مسکن در دوراهی تورم و رکود
مسیر بازار مسکن در سال ۱۴۰۴
سال ۱۴۰۳ در حالی روزهای پایانی خود را سپری نمود که کسادی ،گرانی و فقدان مشتری در همه بازارها نمایان بود.
مسکن هم مستثنا از این شرایط نبود. به‌طوری‌که بررسی‌های میدانی ،اظهارات کارشناسان ،به‌علاوه آمار موجود ،سطح پایین قراردادها در سال گذشته را نشان می‌دهد.
هرچند از نظر فعالان بازار،باوجود رکود تورمی این بخش اما افزایش قیمت‌ها به‌اندازه دیگر حوزه‌ها نبود و به دلیل کمبود تقاضا، معمولاً فروشنده سعی بر آن داشت برای جذب مشتری نرخ ملک خود را به میزان تورم، گران نکند. بااین‌حال بازار، کساد بود.
اما سال ۱۴۰۴ در برهه‌ای که هنوز بازار مسکن، متأثر از شرایط سال قبل درروند رکودی خود قرار دارد و قطعا در ادامه، بی‌تأثیر از عوامل بیرونی و داخلی هم نخواهد بود وضعیت بازار، چگونه خواهد شد ؟
پیش‌بینی فعالانش آن است که رشد قیمت‌ها در این سال با شیب ملایم و تدریجی به جلو می‌رود . یکی از عواملی که می‌تواند باعث این افزایش قیمت‌ها شود، تداومی بودن تورم و نوسانات در بازارهای مانند ارز و طلا است. به‌خصوص درصورتی‌که نقدینگی در اقتصاد کشور ،همچنان در مسیر افزایشی قرار گیرد، انتظار می‌رود که بازار مسکن به‌طور غیرمستقیم از این شرایط تأثیر بپذیرد.
همچنین به نظر می‌رسد با کاهش قدرت مالی و ناتوانی بیشتر مشتری برای خرید مسکن ،با تغییر جهت تقاضا با افزایش تعداد اجاره‌نشینان روبرو شویم که این اتفاق، عاملی برای رشد تقاضای مسکن اجاره‌ای و درنتیجه گرانی بیشتر خواهد بود.
خریدار،فروشنده و سرمایه‌گذار، بلاتکلیف
قطعاً گذشت یکی دو ماه از سال، تعیین‌کننده شرایط بازار مسکن برای ادامه امسال نیست. رخدادها ،نوسانات و تورم کشور مشخص می‌کند هزینه‌های ساخت مسکن به چه سمت‌وسویی می‌رود و درنهایت شرایط دیگر بازارها بر حوزه مسکن هم اثرگذار خواهد بود.
بیگی نژاد نایب‌رئیس اتحادیه مشاور املاک در خصوص این بازار در سال ۱۴۰۴ اظهارمی کند: بازار مسکن با افزایش مراجعه‌کنندگان رونق می‌گیرد، اما قیمت مسکن در اختیار مشاوران املاک یا کارشناسان نیست. برای پیش‌بینی، ابتدا باید دید در بازارهای موازی یا بازار مسکن در حوزه سرمایه‌گذاری چه اتفاقی رخ می‌دهد. اقتصاد مسکن یک پدیده زنده است و تحولات سایر بازارها را زیر نظر دارد. نمی‌توان بازار مسکن را از تحولات سایر بازارهای اقتصادی جدا دانست؛ این بازار همواره نسبت به آن‌ها واکنش نشان می‌دهد.
همچنین محتشم عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان بیان می‌کند: ممکن است برخی تصور کنند، چون رکود وجود دارد، قیمت‌ها در ابتدای سال ۱۴۰۴ افزایش نخواهد داشت. درصورتی‌که هراندازه رکود ادامه‌دار و تشدید شود، تورم هم افزایش خواهد یافت .اما اگر قرار باشد وضعیت مسکن در سال ۱۴۰۴ را با توجه به تجربه سنواتی مدنظر قرار دهیم، با توجه به افزایش حقوق و شرایط بودجه دولت، حدس من این است که با تورم سنگین‌تری در بازار مسکن روبه‌رو می‌شویم.
در این میان فعالان بازار نیز تأکید بر آن دارند که هنوز زمان تحلیل برای این حوزه ،فرانرسیده زیرا از طرفی فایل‌های خریدوفروش به‌روز نشده و از سویی شرایط سیاسی کشور، بلاتکلیف و درنتیجه خریدار و فروشنده هم سردرگم مانده‌اند.بنابراین اگر صحبتی دراین‌باره هم شود فقط سناریو و پیش‌بینی‌های احتمالی است.
عده‌ای هم در اظهاراتی متفاوت ،عنوان می‌کنند با شروع سال ۱۴۰۴ خریداران و مصرف‌کنندگان، طبق مطالعات میدانی، حضور تقریباً جدی داشته‌اند. چنانکه به خریدوفروش واحد‌های ریز و مصرفی خود در همین چند روزی که از سال ۱۴۰۴ گذشته، اقدام کرده‌اند. اگر با همین آهنگ بازار پیش برود، محتمل است که با یک بازار خوب در حوزه خریدوفروش مسکن مواجه شویم.
