پایان طغیان مسکن در اصفهان ؟
کاهش زاد و ولد و ازدواج تقاضای مسکن را کاهش داده است
اما واقعیت پیشِ روی بازار مسکن آن است که تقاضای واقعی یا همان مصرفی که در سال‌های گذشته با حجم بالا در بازارهای سالانه معاملات خرید و اجاره ظاهر می‌‌‌شد، در سال‌های آینده روند متفاوتی خواهد داشت. بازار مسکن و ساختمان وارد مرحله جدیدی شده و به دلیل کاهش مهاجرت، کاهش جمعیت و افت نرخ ازدواج نیاز به مسکن، نسبت به میزانی که درگذشته وجود داشت، دیگر احساس نمی‌شود. از سوی دیگر افزایش طلاق و رشد تعداد خانوارهای تکنفره، نیاز به مسکن‌های کوچک‌مقیاس را افزایش داده که تا حدودی می‌تواند کاهش تقاضا به دلایل آب رفت نرخ ازدواج را پوشش دهد. همه این موارد به همراه تورم شدید قیمت خرید خانه، وضعیت بازار مسکن را وارد فاز جدیدی کرده که سرمایه‌گذاری در این بازار را دستخوش تغییراتی بزرگ خواهد کرد.
افت تقاضای مسکن
سیل جمعیت دهه۶۰که به علت نرخ ازدواج زیاد بازار مسکن را با تقاضای بالا مواجه کرد به‌تدریج با افت تقاضای ازدواج و نرخ طلاق زیاد دهههای ۷۰و ۸۰جایگزین شده که وضعیت بازار مسکن را هم دستخوش تغییر کرده است.
در دهه۹۰ از یکسو متوسط ازدواجهای سالانه نسبت به دهه پرازدواج قبل از آن کاهش یافت و از سوی دیگر میانگین فرزند آوری نیز نسبت به دهه پر ولادت یعنی دهه۶۰ افت کرد. این وضعیت به معنای آن است که بازار مسکن در طول دو دهه آینده، با کاهش تقاضای مصرفی نسبت به دورههای پرتقاضای فوق روبه‌رو می‌شود. بااین‌حال، افزایش خانوارهای تکنفره از محل تغییر سبک زندگی و سایر مولفه‌ها ازجمله تقاضای سرمایه‌ای، بر ابعاد نیاز به مسکن جدید موثر است.
در دهه ۶۰ که کشور با بیشترین فرزند آوری روبه‌رو شد، حجم ازدواج‌‌‌ها در دهه ۸۰ به بالاترین میزان رسید به‌طوری‌که نتیجه آن، در همان دهه ۸۰ و طول دهه ۹۰ به شکل جهش تقاضای خرید و اجاره مسکن ناشی از حجم بالای تشکیل خانواده در بازار ملک بروز پیدا کرد. دهه ۸۰، متوسط سالانه ازدواج‌‌‌ها به ۷۶۰هزار فقره رسید.اما طی دهه ۹۰، یعنی دوره‌‌‌ای که بازار مسکن با افزایش تقاضای واقعی ناشی از رشد جمعیتی دورههای قبل روبه‌رو شده بود، متوسط سالانه ازدواج در کشور ۲۵درصد نسبت به دهه ۸۰ افت کرد و در سال‌های ۹۷ تا ۱۴۰۰ نیز این شاخص، افت بالای ۲۷درصد داشته است. با افت چشمگیر ازدواج در کشور طی سال‌های اخیر، «فرزند آوری» نیز کاهش پیداکرده است به‌طوری‌که حجم زادوولد در دهه ۹۰ به میزان ۳۰درصد نسبت به دهه ۶۰، کاهش‌یافته و در فاصله سال‌های ۹۸ تا ۱۴۰۰ نیز این کاهش به نزدیک ۵۰درصد رسیده است.
