دانستنی‌هایی الزامی برای هر مالک و هر مستأجری
دستور تخلیه و حکم تخلیه، کاربردها و تفاوت‌های آن
جواب می‌دهم: «قانون می‌تونه آقای پدرام. قانون می‌تونه بگه نکن. اگر سرخود اسباب و وسایلش رو بریزید توی کوچه- بدون مجوز دادگاه- حق داره به‌عنوان تصرف عدوانی دادخواست بده علیه شما. دادگاه هم بهش رأی می‌ده که شما! بله خود شما ملک رو رفع تصرف کنید و دودستی تحویل کسی بدید که الآن دیگه حتی مستأجر هم نیست!»
آقای پدرام صورتی گرد و کم‌مو دارد. با کم‌ترین هیجانی- هر چیزی بیشتر از یک لبخند دم‌دستی- سرخ می‌شود. فکر می‌کردم قرمز شدنش را دیده‌ام. اشتباه می‌کردم! با شنیدن پاسخم، خون چنان به‌صورتش پمپاژ می‌شود که ناخواسته عقب می‌نشینم.
«چی می‌گین؟! خونه منه. می‌گم دیگه قرارداد نداره اصلا سند به ناممه. دادگاه از من بگیره بده دست اون؟! مگه شهر هرته؟»
یکی از استانداردهای ثابت دفتر وکلا ظرف شکلات است. گاهی همکاران از مدل‌های چنان لوکسی استفاده می‌کنند که مراجعین کمابیش در استفاده از آن‌ها معذب می‌شوند. بااین‌حال کاربرد این بسته‌های کوچک شیرین به‌مراتب روزمره‌تر از چنین نمایش‌های مجللی است. از این ابزار ساده برای کنترل احساسات سرریز شده استفاده می‌کنیم: عصبانیت، دلهره و تنش. خوردن، اغلب ما را آرام می‌کند. گاهی در پایان جلسه مشاوره ۶، ۷ یا ۱۰ روکش خالی شکلات روی میز باقی‌مانده.
باهمه این‌ها اما فشارخون آقای پدرام به حدی بالا رفته که به تعارف شکلات حتی فکر هم نمی‌کنم. نیاز به مقداری هوای تازه دارد، به مقداری آب خنک و به دانستن این موضوع که: خیر! شهر هرت نیست. دقیقا به همین خاطر حق ندارد وسایل کسی که روزی مستأجرش بوده را سرخود روانه کوچه کند.
شما! بله، خود شما! بیرون!
"دعاوی سه‌گانه تصرف" نهادی استثنایی در نظام حقوقی کشور ماست. نهادی که در آن تصرف بر مال تا زمانی که خلاف آن ثابت نشود نشان‌دهنده مالکیت است. درواقع رفع تصرف از اموال غیرمنقول چنان با نظم عمومی گره‌خورده که رفع اختلاف در این خصوص جز از طریق قانون و محکمه قضایی مشروعیت نخواهد داشت.
بنابراین آقای پدرام- هرچند به‌سختی- ناچار است با این واقعیت کوبنده مواجه شود: در صورت بروز اختلاف، مالک حق ندارد جز با مجوز قانونی مستأجر را ازملک خود بیرون کند.
اما در کشوری که ۲۵ تا ۳۰ درصد جمعیت آن اجاره‌نشین‌اند، در شرایطی که معیشت میلیون‌ها نفر به چنین املاکی گره‌خورده، چه راهکاری پیش روی مالک خواهد بود؟
دستور تخلیه: راهکار فوری قانون
برای باز کردن قفل و زنجیر تصرف، کلید طلایی مالک ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۷۶ خواهد بود: امکان صدور دستور تخلیه آن‌هم تنها ظرف یک هفته؛ میانبری معجزه‌آسا که مالک را از نوبتهای طولانی و پایان‌ناپذیر دادگاه رهایی خواهد داد.
صف‌های چندماهه پرونده‌ها- آن‌هم تنها برای شرکت در اولین جلسه دادرسی- از مهم‌ترین مشکلات طرفین دعاوی است. تنها موضوعات ویژه‌ای هستند اما دستور تخلیه یک تصمیم فوری و موقت و بدون برگزاری جلسات دادرسی به طور کامل، صادر می‌شود. در این سرفصل خاص و به‌منظور حمایت از مالکی که علی‌رغم پایان اجاره ملک خود را تحویل نگرفته تشریفات دادرسی به‌صورت مؤثری کوتاه و سریعند: دستوری که صدور آن حتی مستلزم تشکیل جلسه دادرسی هم نخواهد بود.
