هزار حجله‌ها
ریش هر کس
«معاملات و عقود فقط درباره طرفین و قائم‌مقام قانونی آن‌ها مؤثر است». ماده ۲۳۱ قانون مدنی مهم‌ترین نمود اصل نسبی بودن قراردادها در نظام حقوقی کشور است. این اصل ساده بدیهی اجازه نمی‌دهد من برای شما تعهدی ایجاد کنم یا شما برای من. ریش هر کس گرو حرف خودش؛ منطق نیز جز این حکمی ندارد.
سؤال اما اینجاست: اگر اِعمال حق من بدون اِعمال حق شما ممکن نباشد، اگر نتوانم خانه خودم را بدون خراب کردن خانه شما تجدید بنا کنم... اگر ریش‌هایمان به شکل جدایی‌ناپذیری به یکدیگر بافته‌شده باشد تکلیف چه خواهد بود؟
معادله‌ای راه‌حل‌ستیز
مدیرو عوض کردیم ولی قبلیه کلید اتاقک آسانسور رو تحویل نمی‌ده. قفلش کرده برا طبقات.
ما اصلا نفهمیدیم این نگهبان که آوردن کی هست. از کجا معلوم خودش دستش کج نباشه؟!
۶ ماه ریموت در پارکینگ خراب بود. درو باز می‌ذاشتن. ۶ ماه! ۵۰تا واحدیم همه هم دکترمهندس... خیر سرمون!
بیست‌ساله ساکن این واحدیم. سر برج که می‌شه به شب نکشیده پیام میاد شارژ فلان قدر... واریز کنین. ولی به این ۲۰ سال یک‌بار نشد من روی قبض آب و برق ببینم. برا خودش هرچی می‌خواد می‌زنه ما هم باید بگیم چشم!
...
ساکنان آپارتمان‌ها به‌خوبی مزه این جملات را چشیده‌اند؛ طعم تلخ و گسی که پخش می‌شود و با اندک تلنگری انبوهی از خاطرات مانده سرریز می‌کند. بلندمرتبه‌ها- این نمادهای مدرن مالکیت اشتراکی- به معادلاتی راه‌حل‌ستیز در سیستم سکونت شهری تبدیل‌شده‌اند. مشکلات اغلب نمود مالی دارند: شارژ، تعمیرات، هزینه نظافت... . مسئله اما بسیار عمیق‌تر است. آقای ه- مدیر مجموعه‌ای چند ده واحدی در یکی از گران‌ترین خیابان‌های کلان‌شهر اصفهان- می‌گوید: «ده‌ساله می‌گم آسانسور تعمیر می‌خواد. مجمع تصویب نمی‌کنه. اصلا جمع نمی‌شن که بخوایم جلسه بذاریم! این‌قدر عقب انداخته‌اند دیگه داره کامل از کار میفته. من همه‌اش ترسم از اینه یه روز واقعا تسمه‌اش پاره شه. پای جون آدما وسطه، خودش، زنش، بچه چهارساله‌اش. کو گوش شنوا؟!".
چگونه می‌توان باور کرد مالکان گران‌ترین خیابان‌های شهر در برابر هزینه تعمیر آسانسور منزل خود ناتوان‌اند؟ فریب نخورید. مشکلات هرچند نمود مالی دارند اما ریشه از نهادی بودن جمود تصمیم‌گیری جمعی می‌گیرند.
سایه خزنده
همان فقر خزنده‌ای که نمود کالبدی آن آجرهای قدیمی است و چنگال‌های خود را در معیشت دهک‌های پایین درآمدی فروکرده خواهد توانست بر زندگی متوسط‌های شهری نیز سایه بیندازد، آن‌ها را به تله فقر کشانده و اصلی‌ترین سرمایه‌شان، خانه‌ای که در آن زندگی می‌کنند را به دام بیندازد. «سرپناه» مهم‌ترین دارایی سبد خانوار ایرانی است و تنها ۳۰% کلان شهرنشین‌های ما جایی جز سکونتگاه‌های عمودی زندگی می‌کنند. می‌خواهید بدانید فرزندانتان در آینده چه قدر از دو سوی خط فقر و ثروت فاصله خواهند داشت؟ به این سؤالات ساده جواب دهید: آیا می‌توانید مهم‌ترین داشته‌هایتان را به چرخه بازتولید ثروت بازگردانید؟ آیا آپارتمانتان نوسازی خواهد شد؟
ماده ۶ قانون تملک آپارتمان‌ها حکمی استثنایی، سنت‌شکن و البته عمیقا خطرناک در نظام حقوقی کشور ماست: «چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت‌های مشترک به اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند». طی سال‌های گذشته هر بار مجلس بر آن شده تا قیدوبندی هرچند جزئی به حقوق مالکانه ملحق کند شورای نگهبان تمام‌قد جلوی آن ایستاده است. مروری بر فرآیند تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک غیرمنقول، خود شاهد ماجراست. در کشور ما نهادهای تصمیم‌گیری جمعی به‌ندرت توانسته‌اند بر حقوق مالکانه تأثیر گذاشته و آن را محدود کنند؛ معدود دفعاتی متأثر از ضرورت‌هایی انکارناپذیر و چه‌بسا بحرانی. ماده ۶ قانون تملک آپارتمان‌ها حکمی استثنایی، سنت‌شکن و عمیقا خطرناک در نظام حقوقی کشور ماست؛ نهادی که بدون تشکیل شخصیت حقوقی، بدون حدومرز و بدون آن‌که حتی لزوما شرکای ناخواسته یکدیگر را بشناسند به اکثریت اجازه می‌دهد برای جمع تصمیم گرفته، تعهداتشان را کاهش یا افزایش دهد.