دو شاخص ازدواجهای سالانه و جمعیت جدید ناشی از زادوولد در کنار نرخ مرگومیر، میزان طلاق و نوسازی خانه‌‌‌های کلنگی، امکان برآورد تقاضای آتی در بخش مسکن را برای فعالان این بازار فراهم می‌‌‌آورد. همان‌طور که اثر دهه پر ولادت (دهه ۶۰) و سپس دهه پرازدواج (دهه ۸۰) به شکل مثبت بر روند تقاضای مسکن دهههای ۸۰ و ۹۰ تاثیر گذاشت، اکنون، دهه‌‌‌ای که هم فرزند آوری و هم تشکیل خانواده در آن، کاهشی بوده (یعنی دهه ۹۰)، به شکل منفی روند تقاضای واقعی مسکن را در دو دهه پیشِ‌‌‌رو تحت‌تاثیر قرار می‌دهد. البته نرخ بالای طلاق و سیل سالمندان بدون همسر یا مجرد دهه ۶۰نیز می‌تواند روند منفی تقاضای مسکن را تعدیل کند.
افزایش چشمگیر طلاق در سال‌های اخیر از یکسو و افزایش سهم جمعیت سالمند از سوی دیگر، به کوچک‌تر شدن بعد خانوار در دهه ۹۰ منجر شد. بعد خانوار طی اواخر دهه ۹۰ به۳.۲ نفر تنزل کرد. آمار طلاق سالانه نیز در دهه ۹۰ به دو برابر میانگین سالانه دهه ۸۰ رسید. به‌این‌ترتیب، تقاضای آتی مسکن عمدتا به سمت کاشانه‌های با مساحت کم تغییر جهت می‌دهد. نزول قدرت خرید مسکن نیز به این حرکت، سرعت خواهد داد. این در حالی است که مساحت میانگین واحدهای مسکونی در پروانه‌‌‌های ساختمانی بالاتر از ۱۰۰ مترمربع است.
زور طلاق به ازدواج نرسید
ازآنجایی‌که تقاضا برای مسکن با احتساب میزان ازدواج، میزان طلاق، مرگومیر، نرخ تخریب ساختمان‌‌‌‌‌‌های کلنگی و همچنین روند رشد خانوارهای تکنفره به دست می‌‌‌آید، بنابراین برای بررسی وضعیت فعلی و پیش‌بینی آینده این بازار باید آمار فوق را کنار یکدیگر قرارداد.میزان مرگومیر طی دهههای اخیر تغییر محسوسی نداشته است؛ بنابراین تاثیر نسبی این فاکتور بر آینده تقاضا در بازار مسکن محدود است. مطابق داده مرکز آمار ایران در سال گذشته کمترین نرخ ازدواج و بیشترین نرخ طلاق در سال‌های اخیر ثبت شد. اصفهان نیز از همین الگو پیروی می‌کند. در سال گذشته ، ۴۸۱هزار و ۳۹۴ ازدواج در کشور به ثبت رسید که کمترین میزان ازدواج در کشور پس از سال ۱۳۷۵ است. البته میزان پایین‌‌‌تر ثبت ازدواج در کشور طی نیمه ابتدایی دهه ۹۰ و سال‌های قبل از آن به جمعیت کمتر کشور بازمی‌‌‌گردد. در سال یادشده در اصفهان ۲۳۸۴۸فقره ازدواج ثبت شد که طبق الگوی کشور نسبت به سال‌های قبل از آن کمترین نرخ ازدواج محسوب می‌شود.ثبت هر ازدواج به مفهوم ایجاد یک تقاضا در بازار مسکن است.
به‌این‌ترتیب میزان ثبت ازدواج در اصفهان همانند دیگر نقاط کشور طی سال‌های سپری‌شده از دهه جاری نسبت به دهه ۹۰ کاهش حدود ۳۰ درصدی و نسبت به دهه ۸۰ افتی همان حدود داشته است. در سال‌های سپری‌شده از دهه جاری میزان ثبت قرارداد اجاره نسبت به دهه۸۰ افتی ۳۵درصدی داشته که این کاهش ثبت ازدواج به شکل مستقیم بر تقاضا برای خانه تاثیر منفی برجای گذاشته است.