الزامات ویژه صدور دستور تخلیه به شرح زیر است:
۱. وجود اجاره‌نامه رسمی یا اجاره‌نامه عادی با امضای دو نفر شاهد؛
۲. پایان مدت اجاره؛
۳. پرداخت مبلغ ودیعه به مستأجر یا سپردن آن به صندوق دادگستری (امکان توقیف ودیعه پرداخت‌شده به صندوق دادگستری به میزان طلب مالک از مستأجر- چه به خاطر قبوض باشد، چه معوقه و چه خسارات وارده به ملک- فراهم است).
دستور تخلیه بهترین پیشنهادی است که می‌تواند روی میز آقای پدرام قرار گیرد. اما اگر اجاره‌نامه سندی عادی بدون امضای دو نفر شاهد باشد، اگر زمان اجاره به پایان نرسیده و بااین‌حال مالک حق فسخ آن را داشته باشد یا اگر به دلایل دیگری- ازجمله تخریب ملک توسط مستأجر یا استفاده از آن در غیر از موضوع توافق- به دنبال تخلیه ملک باشیم راه‌حل چه خواهد بود؟
حکم تخلیه: طولانی اما منعطف
«دادگاه صلح یعنی چی؟ یعنی دادگاه حکم نمی‌ده، خودمون باید بشینیم باهم حرف بزنیم؟!»
این سؤالیست که اغلب مراجعین- وقتی متوجه شوند دعوی آن‌ها در صلاحیت دادگاه صلح قرارگرفته- می‌پرسند. آقای پدرام هم اگر درست برایش توضیح ندهم خواهد گفت: «یعنی الآن بعدازاین همه ماجرا تازه بشینیم باهم صلح کنیم؟!»
برخلاف برداشت اولیه، دادگاه‌های صلح همانند سایر دادگاه‌ها قادر به صدور حکم‌اند و برای تصمیمات خود نیازی به توافق طرفین ندارند. در حال حاضر این دادگاه‌ها در مقایسه با دادگاه‌های عمومی حقوقی از سیستم چابک‌تری برخوردارند. بنابراین نوبتهای یک یا دوماهه آن‌ها مایه تعجب نخواهد بود. طبق اصلاحات اخیر قانون شوراهای حل اختلاف، تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره به‌جز مواردی که مستلزم پرداخت سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت است در صلاحیت دادگاه‌های صلح محل وقوع ملک قرارگرفته. بنابراین تعریف، "دستور تخلیه" و "حکم تخلیه" اماکن مسکونی هر دو توسط دادگاه صلح رسیدگی خواهد شد.
اما حکم تخلیه چیست؟
"حکم تخلیه" برخلاف "دستور تخلیه" نیازمند سازوکاری بسیار طولانی‌تر خواهد بود: ایستادن در صف نوبت‌ها، تشکیل جلسه دادرسی بدوی و در صورت اعتراض یکی از طرفین به رأی، قطعیت آن در دادگاه تجدیدنظر؛ فرآیندی که حتی با در نظر گرفتن صف کوتاه دادگاه‌های صلح نیز ممکن است تا یک سال زمان ببرد. بنابراین "حکم تخلیه" معمولاً در جایی درخواست می‌شود که شرایط "دستور تخلیه" فراهم نباشد: درصورتی‌که اجاره‌نامه یک سند عادی بدون امضای دو نفر شاهد بوده و یا زمانی که به دنبال تحویل ملک پیش از پایان موعد اجاره باشیم.
چاره کار
«واقعا؟! یعنی حتی اگه حق فسخ داشته باشم تا یک سال باید منتظر حکم بمونم؟!»
رسیدگی قضایی بخش مهمی از راهکار است، اما همه آن نیست. پیش‌بینی ابزار داوری، ضمانت‌های اجرایی (مانند چک تخلیه) و استفاده از مشاوره حقوقی مناسب در جای درست، بسیاری از اختلافات را به سرانجام خواهند رساند، پیش از آن‌که ماه‌ها توان و ظرفیت طرفین را درگیر پرونده‌های پیچیده حقوقی سازد.
در نظر داشته باشیم: اگر آقای پدرام بدون مشورت حقوقی تصمیم خود را عملی می‌ساخت- اگر بدون مجوز قانونی و صرفا مستند به‌حق مالکیت خود مستأجر را ازملک بیرون می‌راند- نه‌تنها چندین ماه از عمر و روان خود را در راهروها و طبقات دادگاه می‌‌باخت لاجرم محکوم‌به تحویل ملک خود به شخصی می‌شد که حالا عزم راسخ خود را برای انتقام و برای ورود حداکثر خسارت ممکن جزم کرده است.
* عضو مرکز وکلای قوه قضائیه