برخی دیگر رکود بازار را فرصت خوبی برای خریداران واقعی تعبیر کرده و معتقدند در این زمان می‌توانند آسوده‌خاطر از عدم‌تغییر قیمت‌ها برای خانه‌دار شدن اقدام کنند چراکه رکود فعلی ، به‌هرحال باعث می‌شود قیمت خانه کمتر از نرخ تورم رشد کند.
دراین‌باره رسول حسن‌زاده فعال بازار مسکن در گفتگو با دنیای اقتصاد بیان می‌کند: بازار مسکن در ادامه سال گذشته همچنان در رکود و فعلا شرایط به‌گونه‌ای است که کمتر خریداری برای خانه‌دار شدن اقدام می‌کند. وی اظهار می‌کند: اغلب افراد اعم از خریدار تا فروشنده و حتی انبوه‌سازان ،منتظر تعیین تکلیف شرایط سیاسی ،اقدامی برای معامله نداشته‌اند.
این فعال می‌گوید: چند احتمال برای این بازار در سال جاری وجود دارد اولین و محتمل‌ترین آن افزایش قیمت است که در صورت تداوم تورم بالا، افزایش نقدینگی و عدم توازن بین عرضه و تقاضا، احتمال قوی برای افزایش قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ وجود دارد.
وی می‌افزاید: اما احتمال دوم ،نوسانات محدود و یا ثبات نسبی قیمت‌ها است که اگر سیاست‌های دولت و بانک مرکزی منجر به کنترل نسبی تورم شود، عرضه مسکن افزایش یابد و یا تسهیلات بانکی با نرخ سود مناسب ارائه شود، ممکن است شاهد ثبات نسبی در بازار مسکن یا نوسانات محدود باشیم که باوجود تجربیات چند سال گذشته ،تحقق این موضوع ،کم‌رنگ تراز مورد اول است.
حسن‌زاده یادآور می‌شود : چشم‌انداز سوم ،رکود و کاهش قیمت است و در شرایطی رخ می‌دهد که رکود اقتصادی عمیق و کاهش شدید نقدینگی و افزایش عرضه مسکن اتفاق افتد که تقریباً رخداد این احتمال ، منفی به نظر می‌رسد.
این فعال بازار تأکید می‌کند: بازار مسکن با هر سناریو و احتمالاتی که روبرو باشد. اما چالش‌های آن تمام‌نشدنی است و بزرگ‌ترین مشکل آن‌هم کمبود عرضه مسکن مناسب و باکیفیت و متناسب با نیاز و قدرت خرید اقشار مختلف جامعه است که به‌نوعی همین یک چالش ،عامل اصلی نابسامانی بازار مسکن در همه دولت‌ها بوده است.
و می‌گوید :همچنین افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد نیروی کار ،عدم دسترسی مناسب به تسهیلات بانکی برای سازندگان ،پیچیدگی فرآیندهای اخذ مجوز و مسائل مربوط به زمین ازجمله موانع و مشکلاتی است که در هر شرایطی بازار مسکن را درگیر خود می‌کند و تا زمانی که این‌گونه موانع پای برجای باشد نمی‌توان برای بهبود این بازار، انتظار مثبتی را داشت.
در پایان این فعال در ارتباط با شرایط فعلی بازار مسکن بیان می‌کند: بازار راکد، بلاتکلیف ،بدون مشتری و دریک جمله در انتظار است.
متقاضیان ،اقدام کنند؟
مسکن از آن بازارهایی است که همواره به‌عنوان یک گزینه جذاب برای مردم مطرح بوده است. به عبارتی تنها بازاری است که از دیدگاه بسیاری از بازاریان و سرمایه‌گذاران قدیمی خیانتی در حق خریدارش نمی‌کند. اگرچه ریسک‌های خرید یک ملک هم فراوان است.این‌چنین که تورم، سیاست‌های اقتصادی دولت و بانک مرکزی و توازن بین عرضه و تقاضا نقش تعیین‌کننده‌ای درروند قیمت‌ها خواهند داشت.
خصوصاً در شرایطی مانند این روزهای کشور که در این ماه‌های ابتدایی سال ،تکلیف سیاست‌های دولت در این حوزه مشخص نیست و تقریبا همه متقاضیان ،منتظر خبرهای جدید از ناحیه مذاکرات و تحولات دیگر، بازارها هستند.
بااین‌وجود، توصیه فعالان این بازار آن است که مردم هر زمان احساس نیاز به مسکن دارند باید نسبت به تأمین آن اقدام کنند. آمارها و تجربیات سال‌های اخیر، نشان داده است. مسکن اگر از بازارهای دیگر هم پیشی نگرفته باخت هم نداده است .براین اساس متقاضیان ،چشم‌به‌راه تحولات خاصی نباشند و در صورت فراهم بودن شرایط، خرید خود را انجام دهند.