درحالی‌که افت ثبت ازدواج در کشور تاثیر منفی بر داده تقاضای مسکن از سوی خانه اولی‌‌‌ها برجای گذاشته است؛ در این بازه زمانی رشد ثبت طلاق عامل مثبتی برای رشد تقاضای خانه در کشور محسوب می‌شود. در سال گذشته۲۰۲هزار طلاق در کشور به ثبت رسید که رکورد تاریخی ثبت طلاق در کشور است. در زمان یادشده ۱۱۰۰۳فقره طلاق هم در اصفهان ثبت شد که کمترین نرخ در سال‌های اخیر محسوب می‌شود.به شکل معمول به ازای هر مورد طلاق ثبت‌شده، یک مورد تقاضای خانه جدید وارد بازار مسکن می‌شود؛ درواقع با طلاق، یک خانواده به ۲ خانواده منفک می‌شود، خانه فعلی به یکی از طرفین تعلق‌گرفته و یک تقاضای جدید وارد بازار می‌شود. اما در سال ۹۶ حسین عبده‌تبریزی مشاور وقت وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد که هر چهار طلاق یک تقاضای جدید در بازار ایجاد می‌کند. در دهه جاری میزان ثبت طلاق نسبت به دهه ۹۰رشد حدود ۱۹درصدی داشته و نسبت به دهه ۸۰ نیز تقریباً ۲ برابر شده است.
بررسی مجموع داده‌‌‌های ازدواج، طلاق و مرگومیر طی دهه اخیر و بررسی آن با ۲ دهه ۹۰ و ۸۰ از کاهش تقاضا برای خانه در کشور حکایت دارد. اگرچه افزایش تعداد طلاق در کشور، تقاضای جدیدی را به این بازار وارد کرده اما میزان افت تقاضا از محل کاهش آمار ازدواج تاثیر منفی بیشتری بر بازار برجای گذاشته است. این در حالی است که طی دهههای اخیر تغییر محسوسی در آمار مرگومیر کشور رقم نخورده و بنابراین بازار درمجموع با افول تقاضای نهایی برای خانه اول مواجه شده است.
بورس نوسازی ساختمان
مطابق بررسی‌های فوق بازار مسکن در سال‌های آینده برای تقاضای واقعی مسکن و نه تقاضای دارایی با کاهش روبه‌رو می‌شود. ازآنجایی‌که بازار مسکن در بلندمدت کشش کافی برای تقاضای واقعی ندارد بنابراین شکل‌‌‌گیری مشاغل و سرمایه‌گذاری جدید در بخش مسکن و ساختمان به‌صورت تعمیر و نگهداری مسکن و ساختمان طی یکی دو دهه پیش رو دور از انتظار نیست.در سال‌های آینده، نیاز برای تعمیر و بازسازی و نگهداری مجتمع‌‌‌های مسکونی به شکل چشمگیر افزایش پیدا می‌کند که در مقایسه با پیش‌بینی کاهشی از روند رشد تقاضای واقعی، باعث خواهد شد سمت عرضه، بازار متناسب با این نیاز را راه‌‌‌اندازی و توسعه دهد. شواهد نشان می‌دهد در سال‌های اخیر بازار تعمیر ساختمان، رشد ناگهانی از سمت تقاضا به خود گرفت. به‌عبارت‌دیگر مالکانی که به خاطر تورم شدید مسکن با سرکوب تقاضای تبدیل آپارتمان به ملک بهتر روبه‌رو شدند، سراغ تعمیر و بازسازی داخل آپارتمان رفتند. این روند پیش‌بینی می‌شود در سال‌های آتی با حجم قابل‌توجه، در بازار مسکن خودنمایی کند.