نه نمی‌شه. اصلا هنر من اینه که نذارم کار به اونجا بکشه. عمر من که هیچی... قول می‌دم این ساختمون از شما هم بیشتر سر پا می‌مونه.
آقای چ مدیر یکی از مجموعه‌های غول‌پیکر اکباتان تهران است، مردی پنجاه‌وچندساله که احتمالا من را دختری بیست‌وچندساله تخمین زده. حساب سرانگشتی‌اش وعده می‌دهد این هیولاواره‌های ۶۰ ساله دست‌کم ۶۰ سال دیگر نیز با همین شکل و شمایل روی بخشی از ارزشمندترین زمین‌های پایتخت خواهند ایستاد. آقای چ با تفاخر تعریف می‌کند که از ۹ میلیون نفر جمعیت تهران فقط یک نفر می‌تواند قطعه رله c۲۴ را تعمیر کند و آن‌یک نفر هم اغلب سال ساکن آمریکاست: «اصلا هنر من اینه...».
هنر آقای چ سر پا نگه‌داشتن سیستم‌هایی است که چند دهه از ساخت و نصب آن‌ها گذشته است. هنر آقای چ این است که نگذارد کار به مجمع عمومی بکشد. قیمت این حجله‌های عمودی به حدی است که چه‌بسا بتوان با پول رهن سالیانه آن‌ها دریکی دیگر از شهرهای کشور خانه‌ای معمولی خرید. بااین‌حال ساکنین اکباتان تهران دهه‌هاست در نوسازی سیستم‌های سرمایشی و گرمایشی منازل خود ناتوان‌اند؛ هزینه‌ای که مالک آن خانه ارزان‌قیمت شهرستانی با چند سال پس‌انداز از عهده‌اش برمی‌آید.
آیا آپارتمان‌ها قادر به نوسازی خواهند بود؟
به آپارتمان‌های زیادی رفته‌ام و با مدیران بسیاری مصاحبه کرده‌ام. هیچ‌یک از آن‌ها نمی‌توانند نوسازی را حتی در تخیلات خود جا بدهند.
برآمد گریزناپذیر
ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها مهم‌ترین نهاد قانونی کشور در راستای تجدید بنای سکونتگاه‌های عمودی است. این قانون در تکمیل ماده ۶، نوسازی را معلق به ۴ شرط ساخته است: ۱. تصمیم اکثریت ۲. تشخیص ۳ نفر از کارشناسان رسمی دادگستری مبنی بر ضرورت نوسازی ۳. حکم دادگاه ۴. تأمین مسکن استیجاری برای اقلیت مخالف.
هزینه‌های ناشی از اِعمال این ماده می‌تواند به پشتوانه تمام اموال بدهکار مطالبه شود؛ به تأکید ماده ۱۳: حتی از همان واحدی که مالک آن است. به زبان ساده‌تر: فریاد بزنید که توان مالی نوسازی را ندارید، درگیر بیماری خودتان یا یکی از نزدیک‌ترین افراد خانواده‌تان شده‌اید، تصادف کرده‌اید، ورشکست شده‌اید یا مالتان را ربوده‌اند. اکثریت اما تصمیم به نوسازی خواهند گرفت؛ اگرنه امروز، بالاخره روزی دیگر. در این میان شما- به‌عنوان اقلیت مخالف- اگر قادر نباشید هزینه‌های ساخت را تأمین کنید چه‌بسا حتی مهم‌ترین اندوخته خود را ببازید. قانون تملک آپارتمان‌ها تجاوزی است آشکار به اصولی که دنیای مدرن، آن را مسلم و تغییرناپذیر تصویر کرده بود: این‌که حق‌دارم در مورد مایملک خودم، خودم تصمیم بگیرم.
آیا قانون تملک آپارتمان‌ها قانون اشتباهی است؟ در پاسخ باید گفت قانون ناگزیری است. ساختمان‌های چه‌بسا ۵ یا ۶ واحده فاقد هیات مدیره در برابر هر تغییر کوچکی فلج‌اند و اژدهاپیکرهایی چون اکباتان حتی با تمام این حمایت‌های قانونی نیز به‌سختی قادر شده‌اند ذره‌ای حرکت کنند. اگر اجازه ندهیم خواسته‌های متعارض مالکین با یکدیگر مواجه شوند سکونتگاه‌هایمان به تله فقر تبدیل خواهند شد.
مواد ۶ و ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها اگر هم تا به امروز به تصویب نمی‌‌رسیدند بالاخره روزی پایشان به صحن مجلس باز می‌شد؛ قوانینی نه منتج از تصمیم نمایندگان، که نتیجه گریزناپذیر تراکم شهری.
* کارآموز وکالت و عضو مرکز وکلای قوه قضاییه
