملی آمایش اشاره‌ای به تعریف توسعه و بخش خصوصی و نقش آن نشده است.
چارچوب توسعه فضایی در کشورهای توسعه‌یافته
در کشورهای توسعه‌یافته از جمله کشورهای حوزه اتحادیه اروپا، آمریکا یا چین، نقش بسزایی برای دولوپرها تعریف شده است. برای مثال در اتحادیه اروپا این طرح تحت عنوان چارچوب توسعه فضایی اروپا ESDF شامل دو قید توسعه متوازن و توسعه پایدار است. بخش خصوصی و دولتی و نهادهای ملی از اجزای اصلی این سند هستند. چارچوب توسعه فضایی اروپا الگویی برای رشد پایدار و متوازن در سراسر قاره ارائه می‌دهد و بر انسجام فضایی، حفاظت زیست محیطی و برابری اقتصادی تاکید دارد. دولوپرها نقش حیاتی در تحقق اهداف ESDF دارند.
در اروپا اغلب توسعهدهندگان در مشارکت‌های عمومی و خصوصی فعالیت می‌کنند تا نیازهای زیرساختی، بازآفرینی شهری و مسکن مقرون به صرفه را تامین کنند. این مساله به همسویی سرمایه‌گذاری‌های خصوصی با سیاستهای عمومی می‌انجامد و باعث می‌شود تا علاوه بر منافع ذی‌نفعان پروژه منافع شهروندان به شکل بهتری تامین شود. از طرفی دولوپرها پیشگام استفاده از گواهینامه‌های ساختوساز سبز مانند LEED – BREEAD و ادغام سیستم‌های انرژی تجدید‌پذیر در توسعه‌های شهری هستند و تجربه نشان داده که کارنامه بهتری در ساخت ساختمان‌های پایدار دارند.
توجه به مقوله نوآوری باعث شده تا در اروپا توسعهدهندگان را برای افزایش کارآیی شهری و استفاده و گسترش فناوریهای هوشمند مانند شبکه هوشمند سیستم‌های حمل‌ونقل کارآمد، انرژی و زیرساخت‌های داده‌محور تشویق می‌کنند. با وجود چالشهای پیش روی دولوپرها در اروپا همکاری بخش دولتی با آنها باعث شده دولوپرها در اروپا به طور نزدیک با دولت و برنامه‌ریزان شهری کار کنند تا پروژههای متنوع را به ثمر برسانند. به‌طور مثال ابتکارات بازآفرینی شهری در برلین و کپنهاگ در تبدیل مناطق متروکه شهری به محل‌های چند‌منظوره و متروکه و پر‌جنب‌وجوش شهر از جمله نتایج این همکاری‌هاست. یکی از مواردی که چارچوبهای اروپایی با وجود پایبندی سخت‌گیرانه به اهداف پایداری و فراگیری در خصوص توسعهدهندگان مشوق‌هایی چون معافیت‌های مالیاتی یا کمک‌های مالی برای پروژههای مقرون به صرفه ارائه می‌کنند.
طرح جامع: سازماندهی شهری
طرح جامع به عنوان نقشه‌ای برای رشد یک شهر عمل می‌کند و مناطق مسکونی، تجاری و صنعتی و فضای سبز را مشخص کرده و به زیرساخت‌های حمل‌ونقل و تاسیسات می‌پردازد. دولوپرها این طرح‌ها را با سرمایه‌گذاری و اجرای پروژههایی که چشم‌انداز طرح جامع را محقق می‌کنند عملیاتی می‌‌‌سازند. نقش آنها استراتژیک است زیرا دولوپرها اغلب با نمایش چگونگی افزایش سرمایه‌گذاری خصوصی، بازنگری در طرح جامع را تحت‌تاثیر قرار می‌دهند.
در شهرهایی مانند تهران دولوپرها نقش مهمی در ایجاد هسته‌های چند‌منظوره ایفا می‌کنند که نشان می‌دهد چگونه ابتکارات خصوصی می‌تواند نیاز عمومی را تامین کند.
طرح تفصیلی: اجرای محلی‌شده
طرح تفصیلی چشم‌اندازهای طرح‌های فضایی و جامع را به استراتژی‌های دقیق و محلی تبدیل می‌کند و به منطقهبندی مقررات ساختوساز در سطح محله می‌پردازد.
دولوپرها عمیقا با طرح‌های تفصیلی درگیر هستند زیرا این طرح‌ها تعریف می‌کنند که چه چیزی و در کجا می‌توان ساخت. برای مثال توسعهدهندگان یک برج چند‌منظوره باید قوانین منطقهبندی، محدودیت‌های ارتفاع و نگرانی‌های جامعه را برای اطمینان از انطباق با دستورالعمل‌های تفصیلی رعایت کنند. در نتیجه توسعهدهندگان در مرکز شکل‌دهی به محیط شهری قرار دارند و در نقطه برخورد سیاست، طراحی و نیازهای جامعه فعالیت می‌کنند. چه در چارچوب وسیع برنامهریزی فضایی، چه در چشم‌انداز ساختارمند طرح‌های جامع و چه در تمرکز محلی طرح‌های تفصیلی دولوپرها این چارچوب‌ها را از طریق سرمایه‌گذاری‌ها و تخصص خود به واقعیت تبدیل می‌کنند.
فلات ایران فرصتی منحصر به فرد برای توسعهدهندگان فراهم می‌کند تا توانایی خود را در تعادل‌بخشی بین رشد، پایداری و حفظ فرهنگ نشان دهند. با الهام از چارچوب توسعه فضایی اروپا دولوپرها در ایران می‌توانند شیوههایی را اتخاذ کنند که بر همکاری، نوآوری و چشم‌انداز بلندمدت تاکید دارد. با پذیرش نقش خود به عنوان عوامل تغییر مثبت، توسعهدهندگان می‌توانند به ایجاد محیط‌های شهری پایدار، فراگیری و عمیقا مرتبط با زمینه‌های فرهنگی و تاریخی کمک کنند.
